yayaorion wrote:
台積電要來高雄的時候...(恕刪)
罵市長幹嘛，有問題的是中央吧
當初市長就很努力打房
無奈中央政策亂搞造成房價飆漲
現在終於看到市府這幾年努力
能讓台積電離開高雄不會缺水缺電，很值得肯定和支持
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比較早反應是橋頭,仁武,大社
關於房價漲跌的幾個因素:
短期資金因素:
2024年之前,美國利率維持高檔,資金成本高。
長期人口因素:
台灣人口自2019年開始實質減少,2022~2023這兩年小幅回升,2024之後人口一路往下減少,2027年人口紅利消失。
環境腹地因素:
楠梓廠區腹地太小,不夠讓一整套半導體製程上游周邊廠商進駐,腹地因素就不適合於楠梓廠區蓋晶圓廠。
眼見不會有台積電晶圓廠進駐,人口持續減少,未來房價沒有上漲動力。
被套住的投資客沒辦法漲價賣,有的人會立刻認賠殺出;
有的人會撐一陣子以拖待變,但當每年租不出去或租金無法反映房子運作成本及資金成本(房貸)
每年花錢撐著,不如儘早賣出或稍微折讓。
過去被炒高但沒有實際人口入住的橋頭,大社,仁武,楠梓
會慢慢降,但下降到平衡點的價格為多少,還不知道。
假設每年持有稅5千,五百萬貸款利息每年12萬,每個月兩千管理費;每個月若是租金收入沒有一萬五,那基本上在賠錢。
但實際上那邊租金行情沒這麼高。
那邊有一些早期購置的房子,當時房價低,屋主資金成本沒這麼高,租金一萬出就有盈利。老一點的房子租金低,就會
擠壓到這兩年投資客購入已經漲價後房子的招攬房客機會。
台灣第一次面臨人口實質衰退及人口紅利消失,過去面臨同樣問題的國家,例如日本的房價就降很多。
回應 股海無涯888:
"橋科/路科不都是楠梓台積電的腹地嗎？"
半導體製程的周邊支援跟其他產業不同
其他產業路程一個小時都算很近
但是半導體設備很大也很精密,最好不要經過太長距離有顛簸的移動
例如台南,台中,新竹現有園區
周邊設備廠距離晶圓廠距離十分鐘左右,中間經過的道路寬大平整,除了降低搬運過程顛簸,設備在搬運過程可以佔有兩個車道緩慢移動。
橋科,路科到楠梓廠區,中間路程路面不平,降低速度用時速五公里占用兩個車道慢慢搬,那會被其他用路人罵死。
橋科到楠梓廠區10公里,用時速五公里再加上停等紅燈,轉綠燈啟動要慢慢加速,單程四小時。
路竹到楠梓廠區30公里,用時速五公里慢慢搬,單程要12小時。
"左營/鼓山了，租金最低的也有三萬/月（兩房含車位）"
看位置,捷運沿線/台鐵沿線/輕軌沿線周邊1.5公里,兩房含車位也有租金一萬七。
房價每坪25萬,那有幾個背景,
1.過去15年,全球低利率,資金成本低;
2.中國大陸高成長,台商搭到這波成長的熱錢也多。
3.台灣人口還在成長。
4.綜合前三因素,房價持續上漲,就算屯房,持有成本低,房價上漲提供的利差遠高於持有成本,讓熱錢及閒置資金湧入房地產,墊高槓桿。
從2023年開始,前三因素不再,全球利率墊高,中國開始實質衰退,台灣人口下降,會漸漸撬動房價高成長槓桿。先是投資客發現資金成本墊高,持有成本不降,沒那麼好租出去。蛋白區投資客漸漸抽手,空房率變高,房租下跌,還是會漸漸影響到蛋黃區,只是時間因素及影響程度高低而已。現在看不出來,但五年之後到2027年搭配人口紅利消失,沒那麼多住房需求;有更好的投資標的,閒置資金不再湧入房地產;這些前景因素會讓房產回歸居住本質,減少投資推漲因素,甚至投資資金撤出房產,造成房價收縮。
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冥盡黨若繼續放任網軍側翼亂搞，一定會重蹈2022大敗的覆轍，相信賴清德不會放任讓英系網軍（尤其是那隻肥貓）亂搞了！
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