請先看看以下這些日期
建照取得日期 078/11/23 建築完成日期 081/11/03
賣方拍定日期 102/07/23 賣方所有權狀發出日期 102/08/01
車位買賣簽約日期 102/11/04 買方所有權狀發出日期 102/11/20
交車位日期 102/11/21
賣方為投資客,在102/07/23透過拍賣程序向法院買下此屋, 內含兩個坡平車位.我因為需要一個停車位,在仲介的介紹下向賣方購買了一個停車位.
雙方簽約付款交屋過程都由代書處理,代書也在102/11/21交付給我建物所有權狀和土地所有權狀及鐵捲門遙控器.可是該大樓管委會告知依公寓大廈管理條例及它們管委會的住戶規約,社區的停車位不可外賣給非區分所有權人,我們的買賣無效.
現在的狀況是我可以進去停車,但無法繳交停車位清潔費,下個月管委會要改選,若改選後可能做成決議要更換遙控器,則不會發給我新的遙控器,導致我無法進入停車.
上網查詢後發現內政部有個解釋函如下
內政部80.9.18台內營字第8071337號函
依建築法第一百零二條之一規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第七十二條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：
一、區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。
二、前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理。
三、區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。
另外又查到請問這有包括車位權狀嗎??及車位淺談裡面都有說明在080/09/18之前取得建築執照的法定停車位是可以單獨買賣的,內容節錄如下:
一、法定停車位：
１.係指建築物按其總樓地板面積之多寡,依建築法及建築技術規則規定之比例所應 設置之停車位。
２.法定停車位在「九一八」之前可以當一樓附屬建物登記,也可以併入一樓主建物,或當一般區分所有建物，或以大公或小公登記,一共多達五種。
３.法定停車位依民國八十年九月十八日內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施,故沒有權狀,在辦理產權登記時只能登記為「大公」,產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分。
４.法定停車位是屬於防空避難室兼停車位使用,是以公共設施持分方式來分配給承購者,故購買停車位應注意其屬性。
５.民國八十年九月二十八日及八十五年七月二日實施的公寓大廈管理條例均規定,法定停車空間不得與主建物分離,應為區分所有權人持分的公共設施,建商不得讓售或為大樓以外的住戶設定專用使用權。也就是說,法定停車位沒有獨立權狀,必須隨著主建物才能辦理產權移轉。
現在我的問題就是
一:該社區於078/11/23取得建照,081/11/03建築完成日期.那麼我的車位是否適用內政部80.9.18台內營字第8071337號函的規定不能買賣??
二:若車位可以買賣,買賣合約是有法律效益的嗎??社區管委會為何以公寓大廈管理條例及住戶規約指稱我的買賣無效??
三:若買賣不合法,要如何請賣方將車位買回??因賣方為投資客,若再將剩餘的一屋一車位脫手轉售,屆時就不是區分所有權人,那我要如何求償??
四:若買賣合法,未來若管委會以拒絕換發遙控器的方式阻止進入停車,我要如何主張權益??
====================2014/01/07 資訊補充===================
我的建物所有權狀上面有部分資訊載明如下
用途:防空避難空間兼停車場
建物門牌:XX區XX路X巷X號底三層
另有查詢到由二林地政陳祈霖所撰寫的地政電子報102年春季號依此判斷我的停車位種類為增設停車位,不曉得是否有錯??
我的車位在B3,這個社區的地下停車場總共有三層,其中B1有單獨的出入口,B2和B3共用一個出入口,裡面有斜坡連通B2與B3,而B3本身還有另外一個出入口,寬度約5公尺,高約2.2公尺.只是這個出入口雖然足夠讓汽車進出,但是管委會安裝了一大一小的鐵門,汽車進出用的鐵門他們故意不使用,並且在內部作了一個路障阻止汽車進出.而另外發遙控器給機車族開關小鐵門出入專用.此社區總戶數162戶,但停車位有174個.
===========2014/02/10 進度報告==========
上個月底到區公所開了調解委員會,心想至少會有一個結果出來,不論結果是否符合我的期待.在調解會上才發現到場調解的主任委員不具合法資格,當場遭調解會退回本案!!! 區公所民政課要求盡速重新選舉新一屆的管委會,以便符合法令需求.
後來在場外與對方三人談話得知每次開會都是人數不足造成流會,他們現在也很想把身上的委員職位卸下,無奈次次流會且準時繳納管理費的住戶為數不多,社區事務很難推動.我只好請他們趕快再次舉行選舉~~~~
看來這件事情在新的管委會選出並合法備案之前只能這麼拖著了
