最近觀察和美的新建案
口碑不錯的建商推出高價位大坪數電梯...如和東國小附近雙車位的開價近2000萬4間慢慢蓋, 預售一年了問的人多,完全沒賣出半間...
原本期待麵粉工廠那塊地, 前幾天問...建案是和美璽悅開價2380萬起....
好奇房市不景氣,出口連十五黑,台商慘兮兮, 建商葫蘆在賣什麼藥, 真的這麼看得起和美的消費力? 市場定位&行銷的概念是什麼?
難道不怕步上和美帝寶的後塵嗎 (幾年前在和美蓋豪宅開價3000萬後來滯銷拆掉重蓋成小坪數)
為何不推800~1200萬 應該會好賣很多...
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arrem5104 wrote:
土地加建築成本自己算吧2車位透天少說地坪就50了，有電梯少說也有五層，建坪就250坪了，一坪建築成本算你毛胚價好了7萬，也要1750萬電梯沒算土地等於半買半送，
大大的算法跟小弟的算法有點出入
1.雙車位地坪不一定要50坪，面寬5米以上即可，地坪30勉強可及格
2.有電梯不一定要五層，是說蓋五層比較划得來
3.至於建坪250坪，除非大違建，否則地坪50坪→建蔽率60%=每層樓30坪→容積率180%=總建坪90坪
4.毛胚價每坪7萬，有點貴，連同外觀裝修每坪7萬比較合理
我的算法是
(土地成本*坪數+建坪*7萬+電梯80萬)*130%=合理價格
30%是建商利潤25%+代銷5%
建商當年購地成本若是5萬，近期附近的成交價是15萬
土地成本請以15萬計算
若土地每坪12萬，地坪50坪+建坪100坪
依此公式估算
(50*12+100*7+80)*1.3=1794萬
不過我依這個公式去喊價，建商都不鳥...
我猜大概把1.3改成1.4，他們才願意談
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