個人積分：8108分
文章編號：88098335
記者董美琪／綜合報導
為了防範預售屋「爛尾」造成保障消費者權益受損，金融監督管理委員會（金管會）近年來強化不動產信託機制。其中，信託公會最近已對自律規範進行修正，明確要求受託銀行應注意建商的財務狀況是否異常，必要時需要向建商要求進行核實報告。
金管會主委黃天牧和金管會銀行局長莊琇媛於16日參加「信託業推動信託2.0計畫評鑑第2期頒獎典禮暨研討會」，並接受了媒體的聯訪。
根據中央社報導，內政部不久前召集金管會和金融業的代表開會，討論如何加強保護民眾在購買預售屋時的權益，外界對於會議結論表示關注。黃天牧表示，內政部在這個議題上表現出相當的積極態度，未來的調整方向還在溝通階段。
黃天牧進一步指出，在過去的兩年裡，金管會、信託公會和銀行業已經祭出三大措施，以加強不動產信託機制。
莊琇媛補充，第一是2022年1月信託公會建議修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」，特別要求當買方通知與建商有買賣糾紛時，銀行應該立即通知建商，並可將買方付的款項，先扣在信託帳戶中，避免被建商動用，直到糾紛落幕。
其次，金管會已經依循行政院消費者保護委員會的建議，提醒受託銀行，如果他們得知建商出現任何財務困難或糾紛，應該進行核實的程序，必要時可以要求建商提供改善措施。
最後，最近金管會已經核准信託公會進一步修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」，明確規定受託銀行在發現建商有任何財務異常時，應要求建商提供核實報告。
莊琇媛表示，預售屋信託機制的主要目的是確保建設資金專款專用，雖然不具備履約保證效果，但受託銀行有義務確保受託資金不會被隨意轉用。
個人積分：8108分
文章編號：88318604
個人積分：8108分
文章編號：88337778
《危老條例》於2017年上路，最重要3大優勢是基地面積無限制、容積獎勵高、審核流程短，也就是說，小基地也能改建、危老容積獎勵上限30％，100坪老宅可蓋回130坪新房屋面積，危老都更搭上「特快車」加速審查，成為北市老宅更新的主要途徑。
原本良善的立意，卻因建商與民眾之間存在高度資訊不對稱，6年來彷彿摸著石頭過河，由於缺乏政府監督把關，導致危老都更建商落跑屢見不鮮，不僅買戶遭殃、連地主戶也啞巴吃黃連。本刊採訪專家，一致認為4大漏洞必須重新檢討。
泊山妍承購戶靠律師火速發函、爭取「受益權人」變更為買方，再由瑞興銀行信託專戶退款，才能取回6成預付款，可說是史上最幸運的買方；事實上其他爛尾案，當建商倒閉跑路時，依據履保帳戶受償順位，消費者只能無奈殿後，口袋掏出去的錢多半要不回來，專家提出4大建議，保障買方權益。
1、建商財務是否健全
「嘉源建設的資本額7,500萬，竟能承做總銷金額13億的危老重建，如果碰到工料雙漲、土建融貸款不足等因素，建商倒閉跑路，最終損害最大的是消費者。」消基會董事長吳榮達說，嘉源建設是個小建商，卻在北市北投區、大同區承作總銷金額達13億元的危老重建，他呼籲政府對預售屋的管控，應該從「誰有資格蓋」開始管起。
2、修法《消保法》，消費者同等地位受償
時代力量立委邱顯智以10多年前的華隆案促使《勞基法》修法為例，「華隆紡織惡意關廠，勞工自救抗議、追討薪資，最終促使政府修法《勞基法》，提升勞工地位，第28條規定，勞工的資遣費應與銀行的抵押權同一順位受償。」
殷鑒不遠，邱顯智強調《消保法》也應該修法，在預售履約擔保制度中，讓消費者和銀行債權同一順位受償，「我們台灣很難一次進展到像德國法令那樣，勞工、消費者必定優先拿回，但至少要提升到同等地位、一起分配。」他說。
3、速立建經專法
而目前「預售屋買賣定型化契約應記載事項」履保機制，管制「價金信託」的源頭法規仍不健全，無法防堵建商與建經公司任意挪用資金，除了信託公會正研議限制動支範圍之外，消基會也呼籲，應速定《建築經理業管理條例》才是正本清源之道。
4、信託擔保委託人，應改為買方
依據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第7之1點規定，價金信託的委託人是賣方（即建商）而非買方（消費者），可見消費者承擔的風險依然存在，因此消基會主張，內政部應亡羊補牢，將信託擔保的委託人改為「買方」。
一旦建商無法依約完工或交屋，這筆價金信託的剩餘財產，即可按比例完全退給所有承購戶（消費者），不會再將其他中下游廠商的賠償（如管理銷售、廣告行銷、建築師、設計費等費用）一併列入受償分配，使消費者能夠退回的價金大幅縮水。
個人積分：8108分
文章編號：88361193
建商針對內政部提出預售屋信託擔保機制的三大精進作為，表態支持保障消費者購屋權益、落實專款專用，但也直言，限縮運用範圍、限制動支價金時間點，恐將加重建商資金壓力。至於建案土地或地上物被法拍時，買方擁有優先受償權，這一點銀行未必會同意，即使同意，也將使得借款人面臨被追加擔保品、降低貸款成數或提高利率等不利條件，最後中小型建商將難以生存，消費者選擇性變少，是否為消費者之福，還在未定之天。
業者指出，預售屋履約擔保機制分為五種，內政部討論聚焦於不動產開發信託，通常信託財產包括有三大類，即興建資金（含建商自有資金、銀行融資款項、預售收入、代銷費用等），及土地、在建工程；至於價金信託，信託財產則為預售收入。後者價金不能支付代銷業者服務費和廣告費，理所當然，不過前者包括有建商自有資金，若不能支付代銷費用，應屬不合理，更將提高業者資金壓力。
另外，內政部擬限制動用價金時間點至地下室開挖或出土，建商指出，若預售收入被鎖到地下室完成甚至是完工，形同實質禁止預售，直接衝擊中小型建商資金斷鏈，甚至讓原本財務體質良好建商面臨資金調度困難風險。
另外，建商指出，銀行通常會主張第一順位抵押權，因此內政部應與金管會、銀行公會取得共識，否則銀行若只有第二順位，以後建商融資不是被面臨被追加擔保品，就是利率被提高、成數被降低，相對提高資金成本，不利中小型建商生存，最後形成大者恆大的寡占局面。
個人積分：8108分
文章編號：88361210
防預售爛尾，林右昌出三重拳
為防止出現預售爛尾，內政部出重拳防堵建商落跑。內政部長林右昌2日表示，預售動支款將朝三大方向規範，包括民眾的保障應優於銀行抵押的債權、限縮資金運用範圍及限制動用價金的時間點。另外，未來也將評估提供「預售屋施工進度查詢」機制。
林右昌2日赴立法院內政委員會報告，他強調，住宅政策必須穩健，內政部正在研議如何加強消費者的保障。其中，外界關切的預售爛尾樓問題，內政部將朝三方向進行規範。
林右昌說，爛尾樓最主要是建商的財務出問題，然後又把手上的資產拿去做抵押，最後因財務問題導致建案無法完工。由於此時預售屋的產權已成為銀行的債權，讓消費者繳交了購買預售屋的費用，卻沒有得到保障。
因此，首先將規定民眾的保障應該優於銀行抵押的債權，不讓消費者付款繳錢購買預售屋，卻被建商抵押。也就是說，如果建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，當建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權。
第二，將限縮預售款的運用範圍，讓消費者已繳納的購屋資金，只能用在工程興建，排除銷售等廣告費用。林右昌說，這部分是目前各界已有共識的方向，避免工程未動工或興建初期，買方所繳的價金，卻因支付管銷費用而被用罄。
內政部強調，這部分要「實質」管控預售動支款，排除灰色地帶，落實專款專用。
第三、限制動用價金的時間點，林右昌說，會根據興建房屋的營建成本分配動支階段，由於營建施工的成本花費，最主要集中在地下室開挖和出土階段，因此目前規劃這兩個時間點可動用款項，不過，細節仍會持續討論。
林右昌強調，管控風險很重要，但保障消費者權益之外，也要讓預售制度健全運作。經徵詢業界、專家學者的意見，並考量封頂幾乎已經蓋完房屋，林右昌說，為避免與現行預售制度背離，已很明確定案不會是「封頂」才能動支預收款。
此外，有關「預售屋施工進度查詢」機制，林右昌表示，從平均地權條例開始，已對預售屋加強監管，未來會朝此方向與地方政府討論，評估提供「預售屋施工進度查詢」。至於公設虛坪改革，他說，草案已全數準備就緒，修法後評估可將公設比大幅降至25～30％。
個人積分：8108分
文章編號：88386890
Zz...Zz...
個人積分：8108分
文章編號：88402139
個人積分：8108分
文章編號：88549949
個人積分：8108分
文章編號：88566406
個人積分：8108分
文章編號：88655835
記者張靖榕／綜合外電報導
德國的住宅建設正處於崩潰的邊緣，因為建設項目被取消，訂單也在減緩，此一現象可能對近幾個月來持續陷入困境的德國經濟產生更廣泛的影響，高利率和建材成本增加是主要原因之一。
綜合外電報導，德國總理蕭茲（Olaf Scholz）在成為總理之前，就已設定每年建造40萬套新房為目標；然而上位2年至今，德國的住宅建設並未轉好，反而似乎正在崩潰，不僅對蕭茲本就難以完成的目標帶來壓力，也對德國整體經濟造成影響。
根據德國經濟研究所11月初發布的報告，企業正在取消住宅建設項目，訂單數量正在減少，而整理建造業的前景看來相當嚴峻。
10月份受訪的公司中，有超過22％通報取消在德國的住宅建設項目，創下近期最高紀錄，與此同時，多達48.7％的公司表示缺乏訂單，相較於前一個月的46.6%以及一年前的18.7％有所增加。
外界對住宅建築業的預期降至德國經濟研究所所謂的「極低水平」，但讓觀察者擔憂的不只如此。漢堡商業銀行最新的德國建築業PMI調查顯示，該指數下滑至3年半來最低的38.3，相較9月也有所下降。
漢堡商業銀行首席經濟學家德拉魯比亞（Cyrus de la Rubia）指出，德國建築業的情況已「從壞到更壞」，住宅建造是當前經濟下行的震央，以極快的速度下墜。
多名專家都指出，當所有訂單都空了之後，2024年的情況將會變得更糟，建商將面對成本高昂的建築項目，而且需求無法跟上。建築業的困難將反映到失業率上，而這是一個明顯的訊號，因為建築項目減少而增加的失業率，可能很輕易地演變成經濟衰退。
