2014年我會操作的股票有無機會呢

我就是愛拍照

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vul34622 wrote:
愛照相大這樣成本多大還是1季3億或少一些

收工完畢後應該不用到3億。借款50億，一年利息1.2億多，所以一季3千萬。

土城住商開發案
• 總戶數：住宅693戶、停車位774個，商場30戶、停車位522個
• 總可銷售面積：住宅約29,000坪、商場約8,100坪(皆不含停車位)
• 樓層數：地上25-28層、地下4層
• 用途：住宅、商場、健身休閒中心
• 完工時間：已完工，使用執照申請中

房型戶數
2房73
2+1房76
3房346
4房198
合計693

29,000坪 * 40萬 = 116億
774停車位 * 200 萬 = 15億
合約130億
減去張董的26億，還有104億
85 * 29000/(29000+8100) = 61億 (住宅成本)
中間有40億的空間。
扣掉代銷，保固費用和稅金，一個股本應該是可以期待的。
賣三年，賣43萬，一年4元，
賣快一點，兩年完結，一年5.5元

vul34622

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vul34622

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代銷費看來是7趴
建商委託給代銷公司就像是一般屋主委託給仲介銷售一樣，而且還是專任約，一家建商在同一時間內只委託一家代銷賣，並且需要簽委託時間和委託價格，當然也包含佣金和廣告預算。一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，另外並編列總銷金額的 2% 做為廣告預算，由代銷負責規劃行銷廣告，包含 NP（報紙廣告）、TVC（電視廣告）、outdoor（如：公車、捷運、戶外看板等）、派報、廣播、網路等。代銷公司須負責搭建接待中心，包含樣品屋、模型等，還有接待中心裡的人力，都是代銷公司的成本。一般來說，代銷需成功銷售一定比例的戶數才能回本，而且最好盡快完銷再換下一個案子，不然可能血本無歸

稅法不知如何計算愛拍照大也許可以幫忙算一下

、建設公司採自地自建或合建分售之比較
一、自地自建:
 假設土地銷售獲利 1,000 萬元,
營利事業所得稅: 170 萬 (104 年起減半扣抵)
: 1,000*17%=170

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vul34622 wrote:
(1) 若盈餘分配
104 年最高稅率 45%
(2) 若盈餘暫不分配
加徵 10%

盈餘分配是股東的事，跟公司無關。
有的人最高稅率是45%，有的人還可以退稅。

毛利直接扣三成即可，不必算太仔細吧?
至少要精算我是算不出來，那是會計師的事。

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vul34622 wrote:
代銷費看來是7趴
建...一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，

建商不可能會付5%的佣金。行情價是2%。
況且此案也不用蓋樣品屋，接待中心，可能更低一點。

vul34622

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vul34622

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016年12月16日 04:10 工商時報王妙琴
比實價登錄還實價！建商親自跳出來，教消費者怎麼換算建商獲利空間，一次把購地成本、營建成本、管銷成本親自算給消費者看，讓消費者知道，現階段建商的甘苦。

位在台74沿線的北屯廍子、太平新光段，是近年新建案熱門推案區，今年第二季就有五個新建案進場，包括總太、銓威、櫻花等建商推出新案，加上30餘個新成屋案，單價大多落在1-2字頭，由於市場不景氣，建商為加快消化餘屋腳步，近期紛紛打出破盤價吸引首購族。

總太總經理翁毓羚說，一般建商制定房價是依照土地成本、營造成本、管銷成本、賦稅，配合當時的市況，以及建商預計利潤來計算，目前房市不景氣，建商賺得只是毛利，「賺得就是加工財，獲利其實沒有大家想像的高。」

翁毓羚以率先喊出讓利的總太「美樂地」為例，總太「美樂地」2房總價含車位458萬元起，每坪均價為17.5萬元。他說，當初購買太順路土地時，每坪成本約45萬元，基地面積約2,120坪，規畫24～38坪的產品，攤算下來後，每坪土地成本約6.9萬元，占售價的39％。

營造成本部分，翁毓羚指出，「美樂地」預計興建地上15樓、地下3樓，受到原物料、人工漲價影響，攤算後，平均造價每坪約7.5萬元，占售價的43％，是所有成本中最高的，相當驚人。至於管銷成本，他說，一般約占11～12％，若以11％計算，每坪成本為1.93萬元。

至於消費者最關切的利潤，翁毓羚攤出最近的實價登錄公告計算，若以今年5-9月北屯廍子段附近成交行情來算，每坪最高達25萬元，成交均價為17.4萬元，「美樂地」目前的售價相當平實，和新成屋的實價登錄相差無幾。

翁毓羚笑說，以「美樂地」這個案子來看，扣掉稅賦、銀行利息之後，大概只有賺8％左右，連一成都不到，算下來，一坪17.5萬元的建案，建商每坪才賺1.48萬元，而且還有隱形風險，「真的沒有大家想的好賺。」且各家建商經營模式不同，若早期就取得土地的同業獲利空間可能比較大，而營運能力還是反映在銷售成績上，總太過去三年在北屯區推出的建案都已全數完銷，相較同期推案尚有未售餘屋的個案來看，反映出消費者對於區域地段、建商品牌與個案規畫的挑選相當深入。

(工商時報)