個人看美術館房子的一些心得

18分

121樓

個人積分：18分

文章編號：15767353

巨象車很大 wrote:
其實想想高雄人也算超可憐，
高雄美術館那邊跟台北大安公園比起來差超多的，
根本算不上什麼，
還是一堆原右昌地主+市政府退休員工+鳥松資源回收業者在那邊炒作...慢慢炒吧

高雄目前手上握有最多地皮的人要屬京城"蔡天贊"集團+義聯"林義守"集團+高醫"陳家"和醫生幫，
這三大派目前都不看好高雄發展，
"蔡"相中中國大陸天津、大連，
"林"看好越南胡志明市，
"陳家"按兵不動，
只剩下記者+房仲業在炒作玩爽的...恕刪)

如果以投資客來講,高雄的房子炒作不起來對他們是蠻可憐的

如果是以自家居住來說,台北房子貴到一堆人買不起,同樣的價格買到又小又舊的,對自住的人來說反而是他們可憐了

drped

51分

122樓

drped

個人積分：51分

文章編號：15780874

最好是炒不起來啦

這幾年房價飆很快

大多數的人薪水都沒增加

物價卻增加不少

想多存點錢買房子顯的越來越困難

lihung95

0分

123樓

lihung95

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文章編號：25858500

小弟覺得右昌一帶不錯啊，離高鐵捷運都近，生活機能很好，下了班吃飽飯還可以去世運主場館散散步，平常也可以運動打球，打球扭傷了，還可以直接去海總，一些生活所需都具備了，cp值不輸給美術館吧!!

Magic0623

84分

124樓

Magic0623

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文章編號：25869831

我家對面就是捷運站，走路30秒不到
可是也沒感受到捷運通車後上漲的威力...

反倒是隔壁一樓兩戶的小坪數（一戶約2X坪）大樓常常有人在脫手
大概因為我們這邊是文教辦公區吧？晚上超安靜，生活機能又超便利
（走路五分鐘就有四家便利商店、騎車五分鐘可以到大立、大統、漢神，多騎兩分鐘可以到三多商圈、走路的範圍內有一個菜市場、騎車三分鐘有另一個，到火車站也是騎車五六分鐘的事情）

我還是喜歡老社區，住起來舒服坪數又大又便宜
美術館對我一點吸引力都沒...
我從家裡就可以走路到中央公園了（十分鐘左右）

說真的，京X的房子都可以跳過不看，包括愛河邊那一棟...

無尾熊的尤加利樹： http://magic0623.wordpress.com

csfmomo

8分

125樓

csfmomo

個人積分：8分

文章編號：25872415

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陽光快遞

130分

126樓

陽光快遞

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文章編號：25875281

看你的文章
有點看清"右昌"的感覺
令人不舒服
難怪會被停權

AnAn-Flamenco

0分

127樓

AnAn-Flamenco

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文章編號：25898508

呼~~這篇沉睡了2年又被挖出來....

update 一下
(1) 美術館--鐵路地下化工程開始了...快聽不到火車聲呢!!(懷念捺!!)
(2) 龍美國小沒錢蓋了
(3) 美術館第一排view不錯,但貴...但學校優雅的鐘聲,美術館美妙的跳舞音樂聲..你一樣都漏不掉

平平是美術館特區,走個3-5分鐘到美術館運動休閒..又不吵..建議你買第二排以後,,
"安靜,悠閒"是這個特區的特色...住這裏的人不會喜歡太多商業活動在這兒.....反正出門都開車
想要生活機能好就往巨蛋,三多,或中央公園找....一樣貴或更貴

美術館賣的是鬧中取靜..
巨蛋,三多,或中央公園賣的是生活機能..

說美術館治安不好...唉..投資客太多造成空房率高..住戶少,確實是頭痛問題..
歡迎來做鄰居...!!

Max大,你還在生氣嗎??

?氣應該消了吧!!

綜合大家理想中的伊甸園
(1) 環境清幽 ---近大型公園
(2) 生活機能好--近大型百貨/賣場/菜市場/小吃店家多
(3) 空氣清新-- 沒垃圾場/資源回收場/工廠/廟宇
(4) 交通方便 --近捷運/高鐵/機場
(5) 最主要是價錢便宜 (基本上符合item 1-4 者..這項就達不到了)

符合上述所有條件...大概只有一個地方 !! 問上帝吧!!
回歸現實面...選你要的條件下手吧!!

alumee

148分

128樓

alumee

個人積分：148分

文章編號：25954407

鑒於許多版友對美術館區仍抱有部分刻板印象,茲將
高雄鼓山區瑞豐地區美術館特區特色簡要整理:

1.位於中高雄核心地段,為原高雄市區(廣義市中心)內唯一的(模範)都審特區,使用分區為特定住或特定商(農16,河堤等均不是)

2.棋盤式寬敞新闢道路,車流低；五大主要市區幹道連外(明誠,大順,中華,翠華/馬卡,美術東二路),往返
南高雄,北高雄,東高雄都很方便

3.距高雄捷運R13,R14車程僅3~6分鐘,區內捷運接駁(R13,R14,R16)及市公車站牌均勻分佈;西側2座台鐵捷運地下通勤車站(含近百米寬綠蔭廊道公園)興建中,環狀輕軌籌備中(現已有168環狀公車在跑)

4.緊鄰中(北)高雄最熱門的凹子底(明誠,博愛,自由),瑞豐商圈(裕誠,華榮,慶豐)及多個傳統商圈;區內近年來因人口快速增長,北東南已形成各具特色之中小型商圈(農16受限於人口及建地過於分散等因素,僅靠近明誠路的少部分建案步行生活機能較佳),南北區各有大型醫療院所(聯合醫院&婦幼醫院)

5.新設有七賢龍美國中專屬學區(原老牌明星國中新校),周邊明誠高中,多所國小評價不錯,均無較嚴重的總量管制(如須設藉6年以上,新屋已變舊屋)及學區旁一次變電所問題,相對適合已有子女的換屋族
(PS:2011年有108人無法申請進入福山國中、龍華國中140人、左營國中160人、明華國中87人。無法順利就學約500人，已成嚴重社會問題，其中有過半數人擁有自有房屋，並非搶讀明星學校者。)

6.山環水抱,除41公頃美術館園區外,周邊多景點(壽山,愛河,蓮池潭...)及公園(如美術館兒童公園,真善美公園,逢甲公園,翠華公園,中洲溼地公園,原生植物園,運動公園,森林公園,興建中的綠蔭廊道公園...等),深具風水及景觀優勢,兼具生活與休閒機能

7.中心及周遭極高的綠地(綠樹)面積且遠離工業區,高壓一次變電所...等嫌惡設施,空氣與水品質俱佳

8.高植樹綠化率,低建蔽容積率,所有建案均須事先辦理都市設計審議

9.嚴格執行基地臨路強制退縮,禁止騎樓式住商建築及任何改變住宅外觀行為(鐵窗,雨遮,採光罩,店招,陽台外推...等)...等細部規範或法規,市容整齊美觀,人行道寬敞乾淨

10.全區電線電纜地下化、雨水與污水分流處理

11.區內高級住宅林立,街道、植栽、建設、建築外觀有秩序規劃,居住品質媲美國際知名高級住宅區

12.高雄豪宅三雄皇苑,鼎宇,全誠及全國各大知名建商集中推案之一級戰區,同台北,台中美術館特區一樣為全國指標性豪宅區段,平均推案等級也較其他區域高一截；除臨中華路保留建築外,全區建築幾乎全為921大地震後,適用新耐震法規之較新建案,具一定水準

PS:內惟埤美術館文化園區佔地41公頃，為全台灣最大的一個(北中南僅各一)美術館園區,現規劃有美術館、人工湖、雕塑園區、生態公園、兒童美術館等空間，為融合藝術、文化、創意、生態、教育的綜合性休閒園區，2008年高雄市婚紗攝影產業協會透過網路票選十大婚紗攝影景點，高美館為第一名

之前很多朋友問過哪邊景觀最好,順便介紹下,
41公頃美術館園區中觀景最好的地點是萬坪人工湖區(湖面積超過3公頃),
由園區的東北門進入咖啡廣場後不遠處就有個觀景休憩區,
散步逛高美館公園時最常去的除了北區的超大面積綠地外就屬這裡,
大面積湖景結合周圍的公園綠地,淺水池塘,生態溼地,樹海,山景,市景,
景觀美感甚至凌駕於遠處的高樓層俯瞰景,
住這裡其實不用強求天價的第一排豪宅

全國建商多如牛毛，也不是京城、城揚的就不好
最少他們近年來還是頗多佳作，價格也比較親民
何況除了幾間開價過高的優質建商
真正能贏京城、城揚的建商也不算多

京城最主要被人攻擊的是售後服務,也就是維修速度,
以我的經驗來說,
維修主任肯定是回報第一天就通知廠商(種類很多),
問題是廠商本身接單通常也多,
所以自己也要記下各類型廠商名子及電話直接跟催,
這樣速度就會很快了

對於京城的案子
我只能說舊案常見的那種橘紅色系外觀的比較好砍價
因為除了已有不小的屋齡外
定位上原本就是最平價的
品質也反應在價格上

買屋重點除了建商外還是要看地段、景觀、屋齡、屋況、該案整體規劃及其他條件，
所以非1~2線建商豪宅規劃大樓，
二手行情本來就不見得能贏京城或城揚等大型集團投資新建的案子，
人家有品質普通地段普通的平價建案，相對也有水準之上或地段較好的案子
重點還是在於多看多比較

鼓山、新左營那帶，投資客大多買巨蛋、農16近捷運站的案子，
所以農16要便宜只能找外圍(如裕國街)，
美術館因為自住的多，生活及休閒機能不錯，
相對比較容易有機會找到合理價格的房子，
除非你一定要找有柴山或愛河景觀的案子。

農16如果像是裕國街等較偏僻的外圍，
地理位置確實還輸美術館近鐵路地下化捷運車站的區段(北區內惟站及南區美術館站)許多，
因生活機能而言車程距離差不多，但是步行到車站的距離就差很多。
例如最近博愛路旁凹仔底捷運站附近京城京悅，每坪25~28W，
雖然交通非常擁擠，但也還沒蓋好就完銷了。

現在高市10年以內的房價普遍因供需關係，
相對前幾年受金融風暴影響時已經漲了不少，
連法拍得標價及新成屋開價都比以往高出很多，
也不單只有這個區塊貴，
如果喜歡這邊的環境，
個人認為美術館北區靠近明誠4路、東2路的地點不錯，近內惟捷運通勤車站更好，
小學學區也是知名的中山國小，
離巨蛋、明誠、裕誠、慶豐、內惟、左營大路商圈也非常近，
新案可以參考的是全誠遠見御苑及皇苑逸品苑

小建商如和築、齊裕、國城、泰嘉等蓋的平價住宅相對是最便宜的，
較大點的建商如京城，要便宜就選橘紅色外觀的，是屬於京城建案中較平價的規劃，所以較常見，除非是地點特別好，不然相對好殺許多~

至於太普的房子如果太貴，個人強烈不推薦，因保值性遠不如全誠、鼎宇，
許多案子中古成交價甚至還低於城揚、京城等較平價的建商許多。

農16/美術館我看房也看很久了,
這兩區本來就只差一條中華路,
優缺點其實大同小異,
那邊貴就往另一邊買就好,
有需要被投資客賺這麼大或被仲介虎這麼大嗎?
撇開公園第一排建案不算,
條件差不多的房子,當初建商賣的價格兩個區塊基本上是差不多的,
所以會有大量投資客買在農16近捷運的案子,
並聯合仲介一起炒作,抬高價錢
但是農16若是比較中間靠後的地點,
其實生活機能或離捷運的距離反而不如美術館大部分地區

美術館/農16我覺得比較大的差異還是在於學區的問題,
農16的小學學區旁就是變電所(不要說沒影響,很多人就是因為變電所放棄整個農16)，
國中學區雖然同樣算明星學區,
但農16旁的明華國中是採<總量管制>的(學區範圍很廣),
也就是只要不是孩子出生前就設籍就有可能不能入學(例如陽明國中學區的就讀優先權就很競爭),
反倒是美術館區新蓋好的七賢-龍美國中,只要在美術館區就保證讀得到

最近這兩個區塊正在蓋的建案已經沒有中小坪數首購型的了,
以我的看法而言,
目前美術館也只有些比較多問題的大樓才會有比較破壞行情的價格出現,
農16其實也是一樣的,
但美術館自住比率比農16高不少,
相對而言不像農16那邊亂開價的情況這麼普偏

農16要便宜的話就要從比較偏僻的後排(裕國街)開始找(比美術館第二排以後的大部分地區都便宜),
越接近博愛路(捷運)及明誠路(商圈)的通常越貴

農16/美術館這邊的環境及學區比大部分市區都好,地理位置不錯,商圈發展比幾年前好很多,
最近正在蓋的新建案幾乎全是大坪數換屋型建案,
之前這個地理位置不錯的重劃區塊房價會被低估,被部分網友唱雖,
最重要的原因就是短時間內推案量太大,餘屋去化需要比較長的時間,且商圈成型是漸進式的,
但相對也讓不少人撿到便宜(條件好的房子都會優先被挑走),
前幾年這兩個區塊有法拍案時,有人得標得那一拍投標人數通常也是最多的,
當條件較差的小坪數餘屋今年初左右全部去化完畢後,跟著市中心漲是肯定的,
例如美術館區評價靠後的和築-印象巴黎建案,3房平車當初建商最低賣400萬左右而已(已是全區最低),
但今年還是有少數人肯花600萬左右去買中古,
地價受惠於皇苑,全誠,鼎宇豪宅三雄在該區大量推案之賜,也是節節高升,
環境,學區,公園,景觀都是加分,交通及生活機能也在水準之上

當然就算買美術館/農16,也是可以選相對位置好的,
例如我買的建案在美術館北區(明誠四路v美術東二路商圈附近)
台鐵地下化捷運車站(內惟站)...約200公尺
高雄捷運接駁公車站(往凹子底站,紅35)...約170公尺
高雄捷運接駁公車站(往巨蛋站,紅36)...約190公尺
高雄捷運凹子底站...約2.1公里(騎自行車約8分內可達)
高雄捷運巨蛋站...約1.9公里(騎自行車約8分內可達)
美術館園區... 約200公尺
美術東二路v明誠商圈(美術館北區最熱鬧的點)... 約200公尺
室外停車場(每月租金1000)約50公尺

頂好超市...約190公尺
7-11,全家,萊爾富...約200公尺
全聯福利中心(銘傳店)...約350公尺
全聯福利中心(慶豐店)...約1.1公里
小北百貨(中華店)...約800公尺

總結一下,
離大型百貨商圈、大型3C賣場、大型醫院、夜市、傳統市場、國小國中學區、圖書館、加油站、郵局、銀行、機車行、知名景點(如柴山、愛河)都沒超過1.5公里，住家附

近步行距離350公尺內以下則有:
(1)捷運通勤車站及公車站牌
(2)大面積公園綠地及休閒藝文知性公共設施(如美術館、文化中心、科工館)
(3)藥局、超市及便利商店
(4)多間大眾料理及高級餐廳
(5)牙醫,婦幼或內科診所任2種
(6)同路名3個以上知名建商大坪數規劃大樓或透天支撐區域房價
(7)16米以上路寬南北及東西向主要幹道

相信很多人都是遠距離開車,近距離騎車,
住這附近10分鐘車程內可去的地方多了,
就算騎到家樂福愛河店也不用10分鐘,
怎麼會生活機能不好呢?
就是要車少路大條,鬧中取靜,加上嚴格的都審才符合高級住宅區的特性,
平時去美術館公園帶狗散步就過一條車流量低,等待時間短的明誠四路就夠了

其實美術館區內的店家總數還是很多的,
但是我買的不是臨路透天,
所以不是商業區最好,
不然前鎮東區瑞隆商圈瑞祥學區附近倒是有些好的透天物件,
那裡又熱鬧,價格又接近鳳山的水準,
買商圈內的大樓還不如買那邊的透天

其實新成屋看多了,
就會發現很多案場代銷的銷售技巧就是藉由攻擊別的案子(或建商)來自抬身價,
休閒公設稍微多點或門廳裝潢漂亮點就想亂開價,
等以後該建案完銷,廣告優勢沒有的時候,
首購型中古建案的區域行情其實不會相差太大的,
還是要多比較,才不會被當冤大頭

拜新法令之賜,
現在成屋市場在算房屋單價時,
除了看<室內坪數>外也越來越注重房間總坪數(不含廁所)及<主建物坪數>的實坪單價,
畢竟陽台,雨遮的成本非常低,
若是買一間500萬的大3房(不含車位),主建物卻不到25坪
這樣每實坪單價就高於20萬了,
例如買一間公設比33%的33坪小3房,扣掉虛坪就算剛好20坪,嚴格來說也只能算以前的大2房標準

近幾年新案的公設比真的過高了(多了1個超級昂貴的逃生梯),
所以要買公設比28左右,附屬建物比低率低的房子,
通常就要找屋齡4年以上的已完銷建案

一般大3房規劃,除了格局好之外,
房間大小也很重要,
主臥(不含廁所)應大於4.5坪
兩間次臥最好都能大於3.5坪(小於的不太能算大房)
這樣空間就比絕大部分小4房還好利用
很多4房改3房,3房改2房的主要原因就是次臥房間太小

前陽台若不是連大門(陽台進出),沒景觀或不面東,
其實只要後工作陽台就夠了
盡量附屬建物坪數不要被灌高於2建坪
但是有些建商將陽台移做室內使用的格局盡量避開,
一般比較好的建商根本不敢這麼做,
一旦被檢舉住戶也倒楣

巨象車很大

694分

129樓

巨象車很大

個人積分：694分

文章編號：29459354

[畢卡索]高雄市鼓山區美術南三路267號13樓<14>
472.0萬(保95萬)(有車位)
44.6坪(11萬/坪)
地5.5坪

jeffwu777

0分

130樓

jeffwu777

個人積分：0分

文章編號：41901886

我買森美術...真的還不賴...附近開的價格更誇張了

建案名稱：http://07-9630288.blogspot.tw森美術CASA+
建設公司：城揚建設
接待中心：高雄市鼓山區美術東八街18號
案場電話：(07)963-0288
樓層規劃：地上15層 / 地下3層
建坪範圍：27~53坪
規劃戶數：住宅114戶；店面1戶

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