「國泰O2」建築成本分析

derekyu928

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樓主

derekyu928

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文章編號：73503942

art5198 wrote:
國泰貴在外在看不見...(恕刪)

國泰課服表示，「國泰O2」的結構設計通過第三公正單位「結構外審」後，由「建國工程」營造，「亞新工程顧問公司」監工，「張文明建築師事務所」監造，建造過程中再由「國泰建設」逐步驗收。
結構外審
高雄市結構外審原則
多方監督
從設計、營造、監工、監造到驗收，沒有人可以球員兼裁判，多方監督，層層把關，極度嚴謹，也難怪這棟蓋特別久。

百立「海洋帝寶」、「生日公園」同樣都是特別委外監工，多方監督。
營造廠「國恩營造」（百立）
監工「永峻工程顧問公司」
監造「弘憲聯合建築師事務所」

derekyu928

3497分

樓主

derekyu928

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文章編號：73509724

djanfernee wrote:
derekyu928...(恕刪)

獎勵車位的問題，似乎是建商與政府間的歷史共業，後來被監察院糾舉並修正。

我讀了一些文章和法令解釋，在內政部民國100年6月30日修正規定後，「未來」的獎勵車位皆必需辦營業登記，且開放公眾使用，簡單來說，就是營業停車場。
新聞連結

內政部給的緩衝期到民國101年12月31日，高雄市府新發布的「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」緩衝期同樣到民國101年12月31日止，期限內申請的還是可以給私人使用，因爲依據內政部於民國８４年１０月３日所做之解釋所有權人亦不應排除於公眾之外。
高雄市鼓勵建築物增設停車空間施行要點

然而，簡單來說，民國102年1月1日起申請的獎勵車位就是只能變營業停車場。

國泰「R15」建照是101年的，獎勵車位如果被要求開放營業，市區很多豪宅社區應該也可能會被要求開放，但只要建照是102年以前的，應該都一樣，無法強制開放。

art5198

29分

23樓

art5198

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文章編號：73849121

豆豆3108 wrote:
這就叫做「品牌的迷...(恕刪)

以往住文山特區說文山好..後來換住美術館悅龍灣後又改口說悅龍灣有多好的hunk

換了一個名稱後還是維持以往的風格...

只有自己看中的才是好的...其他的案子就乏善可陳...

建材配備用料上也只能說是soso，
施工細節的細膩度也只能算是中等。
樣品屋的級數差強人意！
廣告公司的銷售策略令人不敢恭維，
房子的地段並非最佳...

去問一下其他的案子是否跟O2一樣水泥只有用國產跟台泥這兩個牌子的....

而且水泥磅數都是用7000磅的等級...

在灌漿過程中有多黏稠多難打...

灌漿過程中稍微不注意有中斷..可能前方的水泥就凝固了會讓後面灌注的產生爆模...

再去問一下正廠冠軍拋光石英磚的價格還有防火窗用的所有材料跟配件都是從比利時進口的...

這樣的建材配備用料上也只能說是soso?

.......

再去問一下負責這場的冠軍瓷磚業務....

問問是否有瓷磚鋪好了被檢核時有些區域稍微有些凸起不平整....

立刻被要求全部敲掉重新再鋪的過程

再來發表""施工細節的細膩度也只能算是中等""這種根本就沒親自到現場看人家是怎麼施工的不負責任批評...

連用什麼樣的用料跟怎麼施工怎麼樣才能通過驗收標準都不知道的...

就隨便發表...只是更加顯示出酸民的本質...

是否只有石材只有鋼骨只有中空樓板這些建材的才符合你心中所謂上等...

有好的建材要配合嚴格的施工品質才能打造出真正好的作品...

更何況上面這些真的就比較好嗎?

用鋼骨中空樓板但是用的只是一般案子常用的四五千磅水泥還是其他更便宜的水泥品牌...

蓋出來的品質會比較好??還是價格就一定會比這樣傳統RC的貴嗎?

非筆戰...只是認為在發表言論時先親自去問清楚人家是用到什麼樣的規格...

親自去現場看看是怎麼施工的...再來發表...

國泰在高雄這4場比較新的建案...

從外觀二丁掛的外表跟造型看起來相似度很高....

但實際所用的用料跟負責施工與監工的廠商都不同...

如果用料都一樣只是地點不同價格就有這麼大的差異...

你覺得買方都是剛購買房子的新鮮人經驗比較少...

會這麼容易就被打動掏這麼多錢出來買嗎?還是錢太多都不用比較就隨便亂買?

R15馥建築同樣是國泰的案子也是在不錯的地段...

單價跟總價都比O2便宜多了....

坪數多了幾十坪不說..還可以省下千萬元來買新車或大裝潢...

這些買家只是品牌迷思還是笨蛋??

horneck36

693分

24樓

horneck36

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文章編號：73850789

整棟水泥都是7000磅 ????
那這棟建築物還真是危險
尤其是住低樓層的.....

lecson

72分

25樓

lecson

個人積分：72分

文章編號：73853556

derekyu928 wrote:
國泰課服表示，「國...
百立「海洋帝寶」、「生日公園」同樣都是特別委外監工，多方監督。
營造廠「國恩營造」（百立）
監工「永峻工程顧問公司」
監造「弘憲聯合建築師事務所」(恕刪)

您在前面曾提到＂百立生日公園、皇苑御桂園林、貝拉莫里，也詢問過土木建築業的朋友，他們告訴我一些資訊後，只能說，其中有2間我不會想買＂......這樣看起來應該就是後面這兩個案子了。
是否方便提點一些看屋的資訊呢？因為這兩個案子在01的高雄房產板上，印象裡都是好評（這兩個案子也都將近或已經完銷了，如果是批評的意見，應該也沒有影響才是）。

derekyu928

3497分

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derekyu928

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文章編號：73858661

horneck36 wrote:
整棟水泥都是7000...(恕刪)

A大應是筆誤，應該是連續壁、地下層和低樓層要求使用7000psi的水泥，中高樓層稍為遞減。

然而，水泥廠出的磅數應該會比7000psi高很多，以免國泰驗不過，自找麻煩，因此實際強度的測試結果，應該會大幅超越7000psi，所以如果說全棟水泥實際強度>7000psi，這是合理的。

derekyu928

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derekyu928

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文章編號：73866849

lecson wrote:
您在前面曾提到＂百...(恕刪)

很多骨子裏的事不能公開說，會影響住戶的心情與建案的房價，我不會想買的建案，其實參雜了專業，以及建案相關人士的建議，只是未雨稠繆，也可能只是杞人憂天，說不定永遠沒事，但要花那麽多錢了，自然要挑個缺點最少的，在此提一些想法，有興趣的人，自己思考，所有建案皆通用，請別對號入座。

有人只在乎外觀和建商的行銷說法，石材、制震、SRC、SS、中空樓板.....，其實配備、建材間的整合與安裝妥善度才是重點。

至於房屋結構設計，如果耐震強度設計相同，即使是RC，只要安全系數加上去，也可以跟SS一樣猛，且更耐火，只是鋼筋要超多、柱子變超粗、混凝土強度要超強，成本變超高，但施工上會比SS和SRC單純。

簡單來說，如果在高雄市，同一地點，國泰來蓋SS、SRC、RC，耐震設計強度相同，配備、單坪價錢......其他條件都一樣，只差在結構組成，我秒選RC，因其理論與技術已非常成熟。

此外，若建照發照日期在民國102年後的，因耐震結構設計規範已比之前嚴格許多，基本耐震強度已大幅提高，所以與現狀已非常接近，但政府法規只是低標，有良心建商的早已超標，所以重點還是回歸到施工品質與建商良心。

新聞連結

derekyu928

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derekyu928

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文章編號：74017871

art5198 wrote:
以往住文山特區說文...(恕刪)

「國產」「台泥」混凝土在台灣2018年的市佔率是前2名。
新聞連結

遠雄在台南的「遠雄新源邸」，混凝土是4000~6000psi，文宣內容寫得很吸引人。
「遠雄新源邸」資料
「遠雄新源邸」文宣

國泰的傳統就是默默地堅持施工細節，所以成本較高，但外人通常不會知道，相對於其他建商的大量宣傳與美化自家建案，因國泰比較少花心思在行銷和廣告上，所以常有人覺得國泰的房子好像貴得沒有道理。

此外，若排除大樓結構體差異、車位與車道、法定空地的部份，推估出來的O2單坪機電、裝修成本確實比R15高出約18%，我想應是有實質上的差異。

djanfernee

51分

29樓

djanfernee

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文章編號：74027281

繼上次在銷售中心聽過簡報後，最近剛好銷售小姐致電詢問後續意願
基於內心還是對該案有所期待，又衝著[完工前超值優惠價]的廣告布條
就相約去O2五樓工地參觀了
低樓層沒有景觀，但民生路棟距大，稍微走近陽台可以看到民生路行道樹梢，看向對面大樓沒有壓迫感
後方就跟公寓倆倆相望，若入住後顧全隱私，可能必須有所遮蔽
只有前後二面採光，但通風順暢，工作陽台大小還可以
經詢問電梯是採用富士達fujitec品牌(但查不出跟富士通有關聯)，跟之前看房較多採用的三菱超高速電梯不同
有二個衛浴沒有對外窗，雖說有單層排氣，但心中不免有一絲疑慮
請教版上各位先進，總存水彎好像可以改善汙水氣味及蟲類出沒問題，請問是每一間衛浴都會設置嗎?
廚衛部分就是中規中矩，沒甚麼亮點
但我認同良，不論建材如何，良好的施工品質是最重要的~
再來是車位大小，本案也有獎勵車位，本於信賴保護原則，100年取得的建照
應該是不用被強制開放公眾使用(依內政部函釋，可以主張屋主也是公眾之一)
代銷給的車位大小分兩種，寬度忘記是250/275 OR 275/300 ，長度應該是575/600
依據102年1月17日發布修正建築技術規則建築設計施工編第60條及第61條規定
法定車位的寬度最小是250(部分得縮減為230)
由於沒有買預售屋的經驗，請教大家車位寬度計算要從何處作為基準點?
是以車位分隔線中心點起算嗎?
各位已購大大是如何確保車道動線及車位進出符合需求?
看過君峰地下室車位，真的小到有點緊繃，其實停車跟開啟車門是不太舒服的><

看完後老實說有點心動，雖說北高蓬勃發展，南高雄(排除亞洲新灣區一帶)感覺沒落中，不知何時能再起
外地朋友普遍也只知道美術館農十六高鐵區，南高舊市區好像已經有點邊緣化了
但離老家及熟悉的成長環境近就是最大的誘因啦XD
以上心得報告，也請版上先進不吝釋疑~
敬祝周末愉快

derekyu928

3497分

樓主

derekyu928

個人積分：3497分

文章編號：74032213

我對電梯品牌完全沒概念，不過今年7月初，和家人去東京六本木Roppongi Hills 52樓看Pixar動畫展時，因爲電梯上下樓移動、開關門過程都很平穩、滑順且安靜，完全無噪音與震動感，所以當時特別看了一下電梯品牌，剛好就是你說的「Fujitec 」，我查了一下資料，果然沒記錯。
「Fujitec」英文網站
「Fujitec 」台灣網站

關於低樓層，面公寓側確實比較沒隱私，但缺點應該會反應在樓層價差裡，若很在乎，或許只好選高樓層的了。

車位大小我記得是250cm*600cm和225cm*575cm，關於車位好停開與否，需自己選擇與模擬，但若買了相連或靠牆車位，卻還想開大車，可能是自找麻煩，如非大車不開，或覺得停車場動線不佳，找別的建案無疑是最好的選擇。

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