CS_TANG wrote:其實景觀面我們一在確認說能看到龜山島全貌才簽約的!他們現在都以時間太久不記得!文宣也寫一生必擁有的夢幻島與景觀!現在空間沒有景觀沒有請問誰吞得下去!樓高是百分百的沒有餘裕空間不像坪數能找補的!建築技術規則中樓地板也是主要結構體並不能隨便變更!建管抽查也說明現況依原契約建照時無法發照的!因為誤差已超出範圍!既是如此為何核發與契約建照相符內容的使照!讓建商用此照來逼買家履約!然後在事後變更使照為3.3米!這一切行為難道都沒問題!買家違約扣款我欣然接受!但為何建商擺明的違約就理直氣壯!最後都推給消費者的錯!真是笑話!所以親身經歷的經驗分享給大家!預售屋別買!要買可以寄的這些介紹的過程全程錄影錄音並請他們寫進合約哩!不然有問題永遠是妳可憐的消費者要舉證!從來不會是建商代銷要舉證他們沒說過!推銷時滿腔熱血!收錢時眉開眼笑!出問題翻臉跟翻書一樣快!這是我個人的看法不代表它人立場!提供給大家參考!我會努力為這案子好好加油!也希望有住戶能一起站出來一起為自己討公道!
ACE大說法似乎沒錯(恕刪)
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sunoil wrote:
其實景觀面我們一在確(恕刪)
同樣的在你買預售屋之前，一樣有一堆人警告預售屋不能買你還不是照常買?! 不是不同情你，而是消費者與銷售者在法律地位上是一律相等的，不管哪一個國家都一樣。是近年來有一些商人為了打擊商業對手而製造消費者最大的心態。消費者不爽能不買，售物者不爽難道不能不賣嗎?在前文已經有人回覆你重點了。 (契約自由化!) 你還是與律師好好討論如何與建商達成協議或準備夠多的資訊上法院提供比較妥當。
預售屋的爭議多到不想去看，很多預售屋交易案還一屋二賣兼脫產不差你這一件，而且你這案件還算是輕微的。賣方因商業行為需要自行做好交易功課。同等的買方也需要在交易前做好相關知識的功課。不要出了事就怪天，怪地，怪社會。
就我看上述的內文，你的問題就是交屋時與契約內容不符。我要是你的話，上法院就該針對契約內容舉證，會先拿著契約書花錢請專業代書諮詢。然後將代書的意見轉達律師討論作為攻防之用。不是在這裡抒發情緒。
再者，關於法律。民事庭與刑事庭的舉證責任有很大的差異，民事是當事人進行主義，是自身需負舉證責任。與法官無關。而任何一套立法法案與法律專有用詞背後都有一定的法益存在，也就是當初立法這麼做的好處。當然你也可以google你不懂的法律條文與名詞後面加上法益兩個字，就會出現了一堆解釋。不要因為懶得看密密麻麻的文字就一句司法不公帶過。
mobile01上有些對你好的不一定是好人，有一些你看似不好的人不一定是壞人。舉例我因為林志玲嫁日本人上來抱怨，為何世上所有美麗的女人都愛我愛不到憤而跑去嫁別人。然後一堆人上來安慰我，除了實際上並無法阻止志玲嫁人。這一堆看似好人狂安慰我的人圖的就是不想讓事件就此落幕可以一直看笑話下去。
第一、真懂法律什麼是債權?甚麼是物權?什麼是債權物權化?然後知道預售屋在這兩種權之間的契約關係。依據法律規定法官所下的判決有無違背再來說法官有何不公之處。例如我不了解樂透開獎程序，但我常買樂頭後因為槓龜覺得樂透抽獎不公，除非我中頭獎不然我就是覺得不公之類的。
第二、我要集結別人之前會先了解自己對預售屋有多外行，多怠於認真做功課再來集結其他購屋者。不然萬一其他人都有備而來跟建商簽訂合理契約條款，而就單單我一個而已，日後不只在網路社群被認證連左鄰右舍也被認證了。
第三、放心!之前網路媒體就常勸誡不要買預售屋，我還是買了後悔。就算我大聲呼籲，後面一樣前仆後繼地有許多人跟我一樣買。沒什麼鳥用。
第四、請相信你的律師!
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lulume123 wrote:感謝你用心看完所有文章給我建義，我很相信我的老律師，他有很完整的資歷跟真正服務人民的心，我也感謝律師一直以來的幫忙，在台灣很多官商新聞我想大家都看的見，律師不會被收買嗎？這建案蓋成這樣很多人看過應該都不滿意吧！當然建商會用減價或是換戶去針對個戶，個個擊破我都知道，我其實也很理性的溝通不想影響他們繼續賣房，顯然只是讓他們更囂張，今天會到版上發言就代表忍無可忍，他們想紅我只好幫他們宣傳一下，讓這建案熱銷一下，有擔當的建商是負責而不是拖延擺爛。不是不相信律師，在台灣鬼島無其不有。真心為台灣好，我也願意分享所有資料給大家當警惕，預售屋糾紛很多，但是要應該要大方公佈所有資料才能讓大家看的懂，很多文字無法表達整件事，如果合法，我想人事地物跟相關資料還有很多跟建管及建商的過程檔案我都能公佈，你就知道我為何要連建管一起提告。
同樣的在你買預售屋...(恕刪)
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sunoil wrote:
買賣依據的是雙方買賣(恕刪)
>>買賣依據的是雙方買賣契約內容跟條文!如果簽訂後任一單方修改內容都屬於違反契約不是嗎?還是契約只有建商可以改呢?
簽好的契約當然是要雙方合意才能改(有些特殊情況可以單方面修改，不過很少見)，現在問題不是契約能不能改，而是現況與契約不符要如何處理。你要求解約退款、建商不願意，這就要看一般的商業慣例如何，不是你們任何一方說了算。
就如前面Ace大所說的，這種情況要解約很難，因房屋無重大瑕疵，仍可供人居住，可以透過補償、減價來處理，畢竟樓高少10公分並不會無法居住，很多人天花板做下去都不知道矮多少了。
>>既然不合法規達不到核發使照條件建管為何要發一張不實使照呢?依現況是無法核發與建照相同使照但還是核發了
這個同上，「達不到核發使照條件」是你自己單方面認定的，前面也講過，這個實務上可以透過變更(變更設計或變更使照)來處理。畢竟他沒有結構安全問題、容積建蔽率沒有超過、主結構材料，樓高是少而不是多(不能超過)，那基本上只要修改使照的紀載就行，沒有甚麼違法問題
>>!所以你的意思是說 , 建商在簽訂契約後可以愛怎麼改就怎麼改是嗎?政府機關喜歡怎麼發就怎麼發照是嗎?還是對建商財團一套核發標準就一般建案就要嚴格要求?難道法院也可以有這樣的兩套標準!這樣的司法不需要改革嗎?
沒有兩套標準，是你沒把標準弄清楚
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iori52052 wrote:
>>買賣依據的是雙方...(恕刪)
>>買賣依據的是雙方買賣契約內容跟條文!如果簽訂後任一單方修改內容都屬於違反契約不是嗎?還是契約只有建商可以改呢?
簽好的契約當然是要雙方合意才能改(有些特殊情況可以單方面修改，不過很少見)，現在問題不是契約能不能改，而是現況與契約不符要如何處理。你要求解約退款、建商不願意，這就要看一般的商業慣例如何，不是你們任何一方說了算。
就如前面Ace大所說的，這種情況要解約很難，因房屋無重大瑕疵，仍可供人居住，可以透過補償、減價來處理，畢竟樓高少10公分並不會無法居住，很多人天花板做下去都不知道矮多少了。
預售屋是看不見的，一切依據買賣契約，契約中說明樓高3.4米也未註記跟坪數依樣可以在3%內雙方找補，所以樓高應依合約百分百給付，若要採跟坪數依樣找補，已超過3%誤差達解條件，契約第一條廣告及所有文宣都是買賣契約中的一部份!建商無理由不履行!室內還多出好幾隻大到不行，樑深超過60以上的大樑，樑下指大約剩2.4米，室內3.2米高度跟2.4米高度的落差是相當大的!爾且在小坪數的套房內更顯壓迫! 下例提供你參考看看!我知道你的好意!但是這宗買賣我是忍無可忍才開始展開的!
室內高度不夠應屬重大瑕疵
最高法院認為，房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，如果房屋的室內高度不夠，足使一般人居住時產生壓迫或不適，若出賣人未於出售前先為說明，應認為「室內高度不足屬於房屋有重大瑕疵」。
最高法院指出，客廳、臥房為住家之生活起居重心，其樓層淨高的高度過低，會造成對居住者的壓迫、使用空間減少，且嚴重影響室內之美觀，購屋者買到這種高度不夠的房屋，一方面必須長年居住於有壓迫感之房屋，另一方面房屋之價值又顯然受損，對購屋者而言，這種房屋欠缺通常應有之品質及效用，物的瑕疵應屬重大，而此瑕疵又無法補正，購屋者可以據此解約。
建商雖辯稱房屋之高度並未違反建築技術規則，但最高法院指出，建築技術規則規定居室及浴廁天花板之淨高度不得小於二‧一公尺，惟上開規定僅係規範建築設計時天花板高度最低要求，尚不得以房屋天花板淨高度符合該規則所定最低標準，即認房屋符合通常交易觀念，建商所辯不足採信。
>>既然不合法規達不到核發使照條件建管為何要發一張不實使照呢?依現況是無法核發與建照相同使照但還是核發了
這個同上，「達不到核發使照條件」是你自己單方面認定的，前面也講過，這個實務上可以透過變更(變更設計或變更使照)來處理。畢竟他沒有結構安全問題、容積建蔽率沒有超過、主結構材料，樓高是少而不是多(不能超過)，那基本上只要修改使照的紀載就行，沒有甚麼違法問題
做個假設
(變更設計或變更使照)假設今天你去簽約買輛車，合約寫上2500cc，實際交車給你是2000cc，然後業務跟你說車殼都一樣只是空間配置小一點，引擎cc數小一點，但是行照內容也是2000 cc跟車子相符，車子也能開所以沒關西!當初你買1000萬，不然幫你減個10萬好了!你會不會笑一笑開回家呢?
實際現況誤差超過使照核發標準是達不到依建照內容核發使用執照的!也意即建商其實並無法依契約履約，也無法於合約內時間點交屋，但建管卻仍先行於契約時間內核發一張與現況相符的使用執照供建商用來要求買方履約的不實使照，建商在事後再去變更使照內容!我方律師也多次依本案法律上利害關係人要求建管提供相關資料，跑建管多次仍被以影響他人私密及建商不同意為由拒絕我方申請!還有一次律師發函完，建管要求我方攜帶買賣契約正本到建管申請，我方遵照辦理，建管員來電約於出圖室要提供資料供我方出圖!唯僅帶些許圖面說有的還要找!我方質疑2月發照現在4月就找不到有點扯!建管員說那等找齊再通知提供!事後避不聯絡!去電建管說因為建商不同意!難道機關是第3公證單位負責保存這些資料，卻要受到建商控管!這樣的行為並無法讓人民心服口服!
>>!所以你的意思是說 , 建商在簽訂契約後可以愛怎麼改就怎麼改是嗎?政府機關喜歡怎麼發就怎麼發照是嗎?還是對建商財團一套核發標準就一般建案就要嚴格要求?難道法院也可以有這樣的兩套標準!這樣的司法不需要改革嗎?
沒有兩套標準，是你沒把標準弄清楚
當然有沒有2套標準是個人認知問題!我認為從2019年4月開始處理這件事，我的感覺就是有，當然可能是我對這是很不滿!所以我就是認為台灣公平正義蕩然無存!我只是來分享發洩一下過程跟心理的不滿啦!一切也是靜待司法審判!我只是市井小民為自己的權益發聲!我不是來跟各位板上給我建議的朋友們筆戰的!若我的發言有傷害到版上給我薦言的朋友，我在此向各位深深一鞠躬!深感抱歉。岳母上週以等不到住進我努力賺錢買下的房子，僅希望這噩夢件事能盡快解決了!也感謝大家一直以來給的建議!
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