慘!才短短三年~舊金山一折~紐約三折~美國印鈔機拜倒在一折論下?

紐約蛋黃區商辦3折賣出！美國商用不動產快崩潰？專家這樣說
鉅亨網新聞中心 2024-06-21 15:20

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紐約蛋黃區商辦大樓驚傳以打3折價格賣出。（圖：Shutterstock）
美國商辦市場持續低迷，上週房地產巨頭 Related 以不到 5 千萬美元賣出曼哈頓一棟辦公大樓，較 2018 年 1.5 億美元買入時少 1 億美元，當時還貸款 1 億，最終倒賠 5 千萬，德意志銀行 3 月也用 1.5 億美元賣出 222 Broadway，遠低於當初買進時的 5.02 億美元，加拿大退休金基金 (CPPIB) 同一個月更將曼哈頓 360 Park Avenue SouthA 級商辦近三成股權以 1 美元出售。

除紐約外，舊金山市中心的市場街 995 號一棟 16 層大樓也剛以 650 萬美元賣出，遠低於 2016 年買入時的 6200 萬，8 年暴跌 90%，洛杉磯 62 層地標建築 Aon Center 怡安中心去年底以 1.478 億美元售出，比 2014 年買價 2.685 億美元低了 45%。


總的來看，美國商辦市場的恐慌情緒自新冠疫情爆發以來就未曾消散。

隨著人們繼續在家工作，一些城市的商辦售價遠低於幾年前。很多人擔心，隨著美國經濟基本面惡化和資產價值加速下滑，加上高利率和貸款標準緊縮，再融資變得困難，恐將美國金融系統推向危機邊緣。

根據今年 4 月聯準會 (Fed) 的金融穩定報告，截至去年第四季，美國商用不動產 (CRE) 市場價值 22.5 兆美元，但從 2024 年到 2026 年，約有 1.6 兆美元的 CRE 債務將到期。美國聯邦銀行監管機構正重新審視銀行對商業房地產的曝險問題，測試結果將於下周三 (26 日) 公佈。

更慘的是，自 2020 年以來，商辦大樓營運淨收益 (NOI) 因為經濟走緩跟居家上班而顯著下降。

數據顯示，美國銀行業持有約 50% 的 CRE 債務，其中 2/3 由中小型銀行持有。這些銀行的 CRE 貸款規模遠超其核心資本，20% 的壞帳率就可能導致破產。美國銀行業目前共管理約 24 兆美元資產，包括 12.4 兆美元的貸款和 2.94 兆美元的 CRE，包括自住、非自住、建築和多戶住宅。

美國金融投顧公司 Janney Montgomery Scott 引述產業數據指出，辦公大樓佔銀行、保險商、私募股權、避險基金和其他機構所有 CRE 貸款的 14%，其中銀行佔該數字的 3%。

不過，即便美國商辦市場面臨不小挑戰，但影響是局部的，銀行的資產負債表總體上仍然相對健康，金融系統的風險尚未達到系統性危機的水準。

根據聖路易斯聯準銀行估計，去年商辦大樓貸款佔 CRE 市場 15% 左右，即便這 15% 適用於銀行 CRE 貸款，總風險將佔所有未償還銀行信貸的 2.6%，比例不算很大。

但在當前市場環境下，由於市場對未來的悲觀預期，大家都對商辦大樓心生恐懼。即便是敢於進場投資的人，也無法獲得所需資金，因銀行不願為商辦發放貸款。

與此同時，新的辦公大樓建設也大幅減少，今年首季數據是整個美國新增辦公空間供應量還不到 3 萬平方公尺。




如果你要去舊金山
一定要在頭髮上戴著一折論
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There's a whole generation with a new explanation
People in motion
People in motion

For those who come to San Francisco
Be sure to wear some flowers in your hair
If you come to San Francisco
Summertime will be a love-in there

If you come to San Francisco
Summertime will be a love-in there