臺中港特定區(市鎮中心) 小分享

1.小弟是老清水槺榔里人，小學讀槺榔國小，國中讀清海國中，跟現在市鎮北段的居民是一樣的學區。

2.從小到大看中港重劃區從無到有的開發過程，老實說，我認識的在地人幾乎一開始都是不看好的，包括我也是。但是，只能說小時候不懂事吧，終於最近也新購一戶於中港重劃區中，是自住型的。

3.關於海線的環境問題：
(1).海線公認的缺點就是風大，但隨著地球暖化，這幾年已有逐年變小的趨勢是事實。至於嚴重到滿嘴風砂的情況，印象中只有小時候才會偶爾發生，已經二十幾年沒遇過了。網上流傳風沙大的恐怖回憶在當年是真的，只不過現在只能當作珍貴的回憶，拿來聊天時吹噓罷了XD。大概率大樓林立後，除了海景第一排與民族路第一排的巷道旁，因為風切效應還是會有偶發性大風，其餘地方應該就不會了。

(2).靠海邊會讓金屬容易生鏽的問題：有人說會加速汽機車與冷氣的金屬件腐蝕，要經常維修，個人經驗上並沒此問題，使用不鏽鋼與鋁製品即可，或許跟個別品牌的材料與工法較有關係吧。這裡的環境最多只是吹海風、不是泡海水，空氣中的鹽分能高到何種程度，是存疑的。

(3).靠海邊容易潮濕長壁癌問題：覺得主要原因是早期透天的建築工法真的不好所致，鋼筋少又沒做好防水措施，所以久了與地震幾次後易有裂縫都是正常的，目前老家(30餘年透天)的浴室、頂樓與外牆的牆壁，或多或少有縫隙滲水的問題，造成漆面剝落，但結構上還是安全的。

4.因為最終購入的是遠雄幸福成，以下分享一點對此案的看法
(1).基本資料：全案住戶共2495戶(屬於XXL型社區)，共4大棟(AB、CD、EF、GH)，樓高28樓，住戶在4~28樓，停車場在B3~3樓。
優點：位於重劃區九宮格正中間，雙側兩大公園，公設種類多且大、四面臨路且退縮人行道15m、植栽面積大、有人/汽車/機車的分流門禁管理、物業管理功能多，管理費相對低(每坪55，每月管理費約有500萬收入)。
缺點：住戶體量巨大(全台排前5)、人員較複雜(所謂樹多必有枯枝、人多必有白X)，投資客比例正常但絕對數量大(會一直有人在賣房與長期裝潢施工)，格局被嫌(暗房/通風)、配備實用但中規中矩無亮點。

(2).行銷策略：個人覺得重劃區中，從路邊與網路上的各種廣告密集度來判定，三大主力建商中最會行銷的是聯悅(目前4案)，長虹(目前2案)居中，遠雄(目前8案)最為保守。各有各自的擁護者，也樂見建商可以良性競爭。

(3).幸福成的銷售策略：老規矩先賣掉賣相較不優的產品試水溫，再配合大環境通膨、原物料上漲與缺工議題，目前已經兩波拉價。面北的AB、EF最先賣，當初可用1字頭甜甜價買到，現在名目上都確定已賺錢了。中間面南的GH中繼，先漲一波價格。最後面南CD壓軸，再漲一波。目前ABEF已完售，GH保留某些樓層約賣8成以上，CD剛開賣不久。整體上是低調中熱銷的，以這樣的體量而言是滿驚人的。

(4).因為取得成本不同，推測AB、EF棟的投資客較多、GH中間、CD最少。所以現在建商最後開賣的CD棟開價28萬起，而線上的轉約戶大都是AB、EF棟的投資客拋出的，開價約22~26萬(扣除車位)。因為看起來有便宜一些，所以當初我也在轉約戶與新購戶之間難以抉擇，但是考慮到轉換的中介成本與方位走向等因素之後，最終還是直接跟建商購買。

(5).當初一開始在挑位置的時候，就先排除面北的選擇，這邊冬天通常有1~2個月風會較大，尤其格局是陽台門往外開的，雖然使用次數不會太多，但我不想去陽台還要穿大外套XD。

(6).建商的經驗遠勝於我們一般人，所以只能從一些小地方推論，比如：我們在拍照的時候，總是會挑一個自己覺得最好看的角度再入鏡，所以預售屋也是一樣。文宣上的沙龍照會自動把周圍的嫌惡設施隱藏、縮小、轉移…，最好是旁邊都是大片綠地的PS圖XD。所以應該先用Google地圖(但新案通常沒有實際空拍與街景圖)知道個大概，再到現場觀察幾次周圍環境如何。至少目前幸福成的所有文宣照片，我只看到永遠都是拍西南向與西向的，這是否暗示圖中的C位所在，就是建商判定相對較優的區域?

(7).選擇方式：若以分棟的朝外戶來看，ABEF面北、CDGH面南、AD面海、FG面山、車道進出口在BCEH。所以硬要在8棟之中挑一個，我會選D棟。若是朝內的面中庭戶就沒差，低樓層有大陽台，但我應該會選中高樓層吧。

(8).原本還天真的想買頂樓，結果喜歡的早被搶走了。後來冷靜想想，真正的面海第一排已經被其他案蓋24~26樓遮住了大半，而自己對景觀的需求也沒那麼想要，畢竟只會偶爾看一下，若真的想好好看，就出門搭電梯到頂樓的Lounge Bar喝啤酒賞夜景也OK的。

(9).高中低樓層的水泥磅數不同，從6000、5000、4000、3500磅，不知是否會對隔音效果有差異? 而從墨線圖上看，低樓層的樑柱似乎沒有大太多，這要待確認。

(10).關於房間格局被人詬病的暗房與通風問題，對於現在流行的客廳與房間大片落地窗並不喜歡，也不想床旁邊就是窗戶，這樣反而容易受到光的影響，白天習慣還是會開燈。因為單層住戶多，又分內外層，在窗戶的通風設計上不易自然對流是個缺點。而沒有廁所窗戶怕潮濕的缺點，就只能開暖風機解決吧。

(11).遠雄的交屋配備規格算是中規中矩，沒有獨特的亮點，相較於另案確實較弱一些，但是在5525的保固制度，與售後服務評價不錯的風聲，這一塊是有加分的。因為建商也不是吃素的，其實配備的錢都算在裡面了，所以在第一次看房時，展示屋裡面的裝備倒不是特別在意的重點，直到已經確定想買之後，又再去看一次配備與想像未來要如何裝潢。

(12).關於建商品牌：遠雄因為大巨蛋聞名，但我的看法是政治因素占很大，趙老闆或許壞，但他不是最壞的那個XD(開玩笑，別吉我)。而且遠雄的合約書算是寫的滿仔細的，在權責與義務上的條文，也是相對公平甚至略惠銷費者的。因為是上市公司，有年報與ESG報告書的資料可查看，可以更了解這家公司。若作一個不一定恰當的比喻，就像是汽車中的牛頭牌那種感覺。

5.從已經交屋、預售中的建案數量來看，大致情況如下：
2017年：中港雲頂1(114戶)
2018年：遠雄之星1(292戶)，遠雄之星2(140戶)，中港雲頂2(63戶)，勝美新橫濱(228戶)，中龍和樂龍融(254戶)
2019年：遠雄之星3(286戶)，遠雄之星5(184戶)，佳鋐樂灣(144戶)
2020年：遠雄之星6(642戶)，和築鯨天下(193戶)
2021年：聯悅聚(389戶)，佳鋐晴灣(194戶)
2022年：遠雄之星7(344戶)，中港雲頂3(315戶)，佳鋐新邑(243戶)，佳鋐樂邑(115戶)，春虹明日享享(225戶)，安美學(168戶)
2023年：遠雄之星8(721戶)，聯悅馥(494戶)，長虹天擎(607戶)，協和丰景(230戶)，和築好好窩(375戶)，益翔有樂仕(288戶)，聚佳新世代(173戶)
2024年：長虹天韻(370戶)，佳福伯斯市(301戶)
2025年：遠雄幸福成(2495戶)，聯悅臻(883戶)，
202X年：聯悅馨(765戶)，協和豐馥(246戶)
其他與未知：櫻花(461戶)，連翔(116戶)，益翔(157戶)，佳鏵(146戶)，勝興(459戶)，協勝(231戶)，佳瓚(234戶)，玉晨(115戶)，春虹(132戶)，佳鋐(243戶)
小結：中港重劃區似乎快要進入第2階段的高速成長期。

6.關於大環境的因素，從自己的經驗(妄想)推斷，不久之後的買房門票(一般受薪家庭基本需求)大致上為
新重劃區＋機能好：4x萬
新重劃區＋機能差：3x萬
傳統區＋機能好：2x萬
傳統區＋機能差：1x萬
所以經濟上還可以的話，還是以重劃區為優先考量。至於想靠政府的打房政策將房價打下來，則不看好的，有一句話叫：請鬼拿藥單。畢竟造成通膨的主要因素，有很大一部分就是政府的各種社福與財政政策、央行匯率、各種鼓勵擴張信用政策所致，或許這就是資本主義的本質吧?

7.關於網路上的各種群組：很多都是地產相關業者在主導，建議也是要加入，有人幫忙分享資訊也不錯，但過度美好的宣傳包裝聽聽就好。

8.都市傳說：目前的接待中心預計年底或明年初要拆除，會改建成10期，共28樓，地下4樓，正在審照中，傳聞開價是38萬起....的新天價，這要等以後來驗證了。

9.重劃區的北段為清水槺榔里、南段為梧棲頂寮里，目前已知推案至少12000戶，若算實際入住6成，一戶2人來算，至少增加14400人，清水梧棲兩個里各分一半，選里長綽綽有餘。因此，原本老區的里長如果沒有好好照顧本區的選民需求，只要有人跳出來選，就要小心了XD。希望相關的政治人物能夠持續協助重劃區的發展，如：盡速新建學校、改善交通號誌(優化燈號、線路地下化)、道路優化與周邊美化(除草、廢棄物處理、流浪狗問題)、增設公車路線、招商引資(全聯、麥當勞、火鍋店、超商、診所)....等。且依照目前的態勢，槺榔里將會成為清水第一大的超級槺榔里XD。同樣的，頂寮里的面積與建案更多，在持續發展下也必然會成為梧棲的最大里。

10.中港重劃區在網路鄉民的口中，是所謂的蛋殼區，太多人在酸：風大、沒機能、鳥不生蛋、鬼才去的地方，自己則是因為地緣關係最終還是選這裡。見證了這裡從無到有，環境越來越宜居的過程，加上周圍陸續有各種開發案與新的景點，相較於台中市中心，這裡感覺有：寧為雞首不為牛後的氣勢。也期待若干年後，現有的重劃區已經蓋好蓋滿，然後再往外衍生出第二期的中港重劃區XD。

以上所述純心得分享，不用太當真。

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後續補充

1. 中火的5支大煙囪：高度約250米，目前台中列管已蓋好的100米以上高樓有141棟，最高的是192米的聯聚中雍。一直有個問題搞不懂，這麼高的煙囪排放汙染物，究竟會落在哪? 是只會污染旁邊的海線地區? 還是順著風向往更外圍擴散呢? 這可以套用燈下黑的邏輯嗎?

2. 台灣現有的發電結構有一大堆問題，轉型成綠電的政策成效會如何也很難說。但至少對本區的建設來說，可以把原本風大的致命傷，轉化成風電設備的核心生產基地，將劣勢轉化成優勢，這本身就是積極正面的一件事。

3. 中港重劃區的未來發展會到何程度，我不知道；但我知道的是，從2017~18年開始有第一批住戶(拓荒者XD)進駐後，已經從0變成1。從政府公開的人口統計資料也同樣印證，在人口逐漸老化的海線地區，這個區域是少數強勢人口成長的地方，當然跟人口眾多的北屯區不能比，但以百分比來看也一直是排前面的。因工作租房在此的人並不會入籍，所以實際在這生活的人口會再多一點。

4. 選擇自己的窩 a.買得起 b.住得爽，先有a才有b。對於口袋不夠深與知識經驗都不足的絕大部分自住客(我屬於這區的)而言，想要追求極致的物美價廉難度很高，終究是尋求一個還可以接受的平衡點而已。如：一樓13戶4電梯(雖然是高速電梯)可以接受嗎? 那挑一樓11戶又加2電梯的樓層呢? 適合自己的2~3房只有單面採光、沒有大片落地窗、廁所無窗、標配無高級進口貨…等，這些點有到完全無法接受的程度嗎?

5. 會選擇現在機能欠缺的重劃區，可看成是用未來的期待來交換現在的生活些微不便吧，長機能的過程是正在發生還是遙遙無期，沒人說得準。但至少我知道，罕見的容積率600%+建蔽率80%的商四用地，自然會散發出誘人的味道，吸引各路英雄好漢(或牛鬼蛇神)進來本區發展的。

6. 周邊的室內裝修相關行業應該生意很火爆，建案一直開，案子接不完，客戶要排隊。而在九宮格中，屬於老區的那2大格，或許早晚會流行大樓拉皮手術。畢竟現在新的大樓一直出來，沒有比較就沒有傷害XD。

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後續補充2

1. 行銷廣告 : 在最近房市開始緊縮的時期，幸福成竟然開始積極地打廣告了，在 廣播電台/Youtube/公車廣告/大型海報...等都有密集的露出，還找了年輕一代的偶像團體打形象廣告。

2. 銷售現狀 : 第1波面北的(A棟307戶/B棟309戶/E棟309戶/F棟307戶)先前已完銷，而近期第2波面南的(G棟304戶/H棟307戶)也完銷了，目前僅剩C/D棟 (C棟31戶/D棟46戶，2022/08/10前)，共計1920戶佔2454戶(店面41戶已完售另計)的78.24%。

3. 價位區間 : 因為本區的體量巨大，說是一個打十個也不為過，所以個人推測 : 成屋之後同一社區 不同棟別/方位/樓層/特點 的價差區間，可能有每坪5~8萬以上的落差(朝南>朝北 / 面海>面山 / 朝外>朝內 / 植栽景觀樓>其餘樓層>中繼樓層 )。個人武斷的推測會是 D > C > G > H > A = F > B = E。更直白的說 : 參考已售出的41間店面單價與目前已售出的預售屋單價統計資料，都是呈現此狀態。整體而言，A棟漲幅率最高，D棟會維持最高價。

4. 住戶類型 : 短期投資客幾乎集中在A/B/E/F棟，房東招租客也是，主因是購買成本低。不過本案的自住客比例頗高，從先前 待售數量/已售數量比 來看，幸福成比起其他建案算是偏低的，也就表示短期投資客比例較低，但量體大 絕對數字一定是目前建案最多的。

5. 房屋屬性 : 最後壓軸的C/D棟作為 渡假宅 的成分會較高一點，投資在裝潢上的平均經費亦會較高，平日住戶會較少一點，春夏秋的假日才出現。

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後續補充3

1. 農曆年假前回顧 : 後來有 央行升息、平均地權法案通過 等2件影響基本環境的事件發生，補充一些數據。

2. 結算至2023/01/20 實價登錄共有1993戶(店面41戶不計)，從自己各方管道蒐集而來的待售屋數量(有明確 棟號/樓層，扣除重複)共計141件，相對於之前的99件，等於這2起事件 讓待售數量增加約42%。而自己推估 所有待售量約有200件左右，佔已售總量約10%。

3. 也就是短期投資客的佔比 約略在10%左右，相對於其他建案，因量體大總數量驚人、但比重仍屬於較低的，其他案推估在15%~25%。

4. 待售屋以棟別區分(分母為各棟已售量) : A棟33戶(10.7%)、B棟33戶(10.7%)、C棟0戶(0.0%)、D棟3戶(3.4%)、E棟26戶(8.5%)、F棟27戶(8.8%)、G棟10戶(3.3%)、H棟9戶(3.0%)。如先前的個人推估說明，以第一批販售的AB、EF最多、第二批的GH其次、第三批的CD最少。

5. 待售屋以坪數區分 : 45坪15戶(5.4%)、39坪12戶(4.5%)、33坪36戶(4.8%)、26坪22戶(5.5%)、23坪56戶(7.3%)。果然最低總價的小2房是投資客的最愛。

6. 關於車位 : 每棟別小2房的6~12樓與15~17樓都是沒有配車位的，共計有320個差額，總戶數2454戶、總車位2130個，保留4個。因有部份住戶主動不要車位，有釋出少量多餘的車位，後續建案全數完銷後，應該有再次選購或投標的機會吧。

7. 另外吐槽一下房仲，在售屋平台上有部份錯誤的資料與照片混入，連要賣的產品都搞不清楚，實在是...

8. 關於價位的問題 : 本文寫這麼多字 主要是分享給自住客(未來的鄰居)參考，先前有提出自己對不同棟別的主觀價位評價，這與 a.氣候環境 b.鄰居類型 c.景觀 d.其他環境因素有關，可參考之。

9. 所以，若要買轉約戶的自住客，要先認知遠雄幸福成是一個超級建案，其規模是一案抵十案。應該先搞清楚不同的 棟別/方位/樓層/小花園/機電設備/臨路面/電梯/單層戶數...等個別差異之所在，不應該混為一談。若投資客當初以較低的價位跟建商買下，低價有其原因，不能跟較高價位的位置混為一談。