宜蘭建商該放慢新案腳步

CS_TANG

3769分

11樓

CS_TANG

個人積分：3769分

文章編號：66110859

QuickSilver999 wrote:
這幾年來很多宜蘭人...(恕刪)

內在因素,外在因素都會影響房市,供需問題,利率問題還有國際情勢,將來升降沒人說得準,需要買房就買,不須就等,這是現實.漲跌就變其次了.

台北土豆

2004分

12樓

台北土豆

個人積分：2004分

文章編號：66115655

真的，我最近跟仲介買了房子
遇到的仲介不是買了新透天就是開新車

QuickSilver999 wrote:
這幾年來很多宜蘭人靠...(恕刪)

BONE01

10分

樓主

BONE01

個人積分：10分

文章編號：66160046

不管建商過去幾年是否賺錢/口袋深，建商頭痛的是像小學的算術-果園種橘子求最大產量的問題，也就是如何降價最少把餘屋清光，以雍和苑餘屋45間來舉例，假設每間的現值都是1500萬，現值為1500萬*45間=6.75E，先假設房價持穩，雍和苑賣相與其他競爭餘屋相當，依市場銷售速度，約五年可消化完畢，舊屋賣價會折價，以一年保守2%計算，今年先出掉9間，剩36間，每年單間現值少1500萬*2%=30萬，36間價值少1080萬，隔年剩27間價值再少810萬，再一年剩18間，價值再少540萬，再來剩9間，價值再少270萬，總折舊約2700萬，依景氣循環特性，過去10年多頭，這次下跌，房價都不像過去的幾次循環，有大幅回落，這次循環向下的時間就會被拖長，未來二~三年跌勢居多，6.75E的價值，除折舊外，還有跌價問題，只要未來4年緩跌約10%，又少了3000萬以上，折舊+緩跌價約5700萬，那建商就要考慮要不要每間降100萬，以市場最低價來清光餘屋，45間也才少4500萬，當然這是一個簡單假設說明，真實的狀況是建商依據買氣及競爭餘屋價格來彈性調整，沒有說口袋深的建商就要把價格掛高耍酷；另外掛高不賣而留庫存，公司員工+長期合作工班及代銷接下來沒事做也不合道理，長期經營的建設公司不管暴利/薄利，就是要持續有流量；再來台灣建設公司要推想的是台灣因人口老化，是否還有下一次較大的房市循環，還是就此步入日本的低循環，這才是經營者接下來的困難點；回到正題，建商/屋主在此買氣弱的氣氛下不讓步，倒楣的還是房仲從業人員-沒量。

BONE01

10分

樓主

BONE01

個人積分：10分

文章編號：66167647

住展雜誌表示:”宜蘭房價中止連五季上漲，Q3下跌0.6萬/坪至23.2萬/坪，季跌幅約2.52％，宜蘭房市堪稱北台灣多頭最後堡壘，如果未來一到二季宜蘭房價續跌、且年增幅由正轉負的話，那就意味北台灣將完全淪陷了”，宜蘭最晚跌果然來了，而且住展雜誌計算方式是新成屋/預售屋一起算，但想到力信擎天/玖砡行館/法吉歐里/歡歡喜喜等高價大樓案，量體大且高單價，扣除的話，宜蘭房價應該早就跌了，只有景氣不會騙人；再看看市區，女中路三段226巷的XXXX二期，目前在建預售中，但一進巷子，右邊一期新成屋連三間都委託房仲銷售，看預售屋的自住客怎麼有勇氣出手。再看看中華國中這邊，黎明三路329巷26弄的XXX，五間僅一間入住，其他戶又都待售，周邊要賣的新成屋又多，中華國中整區有可能導致多殺多；宜蘭空屋實在太多了；建議自住型客戶找適合價格買入，投資型客戶千萬不要進場；建議屋主該讓利就讓利，以換得成交。

台北土豆

2004分

15樓

台北土豆

個人積分：2004分

文章編號：66169095

該來的終究來了
宜蘭最晚漲也最晚跌
力信勤天/法吉歐里/天闊，還有許多量體大的大樓樓還在賣的
恐怕會成為多殺多的先鋒

BONE01 wrote:
住展雜誌表示:”宜蘭...(恕刪)

BONE01

10分

樓主

BONE01

個人積分：10分

文章編號：66387879

又看到令人失望的案子，前面有提過”106/6實價登錄”公園路455巷5弄1~30號”4年空屋，成交價為$1600萬”的透天，本以為建商出清最後一戶，自住客搬入，開始有買盤了，但是又有房仲拿出來高價銷售，原來是投資客拿走，並沒有自住客要買，看起來房價沒有支撐，頗令人失望；屋主該有警覺，總價1500萬以上透天厝的買盤偏弱，這跟區域收入/購買力+房價大漲有大關係，只要上房屋網查詢宜蘭縣1500萬成交房舍的比重蠻低的，台北客這是小錢，宜蘭上班族這是大錢，接下來建商應該要蓋50~60坪+一般建材/二丁掛的透天厝，房價壓在1000萬左右，才會讓宜蘭鄉親比較好下手。縣政特區高價空屋較多，但成交偏少，還穿插一些怪怪成交案，縣政七街的新成屋，有二間時價登錄，建材感覺不特別但成交價頗高，分別為每坪34.3萬及29萬，過戶後又委託房仲銷售，可知縣政中心狀況真的不太好；其實市中心已有指標案件早已標定近期的高價區間，位於民族路群大涵玥，去看過的人應該知道相當不錯，應該是市區較好的透天厝，有雙拼也有獨棟，建商二間獨棟網路待售，挑高/電梯/進口廚具/格局方正/採光好/建材佳，建商知道該降還是要降，開價2580萬/108坪，假設講價5%-2450萬，單價為22.68萬，這應當是一般透天的高價區間(豪宅除外)，應該沒有房子比它靠近市中心，一般透天蓋比它好的應該也不多，它有電梯，有進口廚具，但是沒買盤，已經3.5年過去了，>1500萬的透天厝短時間真的不好賣，再看看女中路上的幾個案子就知道了，近幾年宜蘭高價宅有一點買盤耗盡的現象，更有趣的是群大涵玥旁邊的預售大樓-法吉歐里，每坪開價30+萬，那為什麼不買22.68萬的群大涵玥獨棟透天呢? 景氣下行，中古屋主還是降降價才會有量!

nini141242

1分

17樓

nini141242

個人積分：1分

文章編號：66786228

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宜蘭建商該放慢新案腳步

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