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我主要不是當投資客,是當包租公為目標,長期收租的
我看房的標準是好出租如台中各大學學區及五期商圈且投報率要超過4%,
唉,舉個例好了
例如400萬的兩房月租要收13500年收要超過16萬才有投資價值
貸款八成自備兩成加仲介裝潢費20萬,本金100萬,貸款利率2%年繳息約6萬4,年收租約16.2萬,實收約9萬8
以本金投報率來看,9.8萬/100萬=9.8%實際投報率
算算還是比定存划算,我不是投資客,我算起來是高利定存族
現在台中中古屋開價都偏高並沒有降價...
這半年出斡旋只買到一間投報超過4%的
其他換算投報率都在3%甚至以下,扣除貸款利率2~2.5%所剩利差不多
所以現在台中學區及五期我認為是還未跌價
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sheng5310 wrote:
即使台中20l4年中到2016年中，整體平均不漲不跌，
但個案依舊有漲十幾趴，相對也會有跌十趴的，
就算不漲不跌，投資客付的房屋仲介費，貸款利息、房屋稅、其他稅等，加起來挺可觀，損失不少，
那怎麼行，
凍漲兩年後還是要讓它漲，才能攤平而已，
S大這些講的很有道理......
別以為房價不動~~持有者就沒差~~一年損失的是3%~5%(現金買房同等損失)
如果兩年後房價跌了10%賣出~~屋主實際損失可是逼近兩成
dododidi wrote:
我覺得不會跌,頂多撐著不漲,土地貴,建材貴,建商沒有理由建好房子賠錢賣,會縮量慢慢蓋,給政府的稅賣方也會加在買方的身上
很多地方......已經撐不下了!!
土地貴.建材貴.工資貴???
大大知道要建商賠錢賣是要打到幾折嗎??
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E.TTsai wrote:
S大這些講的很有道理......
別以為房價不動~~持有者就沒差~~一年損失的是2%~4%(現金買房同等損失)
如果兩年後房價跌了10%賣出~~屋主實際損失可是逼近兩成
很多地方......已經撐不下了!!
土地貴.建材貴.工資貴???
大大知道要建商賠錢賣是要打到幾折嗎??
E大你講的也是很有道理
逆向翻
是不是可以說
別以為房價不動--租房者就沒差--一年損失的是2%~4%(租金報酬率歸房東)
如果兩年後房價漲了10%去追--買方實際損失可是逼近兩成
很多地方...已經撐不下
(這是以近期成交量的假設嗎?)
土地貴.建材貴.工資貴???
(嗯..營建工程物價指數，主要反映工程建設材料的成本，
但小弟認為台灣的房地產價格，主要反映的是區位、交通等要素，而非鋼筋水泥等原料價格)
大大知道要建商賠錢賣是要打到幾折嗎?
(請問E大認為建商打到幾折才會賠錢?)
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snoopy9520 wrote:
是不是可以說
別以為房價不動--租房者就沒差--一年損失的是2%~4%(租金報酬率歸房東)
當然可以,如果要以租屋角度去看....
租屋者是幫屋主負擔大部份的房貸!!
如果房子是空在那裡"待售"，恐怕是沒人幫你負擔了!
以自住的交易市場去看，之前有看過一則數據，
就是"換屋族"的數量遠大於"首購族"
所以一但房價是持平，
吃虧的絕對是那些多數空房待售的持有者!
snoopy9520 wrote:
很多地方...已經撐不下
(這是以近期成交量的假設嗎?)
當然是以各地"實價登錄"的平均值去看!
不過也聽聞不少人云:似乎預售屋也在下修
(已公開的，無法調開價，但議價空間拉大)
snoopy9520 wrote:
但小弟認為台灣的房地產價格，主要反映的是區位、交通等要素
小弟我指的是從無到有蓋好的花費(包含土地成本)
而你大大您說的應該是蓋好以後的保值性與未來性，
兩者有非常大的不同之處!!
snoopy9520 wrote:
(請問E大認為建商打到幾折才會賠錢?)
小的淺見，"保守"估計六折都不至於賠本(有完售)
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E.TTsai wrote:
當然可以,如果要以...(恕刪)
E大你持論基礎在於持有者須待售?
還是捨去整個首購當下無住居需求?
數字是指名目?還是實質?
如果，牽涉到報酬率，那麼小弟想必須由實際的房價中萃取出來，
並且不能自外儲蓄-投資-資本流動等要素考量，
金融危機後證實，國際資本係持續流向資本豐沛的國家，以台灣為例，
長期以來存在超額儲蓄的現象，屬於資本豐沛的國家，但基於上述，
台灣仍經常面臨龐大國際資本流入的困擾，
資本流入直接影響到資產的需求並因此造成資產價格上漲
假設，如果沒有被央行的政策完全沖銷，
資本流入將會導致貨幣供與流動性增加，
進而刺激資產價格上揚，
況且，大量資本流入通常導致資金接受國的景氣繁榮，因而造成資產價格上漲；
就小弟所知，1995年至今2015年，台灣從來都沒有資本鴻運的時候，
光靠自身的貨幣供給擴張就已經....
(為了避免匯率升值，央行必須在外匯市場上進行干預，購入外匯市場上超額供給的外幣。
其結果就是央行外匯存底的累積與貨幣基數的增加，造成貨幣供給的擴張。)
另外，科技的發展已有生產力的極限，
資本邊際報酬將持續降低，阻礙將儲蓄導至投資的誘因！
https://tw.news.yahoo.com/%E5%9C%8B%E4%BA%BA%E5%96%84%E7%90%86%E8%B2%A1-%E5%A0%B1%E9%85%AC%E7%8E%87%E4%BB%8D%E4%B8%8D%E6%95%B5%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%A2%9E%E5%B9%85-035116496.html
台灣投資人的報酬率較亞洲其他國家佳，但由於成本上漲更快，儲蓄其實不增反減。
宏利投信指出，過去5年台灣的退休、教育、生活開支、醫療護理和住宅物業的成本平均每年增長3%，
反觀受訪者回報投資組合的每年報酬率平均2.7%。換言之，平均投資報酬較消費者主要開支成本的每年漲幅略低0.3個百分點。
宏利資產管理行政總裁暨財富及資產管理主管杜汶高(Michael Dommermuth)表示，
台灣人的投資報酬能追上理財目標成本漲幅的主要原因，在於資產市場的投資比例最高，達54.5%，泛亞洲平均只有42.5%。
不過，台灣投資人持有的資產中，有29.3%以新台幣持有現金部位，在過去5年現金部位的報酬率僅1%。
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保值跟未來性??
這有時間的落差，短期中期遠期的橫斷面都不同，請見諒，小弟就無法討論了！
實價登錄除了個案外，是否還有額外的解釋能力，其實，小弟不太清楚！
6折！...............................，感謝，小弟收下參考！
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