mentholatum wrote:
看房子一段時間了看來...(恕刪)
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真是感覺受寵若驚
當然 我也大可輕鬆的講自地自建有好多好處 像其他人沒有經驗的人一樣
講一些從哪邊聽來的 網路收集來的 書本看來的 "經驗"
也不會惹來這麼多人的指教
是的...少來了....這麼多人都在自地自建.....我還在那邊講一些有的沒有的...
沒錯...也有很多蓋到一半的建案是建商留下來的....而我還在那邊嚇乎什麼的....
自地自建是原始型態沒有錯....原始人蓋茅屋...蓋石板屋...都沒有找建商.....
以上 都沒有講錯......
這也是絕大多數 上班上很久 以為鍵盤蓋房子的人的想法
而我提供的是另外一種觀點 一種你不會在網路上看到的觀點 卻真實的在生活中上演的劇情
這種經驗只有你自己去自地自建以後 你才會真實的體驗到 何謂建築營建業的風險
也許像這麼多經驗豐富的朋友們講的 自地自建風險很小 外面的書籍還可以教你step by step
看了這些 聽了這些 建議跟教學以後 就可以變成 經驗豐富的建商了 。
但自地自建的人去跟買建商房屋的人來比比看 哪個多哪個少？難道跟建商買房子的人比較笨？
建商都會蓋到倒掉，血淋淋的例子如果發生在自己的身上 你承受的起？再者說現在建商要賣預售屋都有履約保證，多多少少都把消費者的風險降低，試問自己自地自建的有這樣的能力嗎?
其實我真的應該算了～～
一直喊狼來了真的沒什麼用，應該鼓勵大家多自地自建，多失敗個幾次這樣就可以變成經驗豐富的自地自建專家了，因為營造業已經沒什麼利潤，餓到都快發瘋了，怎麼我還要在那麼講一些大家不喜歡聽的呢？
讓這些有興趣進入這個行業的肥羊多多進來，營造業才能增加多一點的業績跟利潤阿。要感謝才是呢！
自地自建並不是不行，而是我認為與其只講好的，講一些大家都看得到的 一點意義都沒有，因為那些建築的技術什麼的，並不是做這件事情最大的風險，如果再事先先能知道一些大家不知道的風險，不是一件比較好的事情？難道 先把這件事情當成一件簡單的事情看待 等到頭都洗下去了 遇到問題在來解決？而不是事先把自地自建用很嚴肅的態度去看待，把可能發生的事情盡可能的了解，才來做評估？？
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舉幾個例子：
我曾經遇過一個建商，房子蓋完了使用執照也拿到了，結果他前面的路政府還沒徵收完全，地主在基地面前圍起來，說這是他的土地，不許其他人使用，水也牽不了、電也接不了，雙方就告上法院，但建商的房子賣掉的都被退掉，一棟也賣不出去。
也曾經有遇過一個什麼都以為很懂得自地自建的個體戶，以為買塊地、找個包商 就可以了，沒想到 真的在蓋的時候，鷹架搭在原本以為沒人管的空地，都蓋到三樓了，沒想到這時候隔壁的地主跳出來，要求他不准佔用他的土地，甚至向建管課檢舉，建管課還勒令停工直到跟隔壁地主和解，結果又花了一百多萬高價買下隔壁的空地才解決。
什麼損鄰的賠償、上法院的、被政府單位停工的....看過實在是太多了......
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小弟就不在此贅述了,
以下有幾點是小弟所知道的,提出來跟各位討論.
營造廠基本上是純粹賺管理費跟一些小價差而已,
利潤方面也沒有大家想的如此優渥,
對一般業主約在10%-13%中間,
對建設公司的話約8%-11%左右,或是更低.
建商的利潤相對來的高,是因為他們必須承擔相對大的風險,
光是買地來說,要丟一筆不小的金額在那邊3年-5年,
而且也不一定是多頭的市場時,
相對高的獲利是他們的基本利潤.
設計也是建商另一個高獲利的手段,
好的規劃設計絕對是賣房的第三要件,
(第一:地點,第二:價錢)
所以知名的建築師及設計師為什麼可以一直拿出來做廣告,
這也是不無道理的.
回到原話題,
自地自建最主要的是現金流要夠,
買地跟自建的過程中使用的幾乎都是現金,
如果自備款不夠的話,建議買預售屋就好,
雖然有一棟自己規劃設計的房子很棒沒錯,
但箇中心酸絕非是能對外人道的.
自地自建最重要的是找到一個好的營造商,
這是自建工程中天堂與地獄的分界點,
否則,光是一堆爛尾,
絕對會讓你悔不當初為何要自建.
小弟對自建還算是有點心得,爾後有機會再聊.
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有些人還可以在保護區內建築的勒。
如果要知道那些在農地上蓋出豪華農舍是怎麼蓋的
自己蓋過一次 就知道箇中奧妙了。
很多事情 不是不可以 而是你願意付出多少去得到？而是你能夠承擔多少？
我也很想問 為什麼住宅區、商業區的容積就這麼高？101就是可以蓋的那麼高？而旁邊、其他、還有那麼多的空地為什麼就蓋不起來？
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依法行事......^^ 建築業所牽扯到的法律是所有行業之首吧。
透天別墅二次施工的車庫是違法的是吧？
建築法你的土地有法定空地的規定，是應該種草的是吧？依法建築基地應該要有透水率檢討是吧？
消防也要檢討的是吧？逃生也要檢討的是吧？
光是你為了做車庫 做二次違建 被隔壁鄰居檢舉 你就完了，還談什麼依法呢？
很多找碴的不是黑白兩道，最會找碴的就是隔壁叔叔伯伯阿姨大嬸的，這些人也是最會凹你的。
你沒試過隔壁鄰居剛好是上夜班的吧？日夜顛倒，你白天施工就是要他的命，你施工他就來鬧，擋車又擋人，他睡不好命都快沒了，跟你拼命是剛好而已。
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不是只要了解建築技術而已，這只是蓋房子最最基本的工具而已，
會出事情的大多都不是在這裡。
真的要了解自地自建怎麼蓋起來的，就像我之前講的，就自己去蓋蓋看，就有經驗了。
去秤秤看自己的重量有沒有能力可以處理這些風險。
如果是我的話，我寧願去跟建商買房子，風險還可以比較低一點。
很多立論都是站在自己不會遇到的，但我看起來，自地自建因為業主扮演的角色經驗相當的不足，遇到糾紛的機會並不低，只是有些大有些小，有些很好處理，難處理的你也看不到了。
另外 似乎我沒有講過屏東是鄉下地方吧？
鄉下地方 地大人廣 人少糾紛自然少 但 真的有人願意去住在人煙稀少的地方？尤其現在農業區的管制又越來越嚴格，四周還有農田 白天還有農夫灑農藥、晚上還會有大量的蚊蠅昆蟲作伴......
鄉下很多農田以前都是比路低的農田，常常都會淹水，所以為了賣給想蓋農舍的人，就要填土，有良心的會買真的土方來填，那是一筆不少的費用。但我也曾目睹 有些人為了省錢，填廢棄物，只在接近表土上填土。
