大橋 仁發 大都匯 計畫案評估

其實這間建設公司唯一比較沒有負評的就是大橋首富的建案而已

高鐵跟史博館那邊的建案都被罵得很慘甚至上新聞…..

雖然建設公司有強調那些是什麼子團隊之類的~~

不過品質建設公司都應該自己承擔!

這次 仁發 在大橋這邊至少標到3塊地~

依照2013/03 那時後政府公開標售的土地價錢判斷

一坪約12-19萬之間

仁發 強調它們是商業用地~所以了不起給他們高標19W/坪的土地價格

號稱建地1900坪 1900*19= 3億6千1百萬元整!

四棟大樓 高20F 建材RC 非SRC鋼骨結構

四棟建築物 粗估10億台幣上下(希望有更專業的估價!)


由此可大約得知: 建商成本約為10億+3億多=13億6千1百萬

註: 建商標地成本跟建造成本大部分都是跟銀行貸款所得

且預售屋對建商好處就是可以跟客戶先拿頭期款跟工程款來蓋房子

就可以降低銀行的利息

此建商的資本額大約2億 這些可以在政府的網站上查詢到





建商販售的公開價碼是一坪20萬開價

所以依照現在兩房+車位大概600—700W
三房+車位阿蓋900—1000W
四房+車位阿蓋1100—1200W
總戶數 364戶
這些都是開價左右 成交價要看買家身上背的”刀”有多大把!!

可以發現開價從600-1200W 如果取中間值800W來計算就好!!

800W*364戶=29億1千2百萬元整!


根據上面提到的建商成本是12億6千6百萬元

售價-成本= 利潤

利潤粗估 17億台幣附近

註 :以上小弟揣測而已…大家看看就好~~無須筆戰!(如有更專業的高手請幫忙分析 感謝!!)

因三房是最多人會購買的

所以算一下三房成本價格

3房約41.75坪+9.05坪車位 =50.08坪

屋子成本:10億/365戶= 273萬9千7百26元整(算274萬就好)

建地成本: 1900坪/365戶 = 每戶分到 5.2坪建地
5.2坪*19W=98萬8千附近

建商三房成本價格約:99萬+274萬= 373萬元


所以如果三房購入價格真的被你殺到750-800之間

或許你覺得很便宜不過你那間的成本也才373W!!

還是被白白賺了一倍以上….(當然預售屋跟銷售人員薪水那些抽成都沒算進去,但是還是很好賺!!)

所以你很不幸的砍價砍到900萬購入…建商真的表面很難過心裡卻爽翻天!!!

太可怕了!!

所以假如你能在750-800W之間買入三房50.8坪

一坪約14.7-15.7之間 那勉強可以接受(永康那邊都10-13W/坪附近)

如果在900萬購入 等於17.7W/坪 真的要考慮了

或許未來在2023年也就是10年後有可能漲到26W/坪

但也可能經濟泡沫化(這是很大的風險)

所以一定要長期投資 且要有自住打算

既然要長期投資 就可以先過濾掉一些短線進出的投資客!

更別說如果有想要自住的可以比較不擔心這問題!

所以14-15W/坪 應該是大家勉強可以接受的價位吧!!???