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jhs19710520 wrote:
如果誰當市長都不能給...(恕刪)
樓主的理念是對的，但方向不對。
大多人都不瞭解，高房價對高雄造成的傷害。
1.高房價造成房租大漲，商家無法獲利，員工無法加薪的惡性循環。
2.高房價造成年輕人買房可能要貸30年以上，才能負擔。（金融風險延後了，這是法拍潮還未出現的原因。）
3.高房價造成建商蓋瑕疵的小宅，但沒經驗的年輕人還是買單，若房價下跌，這些受害最深。
4.高房價的原因是2011~2014的炒房，如果我們有心要改變，就要向中央、各政黨建議。
5.唯一是市長可做的，是加速社會住宅的興辦。
(如果有能力，就弄個粉專，應該很多人會支持。)
有興趣可看看~公共政策網路参與平台~
有居住正義，才有穩定發展的經濟。
【居住正義3步驟】~步驟1
提議內容或建議事項
【調高實際獲利的房地交易稅，並限制第二戶以上的貸款。】
我曾長期從事房地產業，比大部份的官員和學者都瞭解房地產的狀況，在提議之前先說明房地產的狀況，讓大家瞭解。（記憶中大概如此，但年代久遠，可能會有點誤差。）
1985年
台幣升值~資金入台，造成1985~1990年房價大漲約2~3倍，隨便買都會賺，買台北市可能賺4~5倍。
1990~1993年
房價持平盤整。
1993~2004年
房價緩跌，跌幅約40%~50%，平均每年跌3~5%。
如此長期的跌幅，最大的原因是李登輝政府的打房，主推6萬元/坪國宅，雖沒實際大推國宅，但形成房價下跌的全民共識，沒人敢炒房，有需求才會買。
雖然房價下跌，但人民是幸福的，200~400萬就可以買到房（台北市除外)，民間的消費力強勁，生意很好做也好賺，這種房地產才是經濟火車頭。
2005年
法規改變+沙石漲價，造成營造成本大漲約30%，2005~2009年房價因此緩漲，而反應成本。
2009年
鮭魚返鄉~資金入台，因此2010~2014年房價大漲2~3倍，造成全民炒房，原因除了建商作價之外，就是北部投資客到中南部炒房，很多房子都是北部投資客炒起來的，賣一手又一手，墊高房價，中南部人只能心慌~怎麼會這樣?
(主力作價，散戶承接。)
2014~2019年
沙石持續漲，營造成本漲5%。
雨遮法規修改後不得登記，因此轉嫁幾%的房價。
為了創造低總價，建商大推沒人性的小宅，半哄半騙的吸引沒經驗的年輕人。
口袋賺飽飽的建商，大推低自備款與公司貸款。
加上低利率政策與實價登錄的作價的工具……，就像用最細的網，捉最小的魚一樣。
※這一切幾乎抵消了房價下跌。
1996年GDP成長率約6.18%，基本工資15360元，全台房屋移轉約50.9萬棟，房貸餘額約2兆。
2013年GDP成長率約2.48%，基本工資19273元，全台房屋移轉約37萬棟，房貸餘額約5.6兆。
2019年GDP成長率約2.64%，基本工資23100元，全台房屋移轉約29萬棟，房貸餘額約7.3兆。
基本薪資從1996年的15360元到2019年的23100元，23年成長50%，但房貸餘額從1996年的2兆元成長到2019年的7.3兆，23年成長265%。
以基本工資來算收入，其實有些誤差，因為實際的薪資成長，20年來只漲2~3成。
若觀察1993~2019年的GDP，1993~2007年的成長率大多都在4~6%左右（除了2000年的網路泡沫），2011~2019年的成長率大多都在2~3%左右。
這些差距就是1993~2007年沒有全民炒房，人民有錢花，大家有錢賺，經濟可以循環，而不只是錢進房地產。
2011年炒房之後，高漲的貸款與房租，讓經濟趴到現在，已經完全躺平。
10年來為了買房子，台灣人一年花費2兆元以上。（2013年的房市交易為3.4兆元，當年全國GDP為15.2兆元。）
【一年2兆元買房！房貸餘額7.3兆元！錢都在房地產裡，人民怎麼會好過？】
花大錢買房，生活品質卻更差，公設比2005年之前提高了40%，私有面積縮小，格局變差。
房價2成的自備款，比2010年之前，平均增加280%的金額。
房價8成20年的房貸，利率1.4%的平均負擔，比20年前9%利率還多了50%的金額。
若房貸延伸至30年，雖然可以降低至以前低房價的負擔，但等於要多付10年的房貸。（30年以上的房貸，是現在還沒出現法拍潮的原因，但累積的負債，會對於未來的經濟埋下變數。）
現實的問題：房價高漲之後，怎麼還有錢輕鬆消費？生活品質怎麼會好？
（利率可能不會永遠這麼低，最保險要抓20年的波動平均值）
房價高漲，民間基礎消費力薄弱，既使低利率也無法挽救，不單是住宅房價高的影響，連商業空間、店面的漲幅都翻倍，造成小生意賺不到錢，員工無法加薪的惡性循環，現在的房地產已成為經濟【牛車頭】，緩步的拖累經濟的進步。
另一個重點，有很多人投資房地產套牢，產生財務危機，因此讓本業也受到影響，這也是炒房引起的經濟問題。
當然，在房價高漲的年代，還有些商機成長，例如進口車(稅金30%降至17.5%)、高級家電、高價電動機車、iphone，或是國外旅遊……等等。
是因為有錢人很多嗎？還是普通人因為買不起房子，就買些讓自己快樂的事物吧！
未來，或許資金再度來台炒作，房價可能再漲一波，台灣人民將和香港人一樣可憐，被高房價操控著生活，最終走上街頭也無解。
【房市有量才有價】
大約有一百萬個台灣人，共計額外持有約171萬8千多百戶住宅，這是自住持有一戶之外，額外持有的住宅數量。
（這數量不包含夫妻分開登記、子女登記的自住持有戶數。）
若以每戶基本500萬元(未計車位）的保守估計，額外持有的住宅，價值超過8.5兆元，甚至10兆元以上都有可能。
這麼龐大的金額投資在房地產，房市很容易就過熱，因為只要持有超過2年，「獲利的部份」就可以享有20%的優惠稅率，而且可扣除相關費用後再計算，再搭配低利率長期房貸，炒房的獲利的誘因，真是太吸引人了。
（當然不是持有2户以上的人都炒房，只是現行的稅率太容易炒房了。）
因此，若能降低非自住的投資量，就能夠降低房市的交易量，房市就會降溫，未來大多數年輕人就買得起，而且不會嚴重影響生活品質。
除非基本工資年年大漲，帶動薪資大漲，否則現有的房價大約要打6折，才會符合目前國人的平均負擔，也就是3人小家庭的房貸，房貸負擔約2萬元以內（20年本息均攤），生活品質比較不受影響。
<防止炒房，才有居住正義。>
針對投資客，提高交易稅並限制房貸限期，就可以造成量縮，長期緩跌到房價與收入的平衡點。
<專家都說投資客都縮手了啊！現在是剛性需求?>
沒錯，但專家沒有說投資客都在拋售，很多投資客口袋滿滿，在處理手中的物件時，慢慢來~反正利率低，政府也不打房，甚至可能會作多……。
【如何防止炒房?】
建議一：
調高實際獲利的房地交易稅（房地合一稅）
目前的房地交易稅，以扣除相關費用的<實際獲利>計算:
持有不到一年出售，要課45%。
超過1年，未逾2年課35%。
超過2年，未逾10年課20%。
持有超過10年，則課10%。
（自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。）
目前的稅率還是很好賺，有利於炒房，因為持有2年期間以內，剛好作為炒作的蘊釀期，之後稅金只要課徵20%，等於實賺1000萬只課徵200萬的稅金，還有800萬的獲利空間。
（例如2011~2013年房價大漲，2011年買價1000萬的房子，大約2年後就可漲到2000萬，若不急著賣，出租的投報率也不錯。）
（以上是概略算法，未計入土地增值稅與相關扣除費用，因為稅費相互抵消後，仍相當好賺。）
若要防止炒房再起，建議更改為：
<實際獲利的課稅>
持有不到一年出售，要課90%。
超過1年，未逾2年課70%。
超過2年，未逾10年課50%。
持有超過10年，則課10%。
（自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。）
建議二：
限制第二戶房屋以上的民眾，不得申辦30年以上的房貸，並且不得申辦房貸寬限期。
【利益與影響】
調高房地交易稅，並限制房貸，讓投資客的利潤變差、資金緊縮，就可防止炒房。
訂定目標，讓超過2兆的房市交易額，在十年內緩慢的減少到一兆5仟億元以下，代表房地產價格將大幅降低，房租也會相對降低，沒有炒房的誘因之後，資金將流入其他產業，讓台灣經濟起飛，居住正義也會實現。
有居住正義，才有穩定發展的經濟。
【居住正義3步驟】~步驟2
提議內容或建議事項
【廢除實價登錄的查詢】
2012年實施的實價登錄，做假的傳聞一直爭議不斷，就那麼剛好，實價登錄實施的隔年，房價就炒到最高點。
實價登錄幫大忙，這完全不意外。
以前沒有實價登錄可以做假，炒房有點難度，有了實價登錄之後，房價登錄不實，難以查證，做假的資訊容易成為行銷的工具。
例如：
若用人頭買賣，房子買很貴，是人家心甘情願。
或是和客戶串通，政府覺得可能做假，也難以抓包。
炒作土地更是容易，只要兩方講好，共同把土地作價上去，房價因此就會上漲……。
假設買賣房子為1000萬，若有一方想炒房（私下講好），登錄1100萬，雖然只增加10%的金額，但是~這是讓人會覺得房價有漲勢的金額。
若只持有2年以上，則課徵獲利100萬的20%稅率，還可以扣除相關費用才計算獲利金額，也就是說實際只繳十幾萬的稅。
（以上是概略算法，未計入土地增值稅與相關扣除費用，因為稅費相互抵消後，仍相當好賺。）
這對於要炒房的業者，是很划算的事，只要做假幾戶，就可以達到行銷的效果，費用才幾十萬而已，以現在常常上看10億總銷的個案來算，非常划算。
（如果操作6~700萬以下的2房，更划算）
這還沒講到預售案更好操作的問題，預售到成屋長達3年的銷售期，若每年都做假3~5%，只要找人頭做幾戶，在實際交屋之前都可以轉讓，房價就容易被炒作，即使交屋後轉賣的稅金也不會太高。
想想，台灣一年推多少案量，若大多業者都做假幾戶，要讓房價趨勢上漲，是非常容易的事。
2012年以前，做假合約只能讓房貸拉高成數，2012年以後不只可以拉高房貸，還可以作價炒房。
只要拉高5~10%的單價，作價幾戶就可以營造上漲的假像，再配合紅單潛銷炒作……，炒房因此相對容易。
無論是實價登錄幾點零，登錄不實只罰3萬起……，這罰款根本不痛，只是有點癢，但重點是很難抓。
政府宣導案例：
成交1,600萬登錄3,200萬 實價作假、買賣方均判刑:嘉義市一名江姓地主出售一塊土地，與買方以1,600萬成交，但買方要求以2倍價格3,200萬登錄……。
實價登錄的查詢，已成為最佳的行銷工具。
但是以上有很大的疑問：只要多10%的做假就可以炒房，為何要以100%的做假來做範例？而且實施8年以來，究竟抓過幾個案例？罰了多少錢？關了多少人？
2012年之前炒房有這麼容易嗎?
如果沒有，我們還要這個＜實價登錄的查詢＞做什麼?
政府無法完全掌控實價登錄，為何還要實施這個惡法?
實價登錄做假的事，不只造成炒房，也可能已經嚴重影響金融秩序，因此建議廢除實價登錄的查詢。
（除非政府能提出具體的方案，可以保證實價登錄不會做假。）
【利益與影響】
廢除＜實價登錄的查詢＞之後，房價做假將不再有意義，因此比較不會有炒房狀況發生，居住正義才容易實現。
廢除實價登錄的查詢之後，雖然民眾因此沒有參考的目標，但也不容易被哄抬房價而有炒房的現象，整體房市會像1990~2010年，沒有實價登錄查詢的時候，有相對穩定的房價。
有居住正義，才有穩定發展的經濟。
【居住正義3步驟】~步驟3
提議內容或建議事項
建議【社會住宅不一定要政府蓋！政府可以考慮用租的！】
因為社會住宅的土地取得不易，所以造成社會住宅的興建緩慢。
因此，除了政府興建的社會住宅和包租代管之外，我有以下建議:
1.設立新的法案，由政府與建商簽10年租約，作為社會住宅，建商可依實際租約坪數，換取x倍的容積獎勵，並可以做容積移轉使用。
向建商承租的社會住宅，若以一年1萬戶為目標，再搭配政府自行興建，預估10年後的社會住宅總量將達到30萬戶（不含包租代管）。
2.大約限制10~50坪以內的房子，可租給政府作為社會住宅，政府與建商的租約，租金以房價的年投資報酬率2.5%計算（房價為當棟建物實際成交的平均價），每2年可調整租金一次（以當時房價與利率為計算基準），10年的期間內，產權可移轉，但不破租賃合約，10年後也可轉至包租代管方案。
3.建議社會住宅的租金計算，約為政府與建商的租約7折價（2年調整一次），初期房租評估（全國平均）：
1房:大約7仟~1萬2仟元，2房:大約1萬~1萬8仟元，3房:大約1萬2仟~2萬元，4房:大約1萬5仟~2萬3仟元，傢俱與家電另議。
【利益與影響】
（1）以平均租金15000元計算一年1萬戶，政府一年補貼房租約7.7億元，10年約補貼423億元，屆時若已緩解房價，可以考慮降低補貼。
（2）政府可省去自建的麻煩，業者可獲得容積獎勵，並在10年後回收房屋，低收入者也可輕鬆租屋，共創三贏。
（3）長期和緩的釋出社會住宅，也沒打房壓力，等於三贏。最終，房市可以回歸正常的需求。
（4）居住正義實現後，年輕人不用以買房做為畢生志願，可以放手去為人生打拼、結婚生子，甚至發揮創造力，幫助產業轉型、創新產業，民生經濟將有更穩定的發展。
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文章編號：78184293
個人積分：230分
文章編號：78184305
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