跳脫傳統建築思維，您能有更多的選擇(二)

跳脫傳統建築思維，您能有更多的選擇(二)

本系列文章會陸續整理一些12月18日 屏東建案說明會的內容與大家
分享，希望當天沒參加說明會的朋友能有機會了解這些新的觀念。

為什麼房價會那麼貴

如果有意願購屋的朋友，大概都會在看完建案後有一些感觸，符合價
格需求的不喜歡，看了喜歡的都好貴。

有沒有想過，房子怎麼會那麼的貴，一間房子的開價，建商到底賺了
多少利潤，到底一間房子，他們的開價依據為何？既然上篇文章已經
要大家從建商角度思考了，那本篇，我們不妨當個賣成屋的建商吧！

一間房子出售所內含的成本有什麼呢?
1.土地購買成本
2.營建施工成本
3.設計請照費用(大約是1+2的1.2~1.5%)
4.利息(1+2成本貸款的利息直至售出為止，以2年計約是1+2的5%)
5.稅金(營業稅、所得稅、增值稅，大約是1+2的5%)
6.廣告行銷費用(報紙、DM、接待中心，大約是1+2的5%)
7.管理費用(人事、水電雜支，大約是1+2的5%)
8.利潤(公司利潤、股東利潤，總開銷15%以上，視建商自己決定)

我們來假設推算一下吧，
項目1的土地購入成本為一戶350萬，
項目2發包營造商興建成本為1坪5.5萬，假設建60坪 ，成本330萬。
項目3的價格就為(350+330)*1.5%=10.2萬
項目4的價格就是(350+330)* 5%=34萬
項目5的價格就是(350+330)* 5%=34萬
項目6的價格就是(350+330)* 5%=34萬
項目7的價格就是(350+330)* 5%=34萬
項目8的價格就是(項目1~項目7)* 15%=124萬

從上面得知，該房的每戶的底價就是項目1~項目8)=約950萬。
加上銷售的殺價心理向上填寫售價約15%，

所以開價就是950*1.15=1092.5萬。

恭喜各位老闆，又是一戶千萬級的豪宅誕生了。
以上推算，大家知道建商的房子為什麼賣的那麼貴了嗎？

搭設臨時接待中心，含裝潢花費50萬~120萬以上都有。
接待中心要請幾個青春可愛的接待妹妹。
花大錢敲藝人、名模代言。
印大型看板，豎立在繁忙的交通要道。
印刷精美DM，附送賞屋贈品。

接待中心設立越久，人事成本越高，這些花費是誰買單呢？
別忘了我們還沒開始談到如何從土地與營建中『節省』成本呢！

『羊毛出在羊身上』，買單的永遠是你，消費者。

我們想告訴各位的是，不管今天是哪位藝人名模代言了哪間房子，
也不代表那間房子擁有好的施工品質。印刷的再精美的DM，接
待中心的小妹再可愛，也只是讓您的荷包失血更多而已。