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>今天優勢反變成明日劣勢
>現金如有更好的去處
>反而會從房地產流出
>或至少不再流入
前面講過了，房地產跟股票這種純粹投資大大不同，不能完全用投資角度來看待房子
以房地產來說，大部分的持有者或買方幾乎都是自住客 (這裡是講整個房市，不講特定重劃區；如果是那種大部分都是投資客持有的，後果自然不難想見；簡單講，投資客最愛買的區域，自住客就別跟進找套子了)
當現金有更好去處時，確實有些投資客會把房子賣了，轉到其他更好的投資管道
但，現金有更好去處時，不也代表經濟成長率高，很多人收入也隨之增加，消費信心大振，敢於用更大槓桿貸款買房，而且自住客的數量將遠遠超過投資客的數量，一進一出，反而有更多資金流入房市中！
人性就是這樣，自己沒持有時，希望它跌翻天，自己持有時，就希望它漲翻天！
網路上天天都有人說要跌了，或看到房仲倒閉(是有倒閉，但有更多新設立的房仲據點，整體數量仍持續增加中，根本沒減少)、建商小虧(鄉林第二季虧損主要是大陸投資損失造成的，台灣的本業仍有獲利；建商營收變化本來就很大，除非是大型建商，不然怎麼會月月都有完工可入帳)就很興奮的人，這不全都是房市未來的買盤嗎？這不全都是未來房價的支撐者？
該買的人都還沒買，根本不用擔心接下來沒有買盤支撐了！
也不需擔心少子化問題，將來沒人買房，唉，少子化只是說人口增加變慢，而且台灣人口負成長最快也要10年後才會發生，而且政府降低移民門檻，人口反而會持續增加
台灣不像日本那麼封閉，台灣對外來者很友善，只要肯開放，肯定會有一堆人湧進來，對台灣來說，少子化根本不是問題
反而在小家庭化的趨勢下(目前平均每戶不到3人，接近3人)，離婚率飆高、不婚族也增加，家庭戶數持續飆升下，住宅需求反而更旺，只是在小家庭化的趨勢下，大坪數將會越來越沒市場，買了真的很容易被套牢
很多人都說房價這麼貴，怎麼可能買得起？
其實都是缺乏信心，對台灣沒信心，對自己也沒信心，不是真的買不起
試想，房貸500萬，年利率才10萬左右，若有信心點，辦個30年期，每年本金加利息才27萬，每月才2萬多
隨便一個雙薪家庭都能輕鬆負擔
若還覺得負擔沉重，40年房貸，可以更進一步壓低每月房貸支出，風險更低(更長期的貸款，雖會增加貸款利息，但由於每月房貸支出變少，就算將來經濟上有狀況，或開銷暴增，你還是能游刃有餘的應付，而不需要去借利率更高的信用貸款！更何況，房價上漲率隨便也會超過房貸利率，利息根本沒有真的支出，只是換了一種形式存在而已！)
很多人買不起，主要是每月收入都花光光，根本沒有存錢，自備款根本拿不出來
這種人還是別買房比較好
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文章編號：38423961
>最近 說水電工極缺
>但台灣青少年失業率還是在12趴上下徘徊
>小弟覺的是一項警訊
>畢竟青少年失業危機拖得越久
>對經濟發展越不利
>畢竟新世代一定要在職場精進技能
>將來才有機會接棒
>帶動經濟成長
如果你只看政府公佈的"平均"數字，你會把許多根本不用工作但卻有很多錢可花用的年輕人，將她們視做"可憐"的年輕人，許多有錢人太太，工作上收入是零，她們很可憐？
104人力銀行8月份線上工作機會總計39.9萬個，連續3個月穩定維持在40萬左右。若以2008年金融海嘯前6個月為基期，7月份「104徵才指數」為139.8，較6月140.7微降0.9，亦為今年2月以來相對低點，近半年來，廠商用人轉趨保守，唯仍高於去年7月的134.4。
104人力銀行8月份線上提供「新鮮人」19萬個工作機會（定義為：不限工作經驗或限一年以下者）。最友善新鮮人的前5大產業為：零售業14,848萬個工作機會、占7.8%，餐飲業12,140萬個工作機會、占6.4%，半導體業10,209個工作機會、占5.4%，金融機構及其相關9,216個、占4.8%，光電及光學相關業8,955個、占4.7%
換言之，現在的年輕人根本不愁沒有工作機會，只是肯不肯做而已
但，近來頻傳逆子殺死老父的社會新聞，不難看出，年輕人失業率高，並不是沒有工作機會，只是富裕的上一代人太寵子女，不忍看子女吃苦，總想：家裡不缺小孩去賺錢
這跟歐美年輕人失業率高又不太一樣：他們是真沒有工作機會，天天在就業站排隊找工作
台灣有這種現象嗎？
沒錯，理論上，年輕人失業危機拖得越久，對經濟發展越不利，但你也要看是什麼樣年輕人失業？那些會想到要殺父母的年輕人失業，槍斃都不過份吧？
說殘酷點，少一些靠體力工作的年輕人，台灣產業並不會垮掉，因為這類勞工很容易從國外引進！
勞委會將協助企業鬆綁勞動條件，不排除對特定產業及企業在一定期間內，豁免超額進用的較高就業安定費。一旦最後細節拍板定案，將是開放外勞20年來最大幅度的鬆綁
政府為吸引台商回流，經建會也擬策略性專案輔導台商返台投資，擬有條件鬆綁特定台商返國投資運用外勞比例至40％
如果台灣年輕人想工作卻找不到工作，政府敢再大幅度開放外勞？
簡單講，優秀的年輕人仍然可以輕易地找到好工作，而且薪水增漲幅度不像新聞報導的那樣低！
有興趣大家可以自己到104的薪資情報查詢，會驚訝地發現，其實相對優秀的年輕人，起薪並非2萬多，而且很多年輕人進入職場後幾年後，薪資都跳升不少！
http://www.104.com.tw/jb/104i/JobWage/view
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>有更多新設立的房仲據點，整體數量仍持續增加中，根本沒減>少)、建商小虧(鄉林第二季虧損主要是大陸投資損失造成的，
>台灣的本業仍有獲利；建商營收變化本來就很大，除非是大型>建商，不然怎麼會月月都有完工可入帳)就很興奮的人，這不
>全都是房市未來的買盤嗎？這不全都是未來房價的支撐者？
>>該買的人都還沒買，根本不用擔心接下來沒有買盤支撐了！
這個邏輯太屌了....我要好好想一下...
如果從心理學來說...人類的心智生活永遠受到經驗影響的神經網路互相塑造.......
怎麼讓這群人從內在安全感(房市崩盤)中解放?
這.......完全屬於上帝跟媽祖的工作範疇吧
畢業後看書都不能發問作者何義?
這裡確可以像讀書時般舉手發問.
也因為樓主總經心智太過強大
(放個屁可能會在地上砸出個坑)
還能引導大家思考
這裡的對話較少陷入相互爭辨的漩渦
PS.至少我是如此
每次看著看著都看到嘴巴開開
卻一個字都說不出來
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>那資金反撲的力道
>真不敢想像
>如果真動用利率這把劍
>那真是前途難料
很多人都說，歐美日持續印鈔票，必將帶來嚴重通膨，利率必升到難以承受的程度.....
唉，會有這種觀感的人，我覺得是對央行貨幣政策了解不夠深入
簡單講，央行會在維持經濟成長的情況下，進行通膨的調控，因此在調控手段上，絕對會優先選擇對經濟傷害最小的手段
央行要調控通膨，主要是調控通貨水準(鈔票數量)，手段大致有底下幾種
1.升降利率 (調高利率，將資金收回速度慢，但對經濟影響很大；調降利率，將資金釋放速度慢，但遲早對經濟會有很大的幫助)
2.調整銀行存款準備率(將資金收回速度普通，只有銀行獲利受影響)
3.發行定存單(將資金收回速度很快，大家都很開心，但整體通貨水準其實會更高)
4.購買公債 (台灣還沒用過，資金釋放出來速度極快)
5.買賣美元等外匯(台灣最常用，資金釋放出來速度快)
這其中，升降利率是最具威力，效果最快的，但通常只會快速調降利息，卻不會快速調升利息(除非2,3的手段來不及調控，才會採取這種會傷害經濟成長率的手段)
在金融海嘯前，歐美央行就採取了快速調降利息，但看來效果有限，故歐美日又採取效果更恐怖但後果難以估計的 購買公債 (人類經濟史上，全球首次這麼大規模的收購公債行動...誰能料到會發生什麼事情??)
近幾年原物料價格上漲，經濟不振，需求轉弱下，有很大的因素都是來自於歐美日英央行狂印鈔票(8.7兆美元)
這種情況下，如果通膨越演越烈，若要調控通膨，升利息完全沒辦法抑制住通膨
升利息，他會讓投資、消費成本變高，如果收入不足以支持，投資報酬率不夠高，人們自然就會減少投資與消費，讓來自於投資、消費的需求減少，相對的物品、服務等價格自然會下降
然而，近期原物料價格上漲並非需求激增所致，而是貨幣供給量過大
因此，要調控通膨，想當然是要收回央行自己釋出的過多貨幣，而不是升利息去壓抑需求，別弄錯了喔
眼下，各國還擔憂通縮，不但不會升利息，就連回收貨幣的行動都可能放慢(發行定存單的速度放慢)
對台灣來說，台灣物價更是沒辦法透過升利息來影響，因為台灣缺乏資源，大量的資源都是仰賴進口。如果台灣自己升利息，有辦法壓抑到其他國家人的需求? 升了利息，不但沒辦法壓通膨，反而造成經濟衰退
換言之，台灣是最不會，也不需要靠升利息去解決通膨問題
台灣只需放手讓台幣升值(台灣經常都是刻意壓低匯率，因此只要放開壓抑的手肯定就會升值)，自然就能降低進口品的價格，台灣國內通膨自然就能消除
很多人都以為台灣物價高漲都是歐美國家害的，其實這是錯誤的觀念
當美國狂印鈔票，導致美元購買力貶值，台幣理論上會相對升值
就算以美元計價的商品漲價了，理論上台幣升值的幅度可以剛好抵銷掉，用台幣計價時幾乎沒有波動
問題就出在，台幣升值會影響台灣出口產業(美國其實也是希望看到這樣，以便讓美國減少進口)，央行『只好』跟著狂印鈔票，再大量購買美元，抵銷掉美國印鈔票所帶來的台幣升值壓力，導致台灣市場產生過多的資金，而有資產泡沫化的問題
簡單講，台灣資產泡沫化的問題主要是央行自己要跟進印鈔票，不是美國人造成的
也就是說，台灣央行要調控通膨，絕對是先放手讓台幣升值，甚至進場賣掉美元，註銷掉當初用來買美元所加印的台幣，讓台幣發行量減少，然後再多發行一點定存單，收回在金融體系過多的資金
等到經濟轉好時，例如因股市上漲所創造出來的額外財富，即貨幣，讓整體貨幣水準更高時，由於此時銀行獲利轉佳，央行再調高存款準備率，以減緩整體貨幣增長速度，控制住通膨( 物價上漲通常是因為過多貨幣去追逐少數物品)，但卻不至於衝擊銀行獲利(調高存款準備率等於是要銀行將要付利息出去的存款戶的錢，免息交給央行保管，銀行等於白白付利息出去)
如果這樣都還不足以壓抑通膨時，通常代表經濟很火熱，才會選擇使用調升利率來壓抑國內需求，希望大家賺錢、財富創造速度能放慢(例如股市漲得慢一點)
絕對絕對不是一有通膨，馬上就去升利息！
央行又不是瘋了，不考慮經濟狀況，硬升利率? 物價是控制住了，經濟也完了，怎麼可能?
絕對是先辨識清楚通膨是從哪來的，再決定用什麼手段去壓通膨
簡單一點講，如果台灣經濟狀況能承受得住相對高的利率，那代表那時的經濟很好，又或是大多數人賺錢速度更快，升利息並不會打擊房價！
這講起來有點玄奧，但仔細咀嚼應該不難懂
當然，如同我前面講過的，怕就怕歐美日英所印出的8.7兆美元的貨幣，狂烈地湧入台灣，央行有可能會反應太慢，導致通膨失控
大家都預期物價、房價還會再狂升，全部的人都看多，全部的人都將未來需求全部一口氣壓上去，物價、房價一天一個價，最終像放煙火一樣，很快照得通天亮，但很快也就熄滅了....
央行是可以狂印鈔票狂買美元，並狂發定存單收回過多的台幣，但如果資金量大到驚人程度，誰知道會怎麼演變
因此，央行最怕大家都預期物價、房價還會再狂升，央行除了貨幣政策調控以外，每次總是會跳出來罵豪宅貴得太離譜等等，其實不是真覺得豪宅價格太離譜，而是很擔心全部的人都看多，央行根本擋不住，控制不住物價
彭淮南厲害的地方，並非在於他很熟析各種貨幣政策的調控，而是他很會玩心理遊戲，讓那些想要放煙火的人，在還沒點火成功前，就被彭淮南澆水熄滅了，煙火放不出來
只是，資金規模太大時，如果彭淮南算錯了，上述操控動作太慢，等到察覺時，最終就會演變成失控，就算是彭淮南也沒輒.....
也就是說，真正的考驗還沒到來，真正的考驗在於全球經濟進入穩度復甦階段時，這麼驚人的通貨如何抓準時機收回，收得速度太快，會打熄經濟火苗，收得太慢，就會讓小火苗變成大火....
對彭淮南來說，他真正的考驗還沒到來，不斷地稱讚他是10A，還早了點
他一個人要跟一堆海內外想放煙火的人搏鬥！
我本身是看多，但希望是走長多，也不希望物價、房價一天一個價，最終像放煙火一樣，很快照得通天亮，但很快也就熄滅了....因為一年衝漲50%，隔年肯定馬上開始走長空
但，如果一年只漲5~10%，很多人不會預期物價、房價還會再狂升，反而會繼續等房價跌，直到等不下去，最終也買了
如果看空與看空的人能夠長期持續膠著下去，只要供不應求，房價就會漲個不停
相反地，如果大多數人都看多，少了天天都在等房價跌的看空者，很快就會將可投入資金全部都壓入，房價是會馬上狂漲，但很快就會熄火，開始走長空
到那時，我就會考慮家人自住外，全數出清，恐怕要把存美術讓給珍小妹
房市多空我並無法預測，但我會看當下的情境，來判斷半年後的走勢
但，別忘記房子最終是要賣給自住客的，若當地人(自住客)收入增長有限，這房價撐得住嗎？
個人積分：268分
文章編號：38437490
22f wrote:
網路上天天都有人說要跌了，或看到房仲倒閉(是有倒閉，但有更多新設立的房仲據點，整體數量仍持續增加中，根本沒減少)、建商小虧(鄉林第二季虧損主要是大陸投資損失造成的，台灣的本業仍有獲利；建商營收變化本來就很大，除非是大型建商，不然怎麼會月月都有完工可入帳)就很興奮的人，這不全都是房市未來的買盤嗎？這不全都是未來房價的支撐者？
該買的人都還沒買，根本不用擔心接下來沒有買盤支撐了！
...(恕刪)
22F大大...
小弟對這段有點疑問
當房市出現空頭時
當下個月買會比這個月便宜的時候
所有的買氣近乎渙散
就像90年代末期 房地產泡沫破裂後的情況
還是有人會想買房子
但是會一直等 一直下不了手
有點像股票抱上抱下 一直在等最低or最高點
這些人只能算是鍵盤上的買盤
對整體房市無多大作用
這樣解釋對嗎??
個人積分：16分
文章編號：38445042
鍵盤買家？
人就是這麼有趣，嘴巴講出去的話，十之八九都是違心之論，自己的行為才真實呈現他的想法
網路上天天罵房價必崩的人，十之八九，還是三不五時到各大房仲網站，看看有沒有什麼好屋，甚至在假日時，還會親自去看屋，反正也沒人知道他這種自相矛盾的言行舉止
關鍵在於：嫌貨才是買貨人！
你可曾在台灣網路上看過哪個人痛罵或嘲諷英國倫敦的「海德公園一號」One Hyde Park要價1億多英鎊嗎?
沒有，因為絕大多數的台灣人都買不起，買得起的人也不可能去買！
那為什麼大家要去痛罵只有「海德公園一號」零頭的台北市住宅呢？
因為，因為這些人想買台北市住宅，不想買One Hyde Park
搞清楚這道理，你就不會想跟崩盤論的人爭執了
真理是越辯越明啦
感謝西國大線上看診，小弟今天退燒，可以上班了！
