最近鹿港的建設公司和營造商都一直投注心力在此地區，請教大家能夠計算出投資的報酬率嗎？譬如：購買土地一坪13萬，半年後再轉手可以增值到16萬嗎？或是買下一幢預售屋700萬，蓋好之後轉手賣出800萬嗎？因為最近房價直直起，想搭這一波順風車，不知道是否有利可圖！
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linyangtrng wrote:
最近鹿港的建設公司和...(恕刪)
我想在鹿港思源路這塊~目前要賺錢可能有點難度~尤其是短期間~除非你能和建商一樣~早就養地在等你了~他們的購地成本一定少於你說的13萬~最多也不能超過10-11萬~不然他一棟房子賣你600-650萬怎有賺頭~以社區及店面式住家混和成本一坪13萬，社區內含公設要29坪*13萬=377萬 54坪建物*5.5萬RC=297萬 如此就要674萬了~建商賣你600-650萬，
你覺得成本的問題出在哪呢??我想惟有重算成本。29*10萬=290萬 4.5萬磚造*54坪=243萬 成本約533萬。
唯有如此建商賣你600萬才合理吧。
但建築物成本已經在4.5萬/坪了很難再有降價空間吧。
唯有就是土地成本。
賣你600萬賺2成毛利=480萬
480萬-243萬建物成本=237萬土地成本
237/29=8.17萬。
也就是說建商成本應該要買在8.17萬-10萬內店面式成本，才有獲利的空間是吧。
蓋房子賣更不合理，建物會老的會跌價的，除非你在的地點是萬中選一。
給他不小心買在七期或11期的農地，你就削山削海了啦。不過是在20-15年前買的。
不過如果你在鹿港鎮的市區內，也是有可能會增值的喔。做生意的好地方。
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linyangtrng wrote:
再請教大大一個問題：...(恕刪)
這你倒是考倒我囉~~~我畢竟不是建商或仲介~~單純以投資者的角度做分析所給予的答案。
當然不竟然是正確。
但這兩成的利潤當然包含樣品屋，樣品屋的裝潢，辦公室的人員及費用。還有土增稅的問題。
所以他們的獲利是合理的。
再者現在要買到8-10萬的價格我不敢跟你說有。但建商在做一門投資時，一定會有養地或是比鄰地價效應的發生。
我們可以觀察到最近的台北一坪719萬，你覺得合理嗎??我可以很肯定的說，建商在做的動作。
他旁邊或附近有塊300萬或比719萬便宜的土地，買了這100多坪的土地，建商可以跟你說這塊地當初買719萬，現在算你500還是600萬很便宜了啦。
這就是建商的做法。也是他的獲利來源。
思源路那裏，現在應規劃成純住宅區吧~要增值當然是有可能，但可能不是半年或是一年的，需要一段時間。
這段期間有可能土地崩跌，有可能突然有建商還蓋個100戶，讓這塊土地突然減少了起來，也讓你的土地增值囉。
這是很有可能的。畢竟鹿港的發展是從思源路到鹿東國小在發展。
如果你要投資，你不如去看看安順街的尊爵。價格也很便宜又實惠阿。要做店面也是可行的。提供給你參考。
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linyangtrng wrote:
再請教大大一個問題：...(恕刪)
應該是...買不到
10萬應該有機會
在思源路往南一點
有塊農地你可參考，我問仲介
目前開價，一坪5萬
但...是農地喔，那塊大概三分多吧
我聽到一坪5萬，當場嚇一跳，以為開玩笑
還好我是路邊停車打的電話，如果是開車中，可能會緊急煞車，或是爆衝吧
地形雖然方正，而且又是正鹿和路旁，與水廠同一側
我覺得，開價每分800比較合理
一坪五萬...應該是有行無市吧
如果真的打算在鹿東一帶置產，例如土地或是透天
個人建議，要嘛就是土地，不然就是要店面式的透天
不要買純住家，或是偏住家型的店住合一
畢竟，這一區，雖然是很夯，我想
主要原因有兩點，一是鹿港市區土地有限，往西的風太強
往北的(靠福興或芳苑方向)，又離市區太遠
往南最適合了，因為過去就是頂番婆或是和美
以地理位置，增值空間頗大
因為我就是住和美方向，因此，這點我可證明
弟二點，就是附近的鹿東國小有吸生效應
廳鹿港的親戚或朋友說，市區的老學校
如文開，洛津，鹿港此三間國小，學生愈來愈少
這跟台灣少子化有極大正相關
而鹿東是新學校，相信應該很多學生是跨區來就讀
是優點
但缺點就是...難保其他區不會出現很夯的區域
如彰鹿路一帶，或許哪塊區域又來個都更
往福興國中，管嶼國小那邊的福興應該也還有很多建地吧
就看當地政府，想發展哪區，或是哪些建商想開發哪區
只要有錢途...一定可談
但第二點是優點也是缺點，如果說，市區的這三間學校力圖振作
或是鹿東也擋不住少子化的襲擊
這區的房屋需求量(純住家而言)會大大衝擊
就算想念鹿東，也可以用跨區的，而不一要住此學區內
因此，總和以上兩點的缺點，這一區純住家的透天，不一定有高利率的增值空間
與其花6.7百萬買住家型透天
您就多花兩三百萬，買類似伊豆五，或是鹿東路靠85度c的店面
一定是立於不敗之地
真的想買住家型，我建議你，直接拿錢去買基金或是股票
等拉回5000點上下
你全部砸進去
除非台灣經濟倒，不然等回到8.9千你再賣
比投資房地產獲利更大也更快
至於要買哪幾支...那大家就要好好切磋，研究
當然，每坪10萬以下的，可以找找，找到就買吧
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