vminawa wrote:
以此大樓為例 我...(恕刪)
沒錯你這張圖
確實管委會要負全責
大理石外牆是要定期維修的
矽利康會老化
只是...現在有良心的管委會很少了
有幫你出一半就要偷笑了
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管委會,不能自訂什麼能修或不修,或什麼錢該出或不出,這都要由規約再詳細規定,而規約訂定後,要由區權會決議通過才算數,另外也不是如同大家貼的公寓大廈管理條例那樣簡單,公寓大廈管理修例只是大致方向,若今日經由區權人通過,頂樓要怎麼處理時,那就是依那規約處理.
所以為何許多條文後面都會再寫,若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
vminawa wrote:
我親戚也遇到類似問題
彼此互相討論 對抗蠻橫管委會吧!!
我查詢一下資料
可以
李永裕律師答：
依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」
故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。
依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。
若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。
經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。
看到了嗎?理論上,是管委會負責沒錯,但還是要由區權人會議決議,這除了規約是否載明誰要負責修繕外,還包含因修繕下去,通常已超過管委會可動用金額的權力,因此必須召開區權人同意,若區權人不同意時,也是很難修的.
不過,當告上法院,則還是依法官見解為主了.但他還是會先看規約是否有載明為主要參考喔.
找得到的法規或判決,不代表大家一體適用的.(畢竟我們看不到,這些人的社區規約有無載明什麼)
最後,還是要重申,規約只要不抵觸管理條例,則規約最大.
如同大家貼的第10條,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。....
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
頂樓坦白說,一邊是共用沒錯,但另一邊也是頂樓住戶專有自用吧,所以通常不會全數由公共基金支付,不然頂樓住戶不就包贏??
就類似第12條所述,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。
參考看看.
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我上個月才告完管委會,以下是我的建議請參考
只要確定"肇事"地方是定義在大廈管理條例的共用部分,沒第2句話就是"告"
相信我,曾經跟你一樣迷網是否該捍衛自己權益跟管委會周旋到底. 每每想到為何別的地方漏水我家遭殃還要自掏腰包付錢修?? 即使是一塊錢我也不願意,畢竟不是花錢了事,家裡還弄得壁癌滲水....奇檬子不爽.
自己權益要自己爭取,通常管委會遇到這些事都是避之不理,你的管委會很技巧的減免2個月管理費借以製造管委會有補貼的假象
試算2個月管理費才多少錢? 2000~3500不等,但抓漏到修復好沒花個幾萬塊能搞定嗎? 請自行衡量!
回到主題,若決定要告管委會要有幾點要明白及體認
1. 進入司法程序依定是耗費時間不會今天告,1個月後有結果.而且至少要請假3次喔(申告,調解庭,訴訟庭
)
我的例子是約去年10~１1月提告今年8月才判決,目前在等判決書中.
2. 先請人評估維修費用,用以衡量是否請律師還是自力救濟
我的例子事費用約2萬元,請律師不划算,一般這類案件最便宜4萬起跳.
3. 一定要蒐集所有資訊,照片,影片,日期....,多把握一分資訊越是有利
最好是有專業及公信力的鑑定. 這部分我是沒找人鑑定
說到這裡我簡單說明我的狀況,大樓8樓的公共管路間的公管破裂漏水,導致3樓我家在公共管路間的相鄰牆面
含水到滲水長壁癌,天花板溪水破裂變形.
經確認是公管後我就有個底要跟管委會求償.但管委會完全不想理.接遮就開始我的自救之旅.
以上版主請參考
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這判決,看到中間有一重點,為何管委會輸,因規約一開始也是如公寓大廈管理條例一樣,只是大方向.
然後發現問題後,才又召開區權會增修細項條文.
(我沒很仔細看完,因法律用文,像文言文一樣,令人頭痛)
102年增修清楚OK,但法律通常不會溯及既往,因此發生日101年,當然依當時規約,是應修繕,如法院所述,規約說公基金處理,除非不足才依比例分攤,而他們公基金多,修繕金約是1/10,所以被認定有能力修.
所以,重點還是規約要清清楚楚,自己及大家權益才不會用到方時才知痛.
參考看看.
(不是挺誰,而是事項載明清楚對全體都好,畢竟今日您住頂樓,但某日也許不是住頂樓,因此各有自己的權益要分清楚)
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blue8322201 wrote:
頂樓坦白說,一邊是共用沒錯,但另一邊也是頂樓住戶專有自用吧,所以通常不會全數由公共基金支付,不然頂樓住戶不就包贏??
就類似第12條所述,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。...(恕刪)
一般頂樓的漏水原因幾乎是防水沒做好或有隙縫
導致因下雨,水由頂樓滲透至頂樓住戶家中
但條例第12條所提的則是指共用壁中所埋藏的管線
若是該管線漏水才是由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔
這狀況又跟頂樓漏水是不太一樣
再看到霸子1425大所分享的判例
法院一,二審皆同意上訴人要求管委會應將頂樓漏水問題修復到不漏水的要求
並且負擔其頂樓及屋內的修復費用,而非雙方分攤
所以真的並非是頂樓包贏,而是頂樓住戶應有的權利
而且這判例也透露了另一個訊息
目前樓主有提到頂樓維修辦法尚未經過區分所有權人會議通過
建議最好在通過前就先對管委會發出存證信函
至少在上法院前可以先將一個變數除掉
而未來就算通過了也記得將這條文去向法院申請撤銷(前面我有提到)
這是你自己的權益若是自己不爭取
期限一過吃悶虧那就是你自己的問題了
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yu928 wrote:
一般頂樓的漏水原因幾...(恕刪)
真的感謝板上各位大大的分享相關辦法~
來更新一下目前與管委會周旋的事情進度~
最近開完區分所有權人會議~
於開會當天，小弟極力爭取下~
管委會僅將表決項目改成以下:
A.管委會請廠商休繕，保固期過後算起1年內不得再議。(這邊意思是說~廠商保固期過後1年內如有漏水，管委會不修繕，需住戶自行處理，若要管委會處理，需待1年後才再可跟管委會申請修繕)
B.不同意
小弟我是選擇B.不同意，但票數表決結果還是以A方案贊成人數較多。
這樣的決議，是已沒有費用問題，但其中A.管委會請廠商休繕，保固期過後算起1年內不得再議 。
還是可以
民法799-1條
區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。
前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。
區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。
來向法院申請撤銷嗎?
還是這樣會因沒有費用問題，而無法以此來向法院申請撤銷嗎?
以上再請其他大大指導之~感謝
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文章編號：52290389
小安眼球中の影像 wrote:
來向法院申請撤銷嗎?
還是這樣會因沒有費用問題，而無法以此來向法院申請撤銷嗎?...(恕刪)
並非只有費用分攤上不符合比例原則平等原則才可以向法院申請撤銷
臺灣臺北地方法院99年度訴字第342號民事判決：
「按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1定有明文。
過去的傳統觀念都是認為頂樓空間是屬於頂樓住戶的
但當公寓大廈管理條例出現時就已載明頂樓空間為屬於全體住戶共有
而你們社區的區分所有權人會議的決議就是將過保後的1年內問題丟給頂樓住戶自行承擔
就權利義務來說對頂樓住戶是不公平的
所以既然區分所有權人會議已經通過
建議你集合社區頂樓的住戶聯合遞狀向法院申請撤銷該決議
當然我無法跟你保證一定撤銷的了
因為這還得看你們是如何闡述讓法官採信這確實是對頂樓住戶有失公平的決議
