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文章編號：36944956
新六土地坪效理論值=(6*1.7+6*1.4*0.15)/0.95*1.1+0.5*0.15*3+0.68*6=17.57,實務上只能做到16~16.7左右.其中2.2~2.9是車位,其餘是住宅售坪.(若是只挖地下5層,算式最後的0.68*6改為0.68*5)
一般土地開發利潤是抓總銷20%沒錯,(有些更低,因為土地一直漲,不硬著頭皮搶地根本不用做)...以自有資金50%計,若供期內順利完銷利潤約40%,但這40%是3年賺到的,一年才13%多,就算是養地多年,帳上土地成本還是會以市價計算,土地增值的利潤通常另一筆帳.
我想去推算大陸工程那塊地推案後和理售價多少根本沒意義,重點是他們想賣多少錢他們就會以那售價的定位去塑造那個案子的價值,要我個人猜的話開價應該是8字頭.
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文章編號：36954945
daniellaigmail wrote:
樓上如果新六部含車位的坪效可以做到16.45倍,那您借牌都要出來開業,保證所有新六空地都會找您設計.
新六土地坪效理論值=(6*1.7+6*1.4*0.15)/0.95*1.1+0.5*0.15*3+0.68*6=17.57,實務上只能做到16~16.7左右.其中2.2~2.9是車位,其餘是住宅售坪.
一般土地開發利潤是抓總銷20%沒錯,(有些更低,因為土地一直漲,不硬著頭皮搶地根本不用做)...以自有資金50%計,若供期內順利完銷利潤約40%,但這40%是3年賺到的,一年才13%多,就算是養地多年,帳上土地成本還是會以市價計算,土地增值的利潤通常另一筆帳.
我想去推算大陸工程那塊地推案後和理售價多少根本沒意義,重點是他們想賣多少錢他們就會以那售價的定位去塑造那個案子的價值,要我個人猜的話開價應該是8字頭.
我有先聲明16.45是最大值
要必需每一樣獎勵都要請到滿才可能作的到
但是這麼作都審一定過不了
因為這跟基地條件(面積、幾面臨路、臨路狀況等)是有絕對的關係
只是看不過有人說坪效只有6坪跳出來透透氣而已
建議大陸建設順便去將勇健那二塊地一起買一買
才不會售價被拉低
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文章編號：36961052
yang7290 wrote:
一向被認為是「房市多頭代表」的戴德梁行總經理顏炳立........不再樂觀看好 顏炳立：下半年房市「淡定觀望」
...產學界則認為，房市將出現向下拐點，未來1、2年內，北市下修幅度可能介於1~1.5成，其他地區房價則恐有2~3成的跌幅
....學者+建商+仲介+代銷都說會跌了
.....怎還會有人想要現在買房子呢
顏先生時常發表這種言論，但卻又時常以高出行情之價格要幫地主公開標售土地，
只要第一次沒標出去，這塊地大概就很難玩了。
土地不降價、原物料不降價、政府又縮減容積，除非建商賠錢賣，不然哪來2~3成跌幅，
這2~3成不正是建商的利潤嗎？
建議如果是自用的話，該買還是要買，
要等便宜，除非是像SARS或金融海嘯時建商倒一片，再去跟銀行買屋吧！
學者、建商、仲介、代銷講的話也信那就只能說你太單純了。
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taosl wrote:
我很好奇你的營建坪和銷售坪的換算公式來源?
70%怎麼來的?請仔細說明法源依據?
請你仔細說明內政部的容積獎勵辦法如何做到70%?
在你不知道建商買了多少路移
又做了多少其他容積移轉和容獎
隨便灌個數字
我看建商都要來找你蓋房子了
又38%又是怎麼來的?
為什麼是除以(1-38%)
不要隨便講講
請說明法源依據是甚麼?
我不清楚營建法規甚麼時候是這樣律定的?
不用好奇
70%是停獎取消前新市政中心的獎勵容積上限
38%是公設比
我不用猜建商買了多少路移，新市政中心都是買40%，因為不買到40%會被笑傻子
開放空間及停車獎勵是不用多花錢的，你想建商要不要作
不懂的可以去問你兒子
但以先前的經驗來說新六的建地含地下室坪效均作到16~17坪
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