根據法規的規定停車位大致可分為：法定停車位、增設停車位及獎勵停車位
其中增設停車位是確定具有擁有獨立權狀，可獨立買賣
而增設則須視是否能與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性
因而有可能會有獨立權狀或是被視為社區公設
不過這兩類並非個人這篇想討論的點
這篇想跟大家討論的是集合式住宅中做常見的法定停車位
法定停車位
內政部於民國80年9月18日發怖台內營字第8071337號函解釋，規定「法定停車空間」必需以共用部份的方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有建物全體所有權人共有(以大公方式登記)，或合意由部份該區分所有建物所有權人共有(以小公方式登記)。由於法定停車位須以共用部份的方式辦理登記，依土地登記規則第80條規定，區分所有建物的共用部份不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關的專有部份而為移轉設定或為限制登記。因此，法定停車位不能與專有部份分離而視為移轉，並且不能單獨外賣予區分所有權人以外的第三人。
由上述很確定的一點是車位產權只要是與建物權狀登記在一起的就是屬於法定停車位
其車位買賣都必須要跟隨著建物所有權轉移,不能單獨賣給不具建物所有權的人
(講白話就是只能賣給社區內有買房的所有權人)
所以現在要來開始討論下列問題
其實很多社區都會針對地下停車場制定停車場管理辦法
包含車位的收費(清潔費)金額,限定車位內可停的車輛及數量(須符合使用目的)
在停車空間增設車(機車)位或劃設腳踏車位然後收取費用...等
但根據前面講到法定停車位的定義
法定停車位還可以分為
全體所有權人共有(以大公方式登記)，或合意由部份該區分所有建物所有權人共有(以小公方式登記)
也就是建商辦理產權登記時是將停車場空間登記屬於全體住戶所共有(大公)
還是由有購買法定停車位的全部所有權人共有(小公)
由於停車位白線內是經所有權人與建商的買賣契約取得使用權
在社區內是屬於經分管契約的約定專用部分
而停車位白線以外的部份則須視停車場空間是被登記為大公或是小公
若是為大公,因為是屬於全體所有權人(無論有無買車位)所有
因此根據公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)36條,管委會具有管理權
而區分所有權人大會也能針對該空間的使用管理進行決議(寫入規約或是制訂停車場管理辦法)
但若是白線內的停車位,因為是透過買賣分管契約所取得的約定專用
不知區分所有權人大會是否有權去制定使用辦法(停車場管理辦法)限制車位的使用
再來的問題就比較令人困惑,網路上也找不太到答案
也就是若是地下停車場被登記為小公
這邊先不提一旦有防空避難需求,地下停車場就必須開放為防空避難空間的部份
若是登記為小公,停車場白線以外的空間持分是由有買停車位的全體所有權人共同持有
而非由全體住戶所共同持有
既然不是全體住戶共同持有
那此時區分所有權人大會管委會是否有權去針對地下停車場去制定管理辦法
管委會對於地下停車場的共用空間是否擁有管理的權限
若區分所有權人大會及管委會皆無權去制定管理辦法限制停車場空間的使用
這樣又衍生生停車場空間所使用到的水電是否應由購買停車位的所有權人共同去分攤
管理費中對於停車位所收取的清潔費是否應該要專款專用
最後若是萬一停車場B1的停車位產權統統屬於某一所有權人持有
那該所有權人若是想要於車道中針對其他地下層停車的車輛設置閘欄收取過路費(假設是一層層迴轉下車道)
這樣是否合法?
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Edsion wrote:
重點是要說什麼問題？...(恕刪)
這是針對法定停車位的區分所有權人大會及管委會是否擁有管理權的討論
但為了怕有買車位的人不曉得原來車位還分三類
所以前面就先針對這三種車位的分類稍作解釋
後半段則是針對法定停車位還根據登記時分為大公及小公因而持分的方式不同所衍生的問題
不知這樣的說明是否清楚?
另外這邊在補充一下
要如何簡單分辨自己買的停車位是否為法定停車位以及停車位空間屬於大公或是小公
先看自家的權狀,若是住家及車位都是登記在同一張權狀上那就確定是屬於法定停車位
而權狀上登記的車位若是為10坪左右,那就是有持分屬於小公
若權狀上登記的車位若是為6坪左右,那就是由於全體住戶共同分攤持分所以屬於大公
不過大小公最正確的辨別方式還是要去地政事務所調閱建物平面圖才是最準的
相信很多住在社區的人應該都是屬於這樣的案例
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Zig wrote:
公寓大廈管理條例第十...(恕刪)
其實社區內約定專用部分的來源有兩種
一種是經由區分所有權人大會決議後將共有部分給予特定所有權人專用
此類的約定專用部分一定要記載於規約當中才具效力
但另一中約定專用則是根據與建商的買賣契約(又稱分管契約)
此類的約定專用並不須記載規約內就有效力
這邊我提供一份法律專欄連結可以參考一下
專欄文中寫到
公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，縱再經區分所有權人會議另有決議，除「經共有人全體同意，終止或變更該分管契約」外，該分管契約對原承購戶、知悉有該分管契約或有可得知情形之受讓人，仍有其拘束力。
及
按公寓大廈管第理條例10條第1項規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，由約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，是對於約定專用部分，管委會無管理維護之權（註一）。分管契約所約定由特定人使用收益部分，除另有約定外，亦同。
所以這部分真是越看越令人覺得迷惑
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tnt9999kg wrote:
法定車位 獎勵車位 ...(恕刪)
其實再想了一次
這問題的癥結點應該是在於持分
有持分才會有共有,無持分當然就沒有使用權
大公的部分因為是由全體住戶共同持份所以屬全體住戶所共有
但是像各個樓層是由當層住戶所共同持份屬於小公
雖然管委會也會針對樓層公告禁止堆放雜物
看似管委會有管理權,但實際上是因為堆放雜物違反消防法規
管委會只能根據公寓大廈管理條例第15條來進行舉報
也因此針對地下室的部分
管委會似乎也只能針對車主是否有違反使用執照所載用途進行管理
而其他例如限制停車位只能停放一台汽車等控管
或是想在地下室找畸零地劃設自行車停車空間
看來若是未經該層的有買車位的所有權人同意都算是逾越職權
另外開版第一篇的文章有問到若是停車位屬小公
若是當層車位皆屬於同一區分所有權人所有
一旦該所有權人想要對路過通行的車輛酌收清潔費
似乎也是依法有據的
PS.其實個人是比較頃向停車場空間應統一管理
但要管理必須依法有據,否則恐怕會產生不少爭議
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yu928 wrote:
其實再想了一次這問題...(恕刪)
房地產要把 所有權跟使用權的邏輯分清楚 才不會造成解讀不精準
比如社區的開放空間 路人無所有權 但路人有使用權
至於大公 小公 的說法 應該說讓一般人比較容易了解公設用途與持分邏輯
但這樣的說法 常讓人對 大公 小公的使用權理解錯誤
公設持份多少 跟使用權也無絕對關係
例如
某甲 買一間房子付帶買一個車位 其地下室持分 會是 房子的地下室持份+車位的地下室持份
某乙 買20間房子沒買車位 其地下室持分 會是 20間房子的地下室持份
某乙的地下室持分 會大於 某甲的地下室持分 但某乙還是沒有地下停車位的使用權
因為使用權是 規約 與分管協議定義的
與房子一併購買的停車位 大部分其使用權等級 為專有 或約定專用
雖是持份模式擁有 但使用權等級 是"專有" 跟你全部擁有的主建物使用權等級是相同的
管委會是有主管機關的 可對管委會有處罰的權力
你提到的
"或是想在地下室找畸零地劃設自行車停車空間
看來若是未經該層的有買車位的所有權人同意都算是逾越職權"
有些行為 大家認為理所當然的 也是似是而非的
大樓是有竣工圖 在主管單位那的 與竣工圖不同的使用規劃都是不行的
除非送使用變更 一併把竣工圖更改 但那工程就大了
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