三嘉「文山艾美」
「文山艾美」簡介
RC，地上15F，地下3F，95戶。基地面積 2317.25m2=701坪。總樓地板面積 17166.14m2=5192.8坪（含陽台），總建築面積5192.8坪（不含雨遮），車位105個，容轉235.17m2=71.1坪，高雄厝
「文山艾美」使用執照
土地購入：103/12、102/08，合計701坪，共4.26億
假設土地容積成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉35.55坪*5.95萬=212萬
代金部分，澄東段38地號，公告現值327283元/坪，701坪，住四，容積率300%，總容積2103坪。
另一半用代金來繳1/2*701*327283*35.55/2103=194萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=406萬=0.04億
完工108/12，約5.5年，土地資金成本，假設年息2%，（4.26+0.04）*1.1151=4.79億
可銷售建物土地成本：
4.79億/5192.8坪=9.22萬/坪
新建工程造價：
參考地上層，地下層類似的建案
「閱河堤」：地上15F，地下3F，105年開工，108年完工
配備：
Villeroy & Boch衛浴、凱特馬桶、Grohe五金、主臥Panasonic暖風機、大雅廚具、林內三機，戴雲發Alfa Safe耐震系統工法，戶戶配有建築安全履歷。
公設：
接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、信箱區、曬被區
建物營造成本：8.11萬/坪（強化結構）
「閱河堤」估算
「聯上居謙」：地上15F、11F，地下4F，107年開工，預計110年完工
配備：
美國ERIE自動過濾淨水+日本AVS活水系統、TOTO衛浴、五合一暖風機、GROHE單槍龍頭、Villeroy＆Boch下崁盆面盆、義大利MITON廚具
公設：
接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區
建物營造成本：8.23萬/坪（標準結構）。
「聯上居謙」估算
「遠雄明水漾」：地上15F，地下2F，108年開工，預計110年完工
配備：
前陽台設置6+6mm複層膠合微反射玻璃，全戶配德國GREEN WEB防霾紗窗；3道淨水配備，大雅廚具配櫻花牌3機，TOTO免治馬桶，力霸鋁門窗
公設：
法式花園、多功能教室、閱覽室、兒童遊戲室、戶外遊戲空間、健身房、空中花園。
建物營造成本：9.6萬/坪（強化結構）
「遠雄明水漾」估算
「聯上WE」：地上15F，地下3F，109年開工，預計113年完工
配備：
地板採用60公分見方拋光石英磚，TOTO衛浴、櫻花廚具、全棟淨活水、隔音氣密窗、鑄鋁鋼木防暴門、FAULTLESS三合一電子鎖。
公設：
接待大廳、中庭花園、空中花園並設有太陽能板、游泳池、健身房、信箱區、曬被區、多功能教室、兒童遊戲室
建物營造成本：8.14萬/坪（標準結構）
「聯上WE」估算
文山艾美：地上15F，地下3F，106/06開工，108/12完工。
配備：
櫻花廚具，TOTO衛浴，德國V&B面盆，德國Grohe單槍臉盆龍頭及淋浴/浴缸龍頭，凱撒壓克力浴缸，其他：全棟BWT淨軟水、Safety防爆門、大同氣密窗、戶戶配有雙流新風機。
公設：
接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區
預估7.36萬/坪（標準結構）
營造工程物價指數
105年1月 99.38
106年1月 101.67
107年1月 104.44
108年1月 106.92
109年1月 108.98
7.36*108.98/101.67=7.89
預估建物營造總價：7.89*5192.8=4.1億
建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，4.1*0.15=0.62億
總成本（土+建+間）=（4.79+4.1+0.62）= 9.51億
銷售估算，先假設（管理+廣告）3%，代銷4%，店面平均單價為住宅平均單價2倍
再假設車位價不變，車位200～150萬/個，平均175萬/約6.71坪/個，共105個，共約704.6坪，共約1.84億。
店面2戶，約202.2坪，住宅部分約4286坪
若建商利潤30%，則預計總銷
9.51*1.3*1.07=13.23億
店面平均單價48.57萬/坪。
住宅平均單價24.28萬/坪，樓層價差1%，單價22.8～25.76萬/坪。
根據網友提供的代銷數據，已殺到底，住宅部分，可成交的平均單價24.4萬/坪。樓層價差1%，單價22.9～25.9萬/坪，車位200～150萬/個，我猜實際可再殺價的空間已<4%。
若以此為準回推，假設店面平均單價為住宅平均單價2倍，車位價不變，則總銷為13.28億，建商利潤%為：（13.28/1.07/9.51-1）*100%=30.5%（我個人覺得仍符合行情）
以上僅為預估，有興趣者，請更努力殺價，說不定實際成交價格更低。
