想拿回約定專有部分的使用權，沒有管委會怎麼辦？

小弟所住的公寓是在二十年前所興建，起造人已不存在
二十年前，似乎是建商與一樓屋主(從時擁有五樓和六樓)協商，把一樓空地與地下室劃為"約定專有部分"，也開啟了多前後的紛紛擾擾。

先簡述一下這二十年來一樓住戶對一樓空地與地下室的使用
1.在地下室的樓梯間增設鐵門，住戶不得其門而入
2.把一樓空地部分圍起來，架設弧形鐵皮屋頂，增設鐵捲門並出租(就是合法違建啦)

小弟住二樓，但是數月來五樓怪老頭常常爬上屋頂，窺探小弟家中狀況
常常在早上七點睜開眼睛，發現對方站在主臥室的窗戶窺視，心理承受極大壓力，
在多次溝通，對方卻惱羞成怒，開始以各種手段報復的情況下(照理說應該報復的好像是我們...)，遂興起了拆除對方違建的想法

在了解對方違建的過程中，小弟學到了不能夠拆除85年以前的違建，所以不強求，也發現的一個更嚴重的問題，也就是約定專有部分

我以外還有三位住戶，都擁有一樓的土地持份，卻因為約定專有而沒有使用權，更甚者我們每年繳納土地增值稅，但是一樓住戶卻沒有任何補償，當然，都二十年了，小弟可不奢望拿到甚麼補償，畢竟有今天也是當初沒有向建商抗議所導致(建商也倒了)

1.要如何才能夠拿回土地使用權呢？(起造人已經不在了、建商也倒了)
2.小弟很驚訝的發現，住了二十年的房子竟然沒有管委會的存在，管理員是由五層樓的住戶每人輪流當兩個月，不知道要怎麼成立管委會呢？
3.不知道可不可以限制一樓住戶不能爬上屋頂(弧形屋頂有超過二樓地板高度)