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近期更是幾乎以5%自備款，讓你到交屋!
這麼佛心來的建商，我們來分析看看它們的佛心算盤
首先是對象，建商的潛在客戶群有2類，每類中各有2種
第1類:買得起的2種人，自住客及投資客
第2類:買不起的2種人，自住客及投資客
兩類中又以投資客下單速度最快，考慮時間最短，又常一買多戶
自然是建商眼中的肥仔羊
而買得起的自住客，多半都已買了
建商這波自然鎖定，原本買不起的客戶，及原投資不起的客戶
給予超低自備的門檻方案，以小坪數，抄底一波「非原客群」的客群
以台中高鐵夢幻誠案，打著38萬買2房到交屋(暫以無車位估算)
幾乎就是5~7%的自備款，對於原來買不起，投資不起的客戶
可有著莫大的吸引力
我沒有發哥的合約內本可看，所以不清楚違約條款
但我讀著以其它角度檢視整個策略
付款方式
5%簽約金→交屋→銀行貸款80%，20年
→建商借你15%，年限不知，通常是5~7年
★建商要的，不是5%，而是你的銀貸
所以它用低自備方式，不希望你解約，而是乖乖辦完貸款
讓建商最大筆的資金入袋，認列營收
再借你個15%，也只是順水人情罷了，除了房價大跌
不然拍賣一下，發哥也沒什損失
房價走勢與客戶心態操作，以700萬總價推算，不論交屋前後
現在轉賣合約書一樣要被課進所得稅中，可能比房地合一更重
因此我賭已購客若沒大跌時，多數會撐到交屋後
1、漲15%以上
才有一點售屋動機(至少20%以上)，因相關費用極高，如下第2點所列
漲15%到805萬，扣仲介4%-32萬，實得773，扣原交屋時稅費等約8萬
773-8=765，賺65萬，1年內賣再課45%稅…實賺35萬
若自我安慰，以自備38萬+交屋稅費8萬=46萬自有資金去賺35萬…
投報率是很高沒錯…因為用的是槓桿，賠的時候，也會很高的…
2、漲0~10%時
仲介費3~4%，約20~28萬，交屋時的相關稅費代書費，也得5~8萬，小計30~35萬
扣除相關費用後，還有房地合一稅20~45%
合理推算，沒大漲15%以上的話，客戶都會撐到2年後的稅率20%時，才會開賣
3、跌0~5%時
承第2點一樣的原因，客戶還是會撐著不賣，因為解約不買，你已付5%了
房價跌得比違約金少時，自然不會走解約的路。
此時的自有資金報酬率最高就是-100%，即38萬
4、跌5~10%時
資本不足，或壯士斷腕的投客，會立馬和建商「違約」，損失5%的簽約金，不玩了
因法規規定最高可沒收總價15%的違約金，或已付價款(但不得超過總價15%)
之前就一堆發哥的客戶，在台北士林的一號院直接斷頭15%，不玩了
但心臟不強，初入房市的人，多數還是會忍到交屋，想說小跌而已
賣還得付仲介費，賠更多，因此會選擇「出租」來度時機…
因此新建案完工後，會有高達6~7成，都是承租戶，而非自住客
5、跌10%以上時
此時才會引發大量投資客和自住客的違約潮，不交屋，直接賠5%給建商
建商也因此多了5%的利潤空間來出售。
以上5種房市走勢，按目前的市況來看，會在2、3、4的機率較大
即小漲或小跌，大幅度變動機率較小
因此按數學上的期望期推算
5種情況中，建商拿到客戶的銀貸情況機率高達4/5
且多數客戶在2年內賣房子的機率又低於4/5(因為稅高+不忍小賠出場)
因此像發哥這種手頭上資金夠，銀行又願意給借貸的情況
跟這些客戶賭一把的勝率高達80%，那當然要幹下去啊
結論
就個人所見
這也是房市另一種轉折期，從房型越作越小，讓總價越來親民，加上自備越來越低時
形同「抄底」的感覺，讓原非客戶的客戶，出籠來買…
那買完之後呢，換誰再買? 畢竟未來不大可能走回套房的路線
小2房已是目前房市的底限了
因此用低自備吸引的確是一條活路
一如雙B都推出1系列的親民款，連福斯的小SUV都推出85萬的等級搶市
後勢只能說，大漲大跌機率小，會走一段持平上下的日子
一旦原購客戶撐不住銀貸+建商貸款，一樣會讓房市又轉下行的。
以目前市況，想買自住的，還是可以去看去買
前提，只要你「付得起」就行，畢竟不是要短進短出的。
很認同小兩房已經是天花板了，不能再小了
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乾脆三井也來跟台南一樣投資台中高鐵站.
南台灣首間三井OUTLET年底動工 預計2022年開幕
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