HHCH wrote:
T大當初新聞稿有提到...(恕刪)
+1
但不是一線品牌要在七期賣到40萬實有所困難，比如說：附近的仁山2字頭就買的到了！
個人積分：364分
文章編號：36927406
個人積分：102分
文章編號：36927678
個人積分：0分
文章編號：36927974
nickkey wrote:
連銷坪都不會算，請不...(恕刪)
N大您也不用這樣講，每個房地產愛好者都有他不同的專長...我開此版但我很尊重各位發言
您提到"現在一般建商完銷的情況下，利潤有20%就阿彌陀佛了，更不用說，還有一些餘屋！"
這句話好像也有點爭議!看看有股票上市且一直有在七期推案的且推案屬七期價格偏低的建商~興富發公司去年財報就知道了(資料來源:台灣證劵交易所):
項 目 100 年 (單位:仟元)
營業收入 21,242,330
營業毛利 8,664,305
營業損益 6,940,254
營業外收入及利益 236,580
營業外費用及損失 549,757
繼續營業部門稅前損益 6,627,077
本期損益 6,397,801
毛利潤率高達40%以上，淨利潤率也有30%以上
請注意，興富發在七期還算相對低價的建商喲!
所以您說的"現在一般建商完銷的情況下，利潤有20%就阿彌陀佛了，更不用說，還有一些餘屋"也有一定的爭議性，但我尊重您發言!
個人積分：364分
文章編號：36929032
HHCH wrote:
N大您也不用這樣講，...(恕刪)
開版應該是在討論大台中及七期，興富發主要推案地區並不是台中七期，所以用他當案例並不準確！
順天建設100年財報也供大家參考：
營收淨額1,058,424仟元。稅後淨利85,507仟元。每股稅後盈餘0.38元。
合併營收淨額1,281,345仟元。合併稅後淨利85,643仟元。合併每股稅後盈餘0.38元。
我再補充一下，我說利潤20%是指買地後馬上推案，並不包含養地的狀況！過去這幾年，如果買地超過2年後再推案，特別在台北，那利潤都很可觀！這也是目前建商口袋都很深的原因~~~不過這部份的獲利是土地增值，我認為應該把土地跟建案分開計算才準確！
以目前實際市場土地價格狀況，利潤已經都在地主口袋，建商買土地要不放個幾年，如惠宇...要不辛苦的創高價，如目前在五期的公司！這就是每個公司的經營策略考量了~~~
個人積分：33分
文章編號：36929972
nickkey wrote:
連銷坪都不會算，請不...(恕刪)
版主說地坪814坪
新六容積
我只能算建坪
因為沒有看到建築圖
無法得知雨遮 露臺.....之類的附屬建物的部分
那樣怎麼計算銷售坪數呢?
所以這些計算是概算
要算準確的計算要拿建築圖來才能計算
你有這個案子Autocad圖檔?
請你算給我看銷售坪數
我不懂?
我兒子就是建築師
你說建商利潤20%?
你真是太不懂建築了
你以順天100年度的財務報表為例
這怎麼能看為單一個案?
因為財務報表是整年度綜合狀況
這牽涉有些案子尚未交屋入帳
有些正開始交屋入帳
有些公司入帳後立即又去買地
你以為0.38稅後盈餘
就是代表一個建案的淨利潤?
甚至有些建設公司還有轉投資收益
有幾家建商還轉投資電子公司
目的是借殼上市
或許虧或許盈
所以你以年度財務報表當作一個案子的淨收益
是很荒謬的事情
個人積分：364分
文章編號：36930561
個人積分：33分
文章編號：36930690
個人積分：9分
文章編號：36935310
taosl wrote:
版主說地坪814坪
新六容積
我只能算建坪
因為沒有看到建築圖
無法得知雨遮 露臺.....之類的附屬建物的部分
那樣怎麼計算銷售坪數呢?
所以這些計算是概算
要算準確的計算要拿建築圖來才能計算
你有這個案子Autocad圖檔?
請你算給我看銷售坪數
我不懂?
我兒子就是建築師
你說建商利潤20%?
你真是太不懂建築了
前幾天原本有回T大這個問題，但因為mobile01的系統出了問題，所以文章沒po出來
以新六而言，基準容積600%加上重劃區獎勵容積上限70%再加上可賣錢的公共設施38%
所以一地坪可蓋600%*(1+70%)/(1-38%)=16.45坪的地上層銷售坪，
以上是最大值，但也少不了多少，因為可以賣錢的建商都會想盡辦法去爭取，
地下層大概是成本和售價接近打平，
根本就不需要CAD檔，因為現在的圖檔，不代表交屋還是一樣的圖，
因為建商有可能會再變更設計，但總售坪是不會變的，
以上可以問問你兒子看我有沒有說錯，
如此算來這個案子土地成本20萬，營建成本加管銷20萬，
以T大的算法成本佔售價4成，剛好就要賣每建坪100萬，
只能說建商真好賺，
這一切都是阿共仔的陰謀，
我說對了嗎？專業投資客
個人積分：9分
文章編號：36935386
個人積分：364分
文章編號：36943488
