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lizard wrote:
第一任屋主欠繳管理費...(恕刪)
發文字號：臺灣高等法院暨所屬法院 93 年法律座談會民事類提案 第 13 號
發文日期：民國 93 年 11 月 25 日
座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院
資料來源：臺灣高等法院暨所屬法院 93 年法律座談會彙編（民國94年5月版）第 50-57 頁
相關法條：公寓大廈管理條例 第 24、33、35 條 ( 89.04.26 )
公寓大廈管理條例 第 24、35 條 ( 92.12.31 )
法律問題：
（一）公寓大廈之前手區分所有權人積欠之管理費，規約已規定應由後手繼
受時，是否後手應受該規約之拘束，即應繼受之？
（二）後手是否因繼受之時點在公寓大廈管理條例民國九十二年十二月三十
一日修正公布，九十三年一月二日生效前或後而有差異？
討論意見：甲說：肯定說。
（一）按公寓大廈管理條例第二十四條所謂區分所有權之繼受人應繼受
原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，立法之主
要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定，不
受規約之拘束，使規約對繼受人亦有拘束力。公寓大廈建物所有
權之轉讓，固為物權行為。惟公寓大廈建物之構成，包括區分所
有部分、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等
；區分所有權人依規約須繳納管理費或公共基金；且有關共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之（參照公寓大廈管理條例第十條第二項規定
）。上揭費用，雖屬債之性質，惟其發生原因，與區分所有人本
於其建物所有權人之身分實密不可分，且該等費用之使用收益處
分方式，亦為公寓大廈全體區分所有權人所自治共決，而用於公
寓大廈之共用部分，則區分所有權人將其所有權予以轉讓後，受
讓人亦獲享有前揭費用使用後之利益。準此，區分所有權之繼受
人所繼受者，不寧僅有區分所有部分之物權而已，亦應包含前手
本於區分所有權人地位，對該公寓大廈所應享受分擔之其他權利
義務。故公寓大廈管理條例第二十四條法文，係指繼受人應繼受
原區分所有權人「依本條例或規約所定之一切權利義務」，殊未
將債權性質之權利義務予以排除。
(二）不論在何時繼受，均應受規約拘束。
乙說：否定說。
（一）公寓大廈管理條例第二十四條規定區分所有權人之繼受人應繼受
原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本
條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其
他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部
分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如
依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘
束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債
權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分
所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求
，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依
現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法
，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人
遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有
意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和
資源之利用。
（二）不論在何時繼受，均不受規約拘束。
丙說：折衷說。
（一）學說上認公寓大廈管理費之主要項目為一般事務所需之管理費及
修繕基金，而其主要係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方
法之基礎，均應算入區分所有權的價值當中，而區分所有權特性
之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素，尚須考量
人之要素即「成員權」，而此種成員權之行使結果，並已造成以
合意形成物權內容之結果，形成債權物權化之效果，使非區分所
有權人之受讓第三人也應為該債權物權化效力所及，而依公寓大
廈管理條例所訂立之住戶規約，係因區分所有權人相互間受到物
權效力限制，再合意訂立規約或集會決議，使該等合意成為區分
所有權內容之一部，而該規約或集會決議所規範之事項，不僅包
含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項，尚包含如管理費
之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項，即不僅包含對物
規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」
，且此種成員權，因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約
關係有別，並無債權相對性原則之適用，且區分所有權因區分所
有人必需恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之
性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有
關係更為顯著，而認此種管理費亦應由繼受人負擔（見古振暉，
論公寓大廈管理費負擔之繼受，東海大學法學研究第十六期第九
五頁至一一○頁）。又現今公寓大廈絕大部分均有向住戶收取管
理費用以維持公寓大廈之管理維護，已為大多數人所知悉，衡情
買受人亦會將前手所積欠之管理費列為買受不動產價款之一部分
，而為平衡上開財產保護與交易安全之衝突，參諸司法院大法官
會議釋字第三百四十九號解釋「．．．應有部分之受讓人若不知
悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分
管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人
民財產權之意旨有違。」意旨，雖係針對共有物應有部分之讓與
人與其他共有人所訂分管契約，對於共有物應有部分受讓人有無
拘束力所作，於解釋區分所有建物受讓人所未參與訂定之公寓大
廈社區管理規約對該受讓人有無拘束力，應有相同之標準。是本
題應以公示性之有無，即前手積欠之管理費是否已具公示性而為
後手繼受時明知或可得而知，決定後手是否繼受此積欠之管理費
用。
（二）不因繼受時點不同而有差異。又公寓大廈管理條例於九十二年十
二月三十一日修正後經總統公布，九十三年一月二日起生效（此
次修法於本件尚無適用），該法第二十四條第一項修正為：「區
分所有權之繼受人，『應於』繼受前向管理負責人或管理委員會
請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後『遵守』原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」條文
中所指第三十五條文件即包括「規約」、「欠繳公共基金與應分
擔或其他應負擔費用情形等紀錄」在內，此修正內容，顯有意昭
示後手區分所有權人於繼受前查明規約內容並前手有無欠費情形
之義務。故於本條例修正後繼受者，依上開規定，除後手除能證
明請求閱覽上開文件遭拒絕之事實，否則應認其「可得而知」前
手積欠管理費及依規約應繼受前手積欠管理費等情事，而應遵守
規約規定繳納欠費。
初步研討結果：均採丙說。
審查意見：
（一）採乙說為當。
（二）按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第二十四條規定所繼受者
乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條
例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法
院八十九年法律座談會民事類第二十三號研討結果參照）。故縱令規
約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開
說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。
（三）九十二年行政院送立法院審議之公寓大廈管理條例修正草案第二十四
條第一項條文為：「區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義務事項。」其立法說明略謂：將「繼受
」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以
資明確云云。顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，抑且更
為明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛擾。至於其餘
文句則係九十二年五月二十六日立法院審查會朝野協商所增訂，觀其
所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應於「繼受後」「遵守」
原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。
研討結果：經付表決結果：實到六十四人，採甲說一票，採乙說五十三票，採丙說七
票。
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文章編號：27816951
第一、管理費部分:
依照99年5月26日新增訂的民法第826-1第2項規定,前手屋主積欠之管理費,現任屋主有義務代為清償,但前提是管委會必須先對前手屋主取得勝訴判決或與勝訴判決同一效力之執行名義;在你代為清償後,再請管委會發給債權移轉證明書、與前述之勝訴判決,逕向前手屋主請求給付.所以首先要看你是在那一個時間點取得房屋所有權,如果是在99年5月26日之前,那管委會無權向你請求,縱要向你請求管理費,也必須透過法律程序救濟,而不可以主張正當防衛或緊急避難(即民法第149、150)來主張權利;倘若是在99年5月26日以後取得房屋所有權,那依法你也只須負擔自99年5月26日至你實際取得房屋之日前止之管理費(之後的管理費你本來就要繳的).最後,管委會向你請求前手管理費,記得請他出示勝訴判決書或與勝訴判決同一效力之執行名義,否則管委會是無權逕向現任屋主請求,另外附帶一提,注意時效消滅之問題,管理費之時效消滅依民法第126條只有5年.
第二、車位所有權受侵害部分:
這個部分你可以依照民法第767條前段之規定,訴請管委會返還所有物,並得同時依民法第184條第1項前段請求損害賠償.
以上若有寫錯,請指正~~
謝謝~~
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文章編號：27817629
dougles1974 wrote:
+1
1.就算有欠管理費亦不能扣住車位，請依民事訴訟法解決。
2.記得打110，警察伯伯就會來現場，並通知雙方到派出所做筆錄，竊佔及妨害自由(304條)、306條(無故侵入建築物)
不過，法院似乎認為規約有規定後手繼承並且有公示的話，後手就要繳。
ps:公示就很有爭議。
要找刑警, 不要找管區
之前我家買法拍屋, 法院強制點交後,
前屋主兒子, 拿樓梯間的滅火器, 打破我家鐵門, 進來晃來晃去,
報警後, 來了一車警網4名警察, 說這是民事糾紛,不關警察的事.
那小子就在我家裡晃了一天.
第二天那小子又來, 再報警, 這次警局派刑警來, 直接上手銬帶走.
就是告(破壞)(無故侵入建築物)(竊佔)
後來那小子的爹,賠了我家2道鐵門,管委會的2隻滅火器(以上都被砸爛...)
還有欠繳的4萬多元大廈管理費,
我家才撤銷告訴
覺得北投警局刑警真的是很熱心
