shadowjon wrote:
去看了一下報導,個人...(恕刪)
shadowjon wrote:
所以,若車位"不是"約定專用車位
那...是否代表就可以外租?管委會無權阻止?
請看前面zax903和sunyearhuang兩位的討論內容有提及獎勵車位等等的管理內容,
應該會有你想要的答案! 內容太多, 恕不重複, 請見諒!
個人積分：38分
文章編號：47299357
個人積分：766分
文章編號：47300867
個人積分：766分
文章編號：47301228
為確保獎勵增設停車空間之公益性，內政部發布修正「建築技術規則」有關獎勵增設停車空間規定，函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」及廢止84年獎勵增設停車位供公眾使用之解釋
另外你說的申請建照申照時一定要和社區使用之停車場區隔並附停車場管理辦法請問你出處何來?我還沒看過申請建照需要檢附停車場管理辦法?
sunyearhuang wrote:
而獎勵車位從101年六月開始，規定需供不特定公眾停車之用，所以申照時一定要和社區使用之停車場區隔並附停車場管理辦法
個人積分：6227分
文章編號：47303572
5007382 wrote:
獎勵車位原本就是要供不特定公眾停車之用,並不是101年六月才開始,你指的101年六月開始是因為被監察院糾正所提出的解釋,請自行參閱
我知道啊！基於信賴保護原則，在癈止行政院對「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋前，該解釋依然有效(癈止是100年6月，101年寫錯了)。
另外說明，原舊獎停法規是供"公眾停車之用"並沒有"不特定"，才會有行政院之「所有權人亦不應排除於公眾之外」解釋文。"不特定"是新法為堵這個漏洞而加入的。
5007382 wrote:
另外你說的申請建照申照時一定要和社區使用之停車場區隔並附停車場管理辦法請問你出處何來?我還沒看過申請建照需要檢附停車場管理辦法?
你查的文章來源應該是營建署的吧，裡面就有相關的規定：
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=13184&Itemid=54
怕你還是沒看到，我節錄並以紅字標示：
另為加強獎勵增設之停車空間開放供不特定的公眾使用，內政部100年6月30日並函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」，請地方政府據以檢討修正其建築物增設停車空間鼓勵要點，導正給予容積獎勵的增設停車空間應依停車場法規定申請停車場登記證，並開放供不特定公眾使用付費停車。同時廢止原於84年10月3日所作有關獎勵增設停車位供公眾使用，其「所有權人亦不應排除於公眾之外」之解釋，自100年7月2日生效；基於信賴保護原則，於廢止該解釋之命令生效日前，地方政府已受理之建造執照申請案，及都市更新事業計畫於生效日前已報核並符合都市更新條例規定適用報核之日法令之都市更新案，其獎勵增設停車空間之使用仍得依該解釋辦理。
建物空間設計都要有其用途規劃。建照(使用執照)主管機關是地方建管局處，各地有其因地制宜的規定，但不能違背中央的規定。中央有"應依停車場法規定申請停車場登記證"，各地方要落實這規定就是申照時除了要看獎停空間之結構和使用是否符合獨立性(需和社區私有空間區隔)，就是看是否有停車場管理之計劃。
目的就是要確認建商獎停空間是供不特定公眾使用是玩真的。另外停車場登記也是要有停車場管理辦法。
個人積分：127分
文章編號：47303694
cake12 wrote:
(恕刪)
小沙皮 wrote:
(恕刪)
基本上
不論是住宅 還是車位
在法律上的定義 優先順序都是一樣的 [土地持有比例]
所以
承租方1拿身分證件 去承租住宅 不設籍
承租方2拿身分證件 去承租車位 無法設籍
這兩者
並沒有什麼不同 也沒有誰比較優等
車位承租方 都已留有身分證件資料等等 於所有權人 或管理委員會手中
若管理委員會 硬是要以這種強硬作法 去達成目的
上了一般庭只會讓雙方都難看
社區 會有社區的管理費
停車場 會有停車場的管理費
而大部分的停車場 都隸屬於管理委員會之下 (看似有房子住的比較大?)
但若管理委員會 因此去限制 承租方 不得使用社區公設出入
也只是在簡易庭以下稱霸罷了
能達到這種目的
只有一種情況
就是 [停車場管理委員會 的設立] 讓其完全分嶺 獨立運作
但 又有多少社區大廈 能夠達成?
現實中
總是看到以大(房)欺小(車) 的場面
但請別忘了 只要車位的土地持有比例 比你還多時
就是你該安靜的時候了
因此
住戶們幸不幸福
端看管理委員會 能否讓其爭紛 達到雙贏
個人積分：6227分
文章編號：47304127
個人積分：257分
文章編號：47305293
但對住戶來說其實差別就在於到底車位有沒有獨立的產權
擁有獨立的產權(獨立權狀)就如同社區的專用部分
只要是按使用執照所載用途使用,車位所有權人可自由使用、收益、處分，並排除他人干涉
也就是說車位要自用,出租,出售除車位所有權人外,其他人皆無權干涉
但根據現行的法規規定,要能夠登記為獨立產權的停車位還須具備一個條件
那就是在構造上及使用上必須跟社區內無獨立產權的停車位各具獨立性
也就是必須要能提供獨立的出入口,不得與社區內的出入口共用
如此規定主要也是要保障社區住戶的安全
所以這樣看來其實具備獨立產權的停車位應該就可以排除在問題之外
那無獨立產權的停車位(法定停車位)呢
根據規定因為車位無獨立權狀所以不得與主建物分開買賣
也就是說車位的買賣除非是賣給社區內有買房的所有權人否則是不可以單獨買賣
同時法定停車位也必須登記為公共設施
但這公共設施卻又可分為[大公]及[小公]
大公:就是是屬於全體所有權人所共有
因此即使沒有購買停車位的房屋所有權人仍然會分配到地下室的持份
而有購買車位的所有權人就是依據與建商的買賣契約(分管契約)取得使用權,車位就是屬於約定專用
當然大公的車位還有另一種分配模式
就是建商將所有的車位登記在社區的某個產權下(例如管理室)
再將車位管理權全部交給社區管委會,由管委會來分配處置(例如抽籤收租金)
若停車位是登記為小公
則地下室產權是屬於有買車位的人所共有,就不是屬於全體住戶共有
(若是地下室有規劃為防空避難使用,則在需要時就必須無條件提供避難使用)
有買車位的所有權人車位一樣是依據與建商的買賣契約(分管契約)取得使用權
但未購買車位的所有權人權狀上就不會分配有地下室的持份了
那這樣停車場的管理權呢?
其實按理來說地下室既然不屬於全體住戶所共有,代表全體住戶的管委會自然也無管理權責
反而應該是由車位的購買人自行成立組織來進行停車場的管理
當然話是這麼說,但實際上我是還沒看到過有社區是這樣執行的
絕大部分還是會交由管委會來進行停車場的管理
當然這樣似乎就有點名不正言不順,產生的糾紛也不少
但對於無產權的停車位無論是大公或小公
因為車主的出入口會與社區住戶使用的出入口共用
根據公寓大廈管理條例第36條
基於社區住戶安全理由管委會是有權限制禁止車位外租
但這不適用於有獨立產權的停車位
因為獨立產權的停車位規定就是須具備有獨立的出入口
因此管委會也就不可能能用社區安全理由來限制車位對外的出租
所以根據版主問題的描述
管委會是有權限制禁止車位外租
個人積分：84分
文章編號：47305889
個人積分：6227分
文章編號：47306374
crazysunday wrote:
我們社區是獨立產權的車位.. 依您所述.. 簡單來說.. 就算是獨立產權. 只要沒有額外專用的車道進出口而是跟社區住戶公用車道的話.. 就可以限制外租,這樣解讀對嗎 ?
為免混淆，以下僅就獨立產權的車位，但在結構和使用上非獨立(無法與社區空間區隔)作說明。
1.出售予外人，有爭議。判例互有輸贏，但可買賣贏面大。
2.出租予外人，仍有爭議，但社區具限制權的贏面極大。
即使是1.，社區輸掉了限制買賣權，但並不表示沒有管理權。只要打官司時能俱體提出停車停因外車出入
確實實對社區安全造成威脅，打起官司仍然贏面很大。
參考這篇：
http://www.teamcham.com/news_detail.php?NNo=22
文章下方有一圖表：各頪停車產權比較。
注意表中，可否對外出租欄：不論產權為何均受社區規約規範。
結論：
社區地下停車場若有專有(獨立)車位但未與社區空間區隔。
1.對專有車位禁止買賣予非所有權人，有爭議，訴訟結果互有輸贏。
2.對專有車位禁止出租予非住戶，有爭議，訴訟結果贏面大。
3.對專有車位不論其租售，僅以社區安全限制外車出入，訴訟結果贏面極大(近100%)。
原則是，以社區安全對專用車位作出適當限制，是可以的。
但在維護社區安全為由對私有財產權的限制要極小化(不論憲法或法院都會以比例原則來衡量其限制是否適當)。
個人積分：84分
文章編號：47307586
針對1,2 點清楚明瞭..
3的部分再請教您.. 就算1,2 還是有爭議的部分..
我應該用3的理由.. 經區分所有權人大會核准.. 不准外租車主走社區空間也規定人員都不準由車庫進出社區.. 如果要外租.. 車位產權所有人只能自己去幫他把車子停進去車庫.. 用技巧性來卡.. 讓車位外租變得很麻煩,且不會違法 這樣解釋對嗎 ??
sunyearhuang wrote:
結論：
社區地下停車場若有專有(獨立)車位但未與社區空間區隔。
1.對專有車位禁止買賣予非所有權人，有爭議，訴訟結果互有輸贏。
2.對專有車位禁止出租予非住戶，有爭議，訴訟結果贏面大。
3.對專有車位不論其租售，僅以社區安全限制外車出入，訴訟結果贏面極大(近100%)。
