[請教法律]社區管委會的權力

請懂法的大哥大姐解惑...........

請問社區管委會有權力自訂建築法規沒有的條例.來干涉獨立產權的起造人房屋型式嗎?

經查閱社區開發許可.只對建築樣式強調需[高低要有層次].而社區自訂的規範卻是強制設置斜屋頂

社區有多項規範.明顯比[營建署建築技術規則]門檻高.而且是一直隨意嚴格修訂中

參加社區營建會議.小弟發現幾乎每一新建戶都被百般刁難

管委會不經法律顧問確認有無權限.即隨意發文舉報

再加上政府建管單位.有問題的案件不管對錯.都[暫緩發照待查].讓新建戶蒙受損失

小弟認為管理委員會的權則應該是在[公共事務]上.我們該怎麼應對這種侵害人權的管理委員會........

管委修訂規約可以超越國家法規任意訂定?

管委修訂規約可以既往不究既?.....以前違規不受新規約束?法律不是強調人權及公平正義嗎?



以下是通用的[山坡地社區管理規則]........小弟認為管委會.應只對[公共事務有權則]不知大家的看法...........




8/12

山坡地社區安全居住手冊

第六章　社區管理委員會

因為山坡地社區的開發通常是遠離市區，所以市區內公共設施與公用設備服務是無法配合的，必須由開發者自行建立，再移交給住戶共同使用與管理維護。換句話說，山坡地社區必須是自成一個發展體系，而社區住戶管理委員會的成立與營運，關係到居住生活品質與環境安全。

由於社區管理委員會，為執行坡地社區安全維護工作之重要角色，故本手冊特就其組織、功能與權責作一概略性之介紹。考量坡地社區大小不一，本手冊雖以大社區規模撰寫建議內容，對於小社區而言，則可在兼顧其應有之功能性下，酌情省略部份層級的設立。

社區管理委員會代表社區全體住戶執行公共相關事宜。住宅社區有下列「居家憲法」可作為管理委員會之依據：

　(1) 84年06月28日總統華總(一)義字第4316令「公寓大廈管理條例」。

　(2) 85年10月02日台內營字第8585545號令「公寓大廈管理條例施行細則」。

　

一、山坡地住宅社區管理委員會之基本管理目標。

　　社區管理委員會應確立下列基本管理目標：

　　基本管理目標

　　1. 公共安全管理

　　　(1) 成立緊急事件處理與救護單位。

　　　(2) 建立警衛、防盜與安全維護系統。

　　　(3) 建立社區開發、規劃、設計、施工等基本資料。

　　　(4) 建立地質、水文與坡地安全監測系統長期資料檔案。

　　2.公用事業管理

　　　(1) 提供公用事業單位之申請及必要服務。

　　　(2) 水、電、瓦斯、電信、郵政、醫療、大眾運輸等服務工作。

　　3.公共設施管理

　　　(1) 可在社區管理委員會下設置獨立事業單位管理。

　　　(2) 若社區居民無力維護，可將土地無償提供給地方政府，申請政府依實際需要協維護或提供必要行政支援與督導。

二、社區管理委員會之運作。

合理的社區事務運作，應依事務本身之專業程度作自主性管理及部份專業事項如坡地安全監測等之委託性管理，方可收事半功倍之效。

三、社區管理委員會之工程維護。

　社區管理委員會應負責下列工程維護項目：

　1.整地基本資料之建立。

　2.公共水溝裂縫之檢修。

　3.公共陰井淤泥或枯枝落葉之清理。

　4.沈砂池、滯洪池定期之清理與維護。

　5.坡面、道路、擋土牆裂縫之定期檢查與處置。

　6.污水處理廠之運轉管理與定期設備維修。

　7.自來水加壓站之運轉管理。

　8.戶外各種不穩定癥兆預警，例如：

　　(1)坡地裂縫之發生與擴大；

　　(2)擋土設施之背填土發生鬆軟或坍陷；

　　(3)坡面排水異常；

　　(4)坡面植生不良與異常生長。

　9.邀請專家或專業單位定期檢查與監測。

四、社區管理委員會之基本組織架構。

山坡地住宅社區事務繁雜，建議應有如下基本組織架構。其中坡地安全維護工作應由社區服務小組負責執行；相關費用之支出應由預算審核小組加以監督；加建、擴建等社區新建工程，建築審核小組應將對社區整體安全之影響亦納入評估；若有安全與使用便利之爭議時則宜由社區仲裁小組委由專家鑑定，並依鑑定結果進行協調工作；此外，社區開發、規畫、設計、施工、改建、新建的資料，則應由研究發展小組儘可能加以蒐集建檔。



　1.預算審核小組：

　　為社區所有管理經費、財務計劃與訂定管理費收費標準之單位，其主要職掌如下：

　　(1)社區管理費之計算與收取計劃之擬定。

　　(2)社區管理經費與財務收支等事項之擬定。

　　(3)監督各預算科目與實際運作情形。

　　(4)參與大項支出之監督及維護工程開標。

　2.建築審核小組：

　　為社區所有關於加建、擴建、委建等之初步審核單位，其主要職掌如下：

　　(1)住戶建築申請之初步審核。

　　(2)社區一般公共建築之初步審核。

　　(3)社區整體環境美化工作之擬訂。

　3.社區服務小組：

　　為社區整體安全維護及各項文康活動之策劃及審核單位，其設立有助於社區社會性建設與共同意識的增進，提供住戶與住戶、住戶與開發業主之溝通橋樑，其主要職掌如下：

　　(1)社區安全維護工作之推動與執行。

　　(2)社區文化活動之擬訂與推動。

　　(3)社區一般康樂活動之擬訂與推動。

　　(4)健康照顧、個人發展、住戶參與、社區開發之社會性規劃。

　4.社區仲裁小組：

為社區內所有衝突的協調、解決與裁決單位，其主要職掌如下：

　　(1)居民與居民，居民與社區管理機構及居民與業主不同意見衝突之調解與仲裁。

　　(2)訂定仲裁程序法規及修訂事宜。

　　(3)其他一般社區內違規事件之受理與仲裁。

　　(4)社區內所有仲裁工作之主動進行。

　5.研究發展小組：

為社區內未來發展計劃與社區管理公約之修訂與審核單位，其主要職掌如下：

　　(1)社區範圍之整地基本資料建立與研判。

　　(2)工作現況檢討，未來發展計劃之擬定。

　　(3)相關公約之檢討、修訂與研擬。

五、社區管理委員會之合理管轄面積。

合理管轄面積應為整體不可區分，且為300戶以下之區域為宜。因為社區面積過小，則經費或有不足；社區面積過大，則管理功能或有不彰。

依據「公寓大廈管理條例」第四十一條規定：

多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可區分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

依據「公寓大廈管理條例施行細則」第十三條：

本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可區分性之集居地區，指下列情形之一：

　1.依建築法第十一條規定之建築用地。

　2.依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

　3.其他經直轄市，縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。