不是農舍
不過最近花蓮房價真的炒得很兇
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某個上市建設公司它今天收盤價是100餘元,公司形象還不錯,若有人去看他的101年財務年報(from公開觀測站),它101年營收87.7E, 所得稅2.18E, 稅後淨利52.6E, 那麼2.18E/87.7E=2.49%,花蓮鄉親阿!你去年繳多少稅? 5%, 10%, 20%.....,人家是以E為單位,你我是以W為單位!!!
不是每個建商都如此賺錢, 也許是本建商很有遠見, 古早古早就買土地.
當然這原因很大,包括資本利得幾乎不扣稅,死薪水卻一毛跑不掉(包括公私部門的上班族),這議題可以聊天從古到今罵一罵,但罵爽後之後呢?
事實,我愛事實,縱使臆測/預測也要基於事實,這樣我們這些房屋市場的小散戶才有比較可靠的判斷.
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"何時會崩盤"的前一個命題是 - 這些老闆撐不住資金的壓力,撐不住資金的壓力的前一個命題是 - 利率調升或建商的安全邊際不夠(套用巴菲特的用語).
利率調升是雙面刃,對買賣方皆有好有壞,但以普羅大眾而言,個人覺得可以調升一點,因為調升一點對賣方壓力通常較大,不妨以自己的小壓力,換取給予賣方較大資金壓力.
第二點,資金的安全邊際,所謂邊際是相對概念,不是絕對概念,命題可以再細分:建商有沒有錢? 土地值不值那個價?建築成本是多少?利率拿的是多少? 再用巴菲特的概念,只要有價值,景氣的波瀾或一時的營收挫折,無法撼動長期價值升高的趨勢.但唯一要求,你是用自有資金,你的"氣"才可以比較長.
兩者也有某些程度的inter-connection, e.g.有些建商對升息說不定不在乎,因為自有資金充分.
舉個極端例子:若一塊地是鳥不生蛋的地,我低價買入,那天老天眷念,變更我這塊地為住宅/商業用地,我不是借錢買入那塊鳥地,我的安全邊際很高,我的"氣"可以很長,花蓮建國路與中山路底的比較,似乎就是老天眷念的成績.(?)
而且縱使崩盤好了,再想一想經濟學的供需曲線,那條線down到某個程度,就被某人中間攔截,那裡輪到出價較低者?e.g. house A= $100,10人說太貴; $90, 9人說貴; $80, 8人說貴;...;$10, 1人說貴;這是打彈子game, 愈到下方,彈珠愈難滾入.
當然別失望,上漲有大環境的哄抬效果,下跌也有大環境的棄保因素,否則SARS時台北市房價為何跌了點?正如股票,不要希望自己是神,買在$10,我只乞求買在相對低點,而且是符合我自己的安全邊際.
p.s.崩盤是較誇大用詞,較精準是下跌.
