(1)曝光率 (2)急售 (3)其他_________各位自己想像
號稱是此地的捷運蛋黃區，但實際卻是整體高雄市大都會區的蛋殼表面吧！
個人積分：47分
文章編號：60542189
個人積分：20分
文章編號：60542530
個人積分：27分
文章編號：60542914
個人積分：47分
文章編號：60552537
個人積分：64分
文章編號：60559469
個人積分：4分
文章編號：60625507
zysunc wrote:
全聯附近的，開價貴貴...(恕刪)
身為小港在地人跟大家分析一下
相信想買的應該也都是高雄附近區域的人
以這個捷座的價格來說, 確實是跟其他新大樓比比較便宜
那它離捷運真的有一段, 請別再說很近了..
走路五分鐘到不了的捷運都很遠, 更何況他騎機車時速50大概要2分半
所以小港區的任何一棟新建案包括離中鋼最近的也一樣
都絕對談不上捷運宅, 山明路福x輩的廣告就讓人覺得好笑
以目前最新的一棟是還在打地基, 在二苓國小對面的那一棟才算真的捷運宅..
但是撇開捷運宅先不談, 小港的幾個區塊機能怎樣要先列為指標
比如說靠中鋼的樂高A+ 附近的機能就相對是比較差的...
除了前面附近有小型工廠, 旁邊有宮廟之外
後面有一些在地的吸毒人口, 而且四週的房子都是超過50年老宅
基本上是比較落後的里, 開的價位高我想應該是基於他戶數少跟建材設計的關係
不然這樣的地理環境基本上離學區遠, 離市場遠, 離最近的全聯2分鐘
那還不如挑星天地, 至少環境上比較沒有黑色的色彩..
而像福懋系列的集中在小港醫院附近為什麼他能支撐那樣的價錢
畢竟他離學區近, 往前三分鐘就是漢民國小, 中山國中, 小港高中
市場就在學區旁邊, 醫院是吵了點, 又剛好落在最鬧街的漢民路交界
所以離捷運遠也都還有他機能上值得被拉抬的空間
畢竟這一地段方圓五百公尺是小港區的蛋黃區
至於捷座跟星天地
如果你喜歡鄰路邊的感覺, 也覺得油罐車來加油的那一兩小時油味沒有關係
捷座其實價格便宜, 然後建材也算中規中矩, 地理位置往市區往小港鬧區都近
算是比較外圍中CP值好的新大樓
不過之後二苓國小前面那棟如果蓋好也許價格沒差太多, 當然這棟會比較好
至於星天地旁邊有小公園, 鄰居也相對安靜的族群, 全聯就在後頭走的也到
算是鬧中取靜的一塊, 像其他新蓋的西曬其實滿嚴重的
星天地感覺是相對比較沒那麼曬的區域
而且它們的外圍通道也不算小, 有點自成一格的小區的感覺
打仗的話叫進好攻退可守的格局..
當然它的位置也離捷運跟漢民路更近這要看買家喜不喜歡這種鬧中取靜的地方
以上
小港的各個區域大概分佈是這樣
買房還是重機能, 重出入, 重鄰里...其他的價格就看大家是怎麼排序這些指標的
個人積分：47分
文章編號：60634187
個人積分：4分
文章編號：60646536
zysunc wrote:
樓上這位大哥分析很精...(恕刪)
提到這個股價跟房價
我再順道分析另一個層次給大家參考..
新聞一直在提老齡化跟少子化的問題, 這個很顯然數據在2030會最明顯
那高餐大旁邊的租屋市場是個指標, 大概三年後會有個斷層學生銳減
這部份留待2019來做驗證那時候的租屋市場
不過講到房價的組成除了炒作之外..有幾個指標大家要放心裡
一個是國家長期的經濟走勢
一個是現有精華地段的開發情形
一個是就業機會跟人口成長率
以台灣目前的經濟跟產業來看第二次爆發真的需要靠物聯網
但物聯網的形成至少還要三年才會普及, 第五年台廠才有機會享受到第二次成長
這是繼手機輝皇的十年後第二次的產業機會
所以在2020年之前, 台灣的經濟跟利率持續維持在低檔1.8%是可以確立的..
再來是精華地段的開發, 精華區通常都是伴隨公共設施跟商圈的..
比如說農16跟美術館伴隨著捷運跟巨蛋的形成慢慢吸引人口跟聚落
這樣的淡黃區每次有經濟風爆來時都會相對有撐, 價跌就成為買點
但有個缺點是當全高雄市的公共建設大概都底定了
也就是說環狀線路的點跟龍華國小舊址開發地, 新火車站, 或小港的軍用地
這些地方大家都可以確定知道後續使用的目地跟可能進駐的廠商
我們就可以去斷定後續高雄市的蛋白跟蛋黃區價位大概分水領在那裡
漲多的蛋黃還是蛋黃, 大家為求方便還是為繼續留在蛋黃區
漲多的蛋白因為新的設施或建案會吸引人口移入形成商圈慢慢成熟化
但最怕的就是像華鳳特區那是絕對看不到未來的商圈形成
這種地方的房價一但買高了, 跌下來你就會套很久
別人再漲你也漲不起來..
再來就是每個區域的就業機會
像小港蓋了草衙道, 兩千個工作機會就可能會移入兩千個家庭
這也是為什麼建商在小港狂蓋好像都不怕沒人去買
畢竟小港有新的工作機會 商圈密集度高的地方就會湧進新的家庭或是年輕首購進場
這就是為什麼建商敢蓋多..
但這兩千個之外小港後續少子化跟老齡化人口會大幅增加
畢竟老齡的鄰里在小港很多..
這樣就會讓房價沒有太多的支撐跟吸引力持續移入
所以小港的房價只要邁上一坪18萬全都是套牢價...
這是中長期來看..
那如果用原物料鐵礦沙來看未來五年
今年2月鐵礦沙價格掉到2007年的歷史低點
簡單的來說今年開發的建商成本都很是最低的
二苓國小前面的建案老闆如果不給殺價那就太不應該了..
當你的土地成本取得低, 建材成本也低, 那在經濟還處在低檔的時候
你的價格就沒有太大的支撐力道, 相反的一坪賣14萬以下都是應該的..
那如果以小港的各項指標來看, 投資的時代已經過去了
買在小港的透天也已經是普遍都套牢價了
甚至當初買550萬在大坪頂的人前兩年800萬脫不了手的
現在去看看650急著想賣了, 只賺不到八十萬意義何在..
高點不會賣, 低點急著砍, 散戶心態..
所以我個人還是認為小港房價一坪12新房該買
一坪喊到17像毓秀那些未來增值空間已經沒有
買房買貴買便宜是關係到30年房貸的事
這不是你說自住沒關係就真的沒關係的..
要看懂各種指標背後帶來的含意
個人積分：64分
文章編號：60647485
個人積分：4分
文章編號：60648393
