房貸利率屢創新低，為何高雄大坪數大樓豪宅還是崩了?

對比某人一直再貼著高雄大坪數豪宅不停的跳樓殺價賣出的消息
其實大家難道不會好奇，怎麼會變成這樣子嗎?

因為其實房貸利率目前還是處於歷史低點阿XD

https://udn.com/news/story/7239/2536060
五大銀新增房貸利率1.65% 七年新低

房貸利率低，照理說房價是很難崩盤的
因為投資客只要不停寬限期、不停轉貸，就行了
這也是為何台北、新北房價並沒有大幅度這樣下跌的原因
因為現在的利率還是太低了，對開寬限期、光繳利息的投資客來說，沒有壓力可言

那為何高雄大坪數還是這麼慘?
小弟已為主要是幾樣原因

1.相對低的房價，持有成本顯得過高

這是一種特殊的弔詭
高雄因為房價偏低，但卻使用和台北差不多的管理費公式
甚至房屋稅計算公式也沒有差很多
結果相比之下，高雄房屋稅+地價稅+管理費等負擔
相對房價來說，佔的比重就遠高於台北市了!!

很少人會注意到，房屋稅的計算公式，其實台北市和高雄市，差距沒有太遠
兩者的房屋標準單價是差不多的，然後高雄的路段率比台北低一點
而且台北市之前還有豪宅稅會在路段率加成，效果更可怕

但儘管如此，和房價相比之下
你只要稍微計算就會發現
高雄市大坪數大樓的房屋稅的實質稅率，其實反而是高於台北市的!!
以sam大大貼的某些大樓為例，一年房屋稅其實已經高達6-8萬(這還是用自住稅率!)
如果國稅局查得更緊，你投資客被迫用非自住稅率，挖賽那可是一年十幾甚至二三十萬的房屋稅!
但你房屋總價也才兩三千萬阿XD

所以管理費、房屋稅、地價稅等等加一加
高雄這些大坪數、總樓層高、地段好的豪宅，其實持有成本是很驚人的，這是相對於房屋總價來講
這樣的持有成本，全部加起來可能已經達到房屋總價的1%甚至2%

1%的持有成本是什麼概念?一間大坪數100坪，一坪賣你15萬就好，這樣1500萬
你一年光繳管理費、房屋稅、地價稅，這些就可能要15萬了!!
而且恐怖的是，跟銀行利率一點關係都沒有XD
你就算現金買房，完全沒貸款，對不起，你還是要一年花十五萬再住這間房子
住多久繳多久，住二十年，就繳了三百萬、一台賓士了~

那何況是兩三千萬的物件，1%的持有成本已經要讓人每年花二三十萬在上面了

我想這也是為何在這麼低的房價利率下，高雄市的大坪數豪宅還是崩了
因為很弔詭的，偏低的房價，更顯出偏高的持有成本
然後如果房價降更低，則持有成本會顯得更高
(你並不會因為少花一千萬買房，所以可以少繳管理費、房屋稅、地價稅!)
如果本來持有成本一年15萬，房價三千萬，那實質比例才0.5%
但當房價下跌，持有成本不變，這樣比例會上升到很快，跌到一千五百萬，持有成本卻不變
這樣就會達到1%!

這也是一旦大坪數豪宅一但降價賣，他會越來越難賣
因為買方會發現，持有成本高的驚人!

台北市反而因為超高的房價，所以持有成本就沒那麼大傷害
因為台北市大坪數豪宅都是破億的，一兩億甚至兩三億等級
幾十萬的持有成本，相比之下就很輕微，對買方不是問題
但高雄就不是了，只買得起一兩千萬的自住買方，他沒辦法面對一年一二十萬的持有成本
太驚人了


2.毛胚屋物件，造成自住買方接手成本過高
這是我長久以來的納悶
sam大大貼的很多物件，其實他沒有管物件本身物況，毛胚屋跟成屋，坪數單價放在一起看
但是這兩者成本天差地遠阿=.=

毛胚屋，說穿了就是廢窟屋阿XD
沒地板、沒廁所、沒廚房、沒浴室
全部都要從頭弄起耶!!

以一般新成屋裝潢，一坪抓2-3萬就好
你全胚做起，每坪還要再多2-3萬
所以其實裝潢成本是遠高於一般成屋的
你室內50坪毛胚，光裝潢到稍微看起來像點樣子，就要兩三百萬裝潢費用
但你房屋總價也才一兩千萬阿XD

我一直很納悶的是，高雄房市很多大坪數建案，其實新成屋跟毛胚屋都有
但兩者成本每坪會差了1-2萬元
畢竟一個是直接可以住人，一個可是廢窟耶!!
像京城、誠陽的大坪數建案大部分都是成屋，興富發幾乎都是毛胚
結果兩者都拿來一起比單價
這怎麼想都不公平阿!!!!!!!

大家不覺得奇怪嗎XD


3.總之
就是個高持有成本，讓投資客難以接手物件
然後高持有成本+高裝潢成本，讓自住客也難以接手物件
這是我認為為何明明房貸利率屢創新低，高雄大坪數物件卻越來越難賣的原因