分享如何善用房貸及質押,及早達成財富自由

很實用的分享 也佩服樓主的勇氣 真的很厲害
希望樓主早日財富自由!
Akira Wu wrote:我現年50歲,已婚且...(恕刪)

請問樓主,想了解一下 股票質押 的相關問題,特別是「第二次質押」的操作方式:

假設案例

  1. 第一次質押

    • 以 100 張股價 30 元的 0056 作質押,市值 300 萬。

    • 借出 150 萬 → 維持率 200%。

  2. 第二次質押(假設股價不變)

    • 把第一次質押借出的 150 萬,用來買 50 張 0056。

    • 再將這 50 張 0056 質押,借出 50 萬 → 維持率 300%。

  3. 再投入

    • 把第二次質押借出的 50 萬,用來買 15 張 0056。

    • 並把這 15 張設定為前面質押的擔保品,用來提升維持率。

想請教問題

A. 這樣的質押,是不是「分開計算」維持率與質押標的?
B. 如果我先歸還第一次質押借的 150 萬,能否直接取回最初質押的 100 張 0056?
C. 當維持率不足時,是否可以透過「新增股票擔保品」(如上述第 3 點的方式)來補強?
youngls
原來如此,感謝解惑
jetblue
華南是算成獨立借貸, 利息計算和還息是不同月份. 但維持率一起算, 這樣對銀行比較有利 (因你的信用是整體一起看).
樓主您好~小弟也是繳了十多年的房貸,在今年7.8月有了小開槓桿的想法,所以以房屋增貸的方式,增貸了約800萬(扣除原本貸款的塗銷還款後,大約還有約700萬的資金可作運用),唯一跟樓主不同的是,小弟選擇的是市值型ETF的投資方式,目前下來成效還不錯,台股部分成本674萬,現值718萬,獲利約44萬(+6.6%),美股部分成本約16800美元,現值17260美元,獲利約460美元(+2.74%)。
因為有研究過指數化投資的好處,所以以打定主意投入市值型ETF+一滴滴的護國神山台積電,以長期年化報酬率9%來估算,預計15年後資產可來到約2500萬。指數化投資是一條漫長的路,希望可以像樓主看齊,慢慢將資產有效增加。
Akira Wu
長期來說市值型ETF績效一定比高股息ETF優,我真的只是不想拿出自己的工作收入來補貼貸款利息,或每月還要自己變賣部分ETF才能繳付貸款利息,所以最後才選了高股息ETF來讓這個投資系統能完成「自運轉」。
今天是2025年10月12日,
台灣因國慶連假休市,
美國與中國的正式經貿對抗將於明天開市後發酵...

其實,
上面的敘述在本文的20樓已經是考過一次的「考古題」了,
或許這次根本連「黑天鵝」都稱不上,
但我還是會跟上次一樣揹著全部的麥子走完下坡,
完整紀錄黑天鵝事件始末的資產變化過程,
也希望能透過一次又一次的股災,
來驗證我的「佛系」投資方式是否經得起考驗。

「增貸質押仔」目前揹麥子走下坡的路況:
增貸及質押投入股市金額(成本):24,756,188元,
目前已領股息總和:4,971,324元(已計入10月份股息)。
-------------------------------------------------------------------------
2025年10月12日市值:25,226,500元,
+470,312元,投資報酬率1.9%,
維持率300%,
股息無異動。
-------------------------------------------------------------------------

註:
經歷上次的黑天鵝後,
你有思考過哪裡還可以做得更好嗎?
或許這次不會和上次一樣,
你有想要怎麼利用這次的黑天鵝呢?
Akira Wu
好像台北時間10/13凌晨川普在推特有放軟了,所以當天跌幅沒想像深,只能繼續等待下一次大特價的來臨,隨時做好準備總是不會錯的。
jetblue
國安基金沒有退場, 也有關係. 其實那段期間外資有大賣台積和鴻海等權值股. 但就是跌不下去. 外資後來在10/15後鴻海轉為買超.
打個卡追蹤一下

我是投資市值型ETF

對賭10年後的指數會比現在好

一起加油
Akira Wu
世界上的錢只會越來越多(帳上),越來越多的東西只會越來越沒有價值,如果拉長至10年,不用賭,光是通膨就會把指數扛上去;再換個想法,長期債務也會因通膨而降低實質負擔,所以用房貸及質押買資產絕對是加速器。
youngls
通膨是長期現象,雞排只會變貴,指數一定是逐漸往上趨勢
大哥您厲害
我連閒錢買股都賠錢了
壓房子我大概得憂郁症
棒。真是棒
根本是不同的操作邏輯
我跟朋友聊到「用房屋增貸去投資」這件事時,大家的反應都很相似:
「你也太大膽了吧!」
「這種做法心臟要很強欸!」
我很好奇,就問他們一個問題:
假設你打算買一棟一千萬的房子,手上只有兩百萬(花了5年存到),你會怎麼做?
1.再花10~15年努力存到一千萬再買。
2.拿兩百萬當頭期,貸款八百萬,現在就買。

幾乎所有人都會選2。
因為大家都知道:等你10年後真的存到一千萬,房價早就不知道漲到哪去了。
即使有人看跌房市,大多數人還是認為「先上車」比較實際。
那我再問:
「買房後要繳30年貸款,不怕失業嗎?」
大家的回答也差不多:
「失業就再找工作啊。」
「準備好一年的緊急預備金,繳不出就賣房。」
「那房價跌怎麼辦?」
「沒打算賣就沒差,反正長期會漲回來。」
很有趣的是——
當「買房貸款」這件事,幾乎被所有人視為理所當然;
但一旦把「房子」換成「退休金」,大家卻突然覺得風險很高。
想想看,其實概念是一樣的:
要在20年後擁有相當於現在兩千萬購買力的退休金,
你可以選擇:

1. 花20~30年慢慢存錢(定期定額投資),但風險集中在退休前幾年。

2. 先讓退休金「到位」(就像買房貸款),再用長時間穩定還款。這樣投資風險分散在更長時間內。

只要不是選高風險高報酬的投資,
採取穩健方式,其實就和貸款買房的邏輯很像。
Akira Wu
其實不管是用「房屋貸款」還是「質押貸款」去投資,都只是國小數學題,簡單講就是賺利差,成本的利率是3%、投資的報酬率是7%,你就是賺4%,只是在時間拉長後,通膨會把價格扛上去,短期的波動就顯得無關緊要。
youngls wrote:
我跟朋友聊到「用房屋...(恕刪)


當有一個穩定的獲利模式,當然想辦法擴大規模,用錢滾錢。
房貸、信貸、股票質押都是個人取得資金的管道,當然要找成本越低越好。
只要控制好風險,用別人的錢,每個月能夠多賺1%也是賺啊~~~

版上應該有不少大大分享類似的作法,也累積不少財富。。。

從2008以來,只要有進出股市或房市,除非真的是地獄倒楣鬼,不然連8K大都解套了,還真難遇到資產沒增加的人。
han888
這真的是重點,開槓一定要注意風控,不然一次就抬出去了....
請問一下樓主
我在其中一篇您的回文有看到
您預估今年的股息收入會有兩百多萬元
如果以您總市值2500萬來計算
殖利率可能要接近9%才能達成
但是目前幾乎各大高股息ETF都開始降息
要到9%以上的已經不多了
請問您是依照甚麼樣的估算確定今年可以領到兩百多萬的股息呢?
感謝!
Akira Wu
我7檔ETF的張數都一樣,配息時間也固定,所以採用最近12個月的配息值來預估較方便;我55樓是在5月底發文的,所以當時的預估配息值是從2024年6月1日計算到2025年5月31日,當時預估為248萬。
Akira Wu
現在已經10月,我剛再重新滾動估算今年的配息值後,發現只剩225萬(9.2%),我認為配息還會再降,但無所謂,因我當初在制定退休計畫時,就有保守的考量長期殖利率,我自己是訂在5%(即每月可領10萬)。
卡位,想知道後續~
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