我住頂家，前年家裡重新裝潢前就告知管委會頂樓漏水漏到我家天花板。一開始管委會也是拖拖拖，拖到後來到11月請師傅來修，修繕方式就是局部陋的地方打藥。
我哥住我家隔壁也是頂家，同個師父修了兩次還是沒修好但是因為我哥他家貼壁紙他不想又重貼所以就沒有讓那師傅再進家裡打第三次藥，只有從樓上修 (管委會找的那家保固三年)。
去年12月，我家又發現漏水，雖是在同個房間，但是是在不同地方。於是我跑去找主委，告知主委整個經過(上屆主委不是他)還有我認為之前管委會找的師傅修的並不好，是否能找別的廠商再比價並且評估該廠商的修繕方式，因為局部打藥治標不治本，A處漏水A處灌藥之後A處沒有空隙了，之後再下雨，雨再慢慢從其他有縫隙的地方滲進來造成B處漏水，然後藥打B處,B處沒縫隙了,下次下雨再換CDEFG...依此類推.沒完沒了，造成頂家住戶的困擾也在浪費公共基金!!
主委說要一勞永逸頂樓整個重做是筆很大的開銷，如果修了公共基金就幾乎沒了 .
主委說要我再給那個師傅一次機會，因為那個師傅後來是有把困擾很久的地下停車滲水問題解決。
反正後來同師傅又來用同個方法來修我家新漏水的地方。
今天，我又發現，前年漏水的地方又滲水進來了!!!!
(去年11月修的，到現在一年多)
個人認為去找主委,主委還是會只是應付我，跟他講他又會找同個師傅來打藥，而且這次還不用付錢，因為是修過的地方，保固三年。
但是這樣已經造成我們頂家住戶的困擾了，請問我該怎麼做?
因為根據公寓大廈管理條例，管委會要負責修繕，管委會不是沒修繕，只是修不好，去反應也會有回應，就是__打藥打藥打藥打藥。所以寄存證信函給管委會也不能寫限期修繕?(因為有修啊!!) 如果去提告要怎麼告?? 修不好可以告嗎???
或者是否有其他解決方式??? 謝謝!!
個人積分：24分
文章編號：33370123
個人積分：24分
文章編號：33370147
個人積分：0分
文章編號：33374992
個人積分：24分
文章編號：33381418
jet2077 wrote:
頂樓安靜沒人吵,優點多多. 但也有缺點...;
我之前找房子也很難選擇,(頂樓有些較便宜),
雖是公共區,但少有社區會出錢修,
但大多是打針(1~2萬即可,可擋1~2年);
真正防水要作好(10~15年100%防水),
要整個頂層從作,大約覆蓋7層左右不同材質的東西,
連女兒牆以上15cm都要作,
且不單你這戶樓上而已,水是會亂流的....太多了,
建議大大可google 一下.
2 solutions-
#1- 享有寧靜,但每隔一陣子就打針一下.
#2- 換新家....(恕刪)
感謝大大的回覆 ^^
目前社區總幹事找到的方案是頂樓重做(也就是您說的10~15年100%防水)
因為整個頂樓重做要花幾百萬
所以目前計畫是有漏的先做
反正就是一次不要花那麼多錢啦
我覺得既然有公寓大廈管理條例來規範
那管委會就要顧慮到住頂樓的權益
我們社區頂樓又沒賣比較便宜
反正最慘就是對舖公堂
我不相信管委會權衡之下會選走法律途徑
就算真的要走
我也會準備的
主委要是不幹了辭職，不知道你要告誰？所有住戶都告？哇！這工程浩大喔！
個人積分：257分
文章編號：33386278
也許管委會還比較寧願等被告後,讓法院判決一定要修
這樣他才有理由去動用這麼大的金額
另一個方式當然就是要由區分所有權人大會決議通過
因為維修金額實在過大但會受困擾的卻又只有頂樓住戶(不像電梯..等機電會影響多數住戶生活)
所以管委會通常是不大會願意去擔負會被住戶指責亂花錢的風險
寧可用打針這樣錢花比較少的方案能拖就拖
等拖過任期就讓下一屆去煩惱吧
只是講到要告,個人是比較有疑問要怎麼告
雖然公寓大廈管理條例有說道公設維護是管委會的責任
但管委會也是持續有找人來打針
雖然真的僅只是治標但卻也不能說管委會沒處理
而且公設維護要維護到怎樣的結果條例上也沒講到
所以若用條例來告應該很難贏的了吧
個人積分：24分
文章編號：33387960
yu928 wrote:
...
雖然公寓大廈管理條例有說道公設維護是管委會的責任
但管委會也是持續有找人來打針
雖然真的僅只是治標但卻也不能說管委會沒處理
而且公設維護要維護到怎樣的結果條例上也沒講到
...(恕刪)
感謝大大提供的意見
我有在另一篇有看到您的回文
公寓大廈管理條例適法性的問題- 頂樓屋頂漏水
所以才知道一些有關公寓大廈管理條例的解說
小弟有不同觀點
假設打一針要價1~2萬(算兩萬好了)
全面做防水措施要20萬(這是詢價的結果)
我只要打10針相當於做全面防漏的價格
很多網友分享打了針還是會有其他地方漏
我擔心的是他們不願意負責維修這部分
倒是沒擔心用哪種工法維修
只要管委會願意負責處理
看是要一次花20萬(聽說保固10年)
還是要哪裡漏哪裡打針(聽說打相同地方保固3年)
就由管委會決定囉
還有一個疑問
假如我原本只有A處漏水
但是打了針
B處開始漏水了
這是誰的責任呢？
個人積分：15分
文章編號：33389821
公寓大廈頂樓漏水處理
屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題，儘管建築技術和材料發展日新月異，但直至今日，仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水，或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。
以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執，公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用，因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太干涉頂樓住戶如何使用頂樓平台，但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。
由於雙方對於彼此態度有清楚的認知理解，而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格，所以公寓住戶通常能夠和平相處，這全是拜頂樓與樓下住戶利益和立場調和一致所賜。
新的高層大樓卻沒有這樣的共識，除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格快速外，大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會，使得頂樓漏水的修繕責任歸屬變成居民衝突的來源。
目前典型的爭議模式是屋頂發生漏水，頂樓住戶引用公寓大廈管理條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動用公共基金進行修繕。但管理委員會卻直接拒絕或不敢決定，要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是補助。可是很多社區大樓區分所有權人不願意出這筆錢，於是開會時就引用同條規定最後但書：「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，通過決議要頂樓住戶自行負擔漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平，認為蒙受多數暴力，這樣的決議根本違反原本立法目的！
頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用，平日須保持開放，共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分，下半部是頂樓住戶的專有部分（天花板），因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想，認為漏水是「上半部」所造成，因此只要共用部分的那一半問題處理好，自己家中就不會漏水，因此修繕費用當然應該由公共基金全額負擔。
而有些頂樓住戶即使和管理委員會達成各出一半的協議，修繕問題仍不能順利解決；原因是住戶找的防漏廠商報價十萬，保固五年；管理委員會找來的捉漏師傅卻只要三萬，保固一年。雙方又得重新爭執原先講好的一半一半，到底是十萬的一半？還是三萬的一半？以及即使報價相同，誰有權力來選擇廠商？決定採用什麼樣的材料和工法？
事實上，頂樓平台除了逃生避難的共用性質外，頂樓漏水還有「向下穿透」特性。有些大樓頂樓發生漏水，但頂樓沒住人，水從天花板流到地板後往下滲透，造成下一個樓層漏水，如果樓下也是空屋，水還會繼續往下走，造成更多樓層受害。因此頂樓漏水不見得僅是頂樓單一樓層的困擾，公寓大廈實不應將頂樓平台排除在公用部分之外，規避應盡之防護修繕責任。
但如果由管理委員會來進行屋頂漏水修繕，又會發生前述決策者與使用者不同所產生的困擾。如管理委員會認為最多三萬塊就可以解決問題，頂樓住戶卻只相信報價十萬元的廠商。再者，公共事務決策速度緩慢，頂樓住戶通知發生漏水，還要等管理委員會照程序召開會議、核定修繕範圍規格、公開招商、等待廠商報價、議價一步一步慢慢處理，萬一漏水沒有修好，還要透過管理委員會來要求廠商重做或改善。這中間頂樓住戶必須忍受漏水與施工過程所帶來的委屈不便，卻完全沒有控制主導力量。
要解決這個問題，社區大樓不妨把屋頂漏水修繕的責任直接交給頂樓住戶，然後在公共基金（一般稱之為「管理費」）予以減免。譬如每個月減免頂樓住戶一千元，一年就是一萬二千元，十年就是十二萬元。頂樓發生漏水，即由頂樓住戶自行處理修繕。這十年之間，頂樓住戶如果修二次漏水，每次花六萬元，則管理委員會與頂樓住戶兩邊剛好不賺不賠。如果這十年間，頂樓共花了二十萬來修漏水，則必須自行負擔那超出的八萬。如果頂樓住戶運氣好，十年不漏水，那頂樓住戶就賺了這十二萬。只是天下的事情很難說，說不定頂樓住戶正慶幸自己賺到十二萬的第二天就發現漏水，修繕費用還剛好不多不少整整十二萬。
用以上方式解決屋頂漏水修繕問題，頂樓住戶可以在漏水發生的第一時間，自行找自己信得過的廠商進行危機處理，減少自己的不便與損失，並自行控制預算、工程進度與負擔找錯廠商、決策錯誤的風險。管理委員會則不必再為頂樓漏水問題傷腦筋。在這樣的關係下，如果發生屋頂漏水漏到樓下。樓下住戶即應要求頂樓住戶，而非管理委員會進行修繕。如果頂樓沒人住又找不到屋主或是頂樓住戶拒絕處理，則經相當期間後，就由管理委員會代為進行修繕，再向頂樓住戶要求支付其費用。
公寓大廈管理條例第十條最後但書所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」指的是這種大家和頂樓住戶之間權利義務關係約定，而不是用多數暴力，由頂樓以外住戶共同約定叫頂樓住戶自認倒楣、自行負責漏水修繕！
(摘自 宅得安心-公寓大廈管理原理與完整解決方案)
• 作者：饒後樂
• 出版社：秀威資訊
• 出版日期：2011年01月01日
[讚][讚]
個人積分：257分
文章編號：33390599
telemaster1979 wrote:
感謝大大提供的意見我...(恕刪)
上面alexwu2504大提供的文章確實就是目前社區大樓很寫實的狀況
多數社區住戶還是比較自掃門前雪的心態
所以對於頂樓漏水這種問題就會比較事不關己
但管理費是社區所有住戶繳的錢
一旦要一次動用到大筆金額,鐵定會產生不少意見
不過因為頂樓確實屬於公共區域,管委會有義務必須要進行維護
所以上面那篇文章引用條例第十條的"其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定"是有問題的
那是很斷章取義的寫法,忽略了這是在有前提的條件下
因為在條文前面尚有
"但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。"
所以如果漏水問題非因為住戶引起
規約訂立了這樣的條文基本上就是有問題且無效的
個人積分：24分
文章編號：33391034
