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阿斗風 wrote:
這個月買了人生第一...(恕刪)
開價25萬/p.... 代銷給完折扣下來也要到22萬/p
真不知道這價格是怎麼來的...
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若不知價格是怎麼來的......
可以給大家一個方向......
1. 一般來說,建商一開始要建之前會抓獲利約2成左右
-------獲利是高是低則是自由心證,因為要建之前,到建完之後,中間會有一些變數或是風險
(如:景氣變好或是變壞,政策面,或是原物料價格變動等......),這些都是要建商去承擔吸收;
運氣好: 碰到景氣好或是原物料成本變便宜等,最後建商獲利就會再增加;那就看建商是否佛心來著......,是否會......
若運氣不好: 興建過程中,景氣變差,原物料變貴,或是其他因素造成成本變高,那建商獲利就會減少,甚至虧錢都有可能......
更差者: 若興建過程中,發生財務周轉困難,那就......自己想......
p.s. 以台北市興建巨蛋為例,遠雄當時是一開始是抓"平均每年"15%左右的獲利,共50年......,
只是興建時後續投入的金額增加至當時預估的一倍以上,所以預估獲利就減少為"平均每年7%"左右的獲利;
但是當時柯P及其他的相關幕僚認為,總共可賺600億太高了......,
但是面對相當程度的風險，企業不太可能以低於15%的投資報酬率來承接，否則就會有虧損的風險。
2. 所以對於新建案,可以將建案材料,土地成本,其他管銷費用再加上建商約20%的利潤,大概就知道房子的房價約略多少,
若是用料實在(畢竟一分錢一分貨......),且價格合理或是低於你的估價,那就可以考慮......
(就好像股票一樣,是買在價值被低估的時候)
p.s. 建案材料,土地成本可以問當地建材行及房仲......,而建商拿到的成本會更低,但是建案用料實在才是最重要的......
3. 而中古屋......,也是類似的方法做分析......,重點是要自己做功課 (就好像股票一樣,是買在價值被低估的時候)
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