小弟常在mobile房地產版爬文一段時間
知道這邊有很多位臥虎藏龍的高人
看他們的回文讓我增長很多房產的知識
非常謝謝你們
這邊有一個問題想請教各位對這個問題有興趣的網友們
是這樣的
前幾天小弟到文山區看屋打算買房
找了一間大品牌的房仲-x慶房屋
經紀人帶看完後因為我想多解那附近的成交行情
所以隨著他們回到店裡頭
他們的服務真的是很不錯
茶水、糖果、相關的成交行情資料馬上就奉上
談到成交行情的時候
他們當然是一付多頭總司令的模樣
全力往向上推
其實小弟我是覺得北市房價最低的文山區是我想在台北市買房唯一有可能的地區
所以才過來這邊看屋的
但一聽到經紀說這邊成交行情都已在40萬以上了
便覺得有點心灰意冷
其中因為附近剛好有建商買下了一塊土地打算要蓋新房
經紀人趁機舉例
算算未來可能的開價給我聽
他說那塊土地建商以一坪約150萬買下住三的土地
以現在225％的容積率獎勵來算
土地成本一坪就要50萬(我不是很懂他的意思)
然後建築成本最低也要一坪15萬元
加上到時候建設公司也要賺錢
抓20％的空間
未來二、三年後那個建案至少就要賣80、90萬了
聽到這個價格覺得非常誇張
問題來了
我當下想
建設公司的成本應該不是這樣算的
如果那個建案都是權狀30坪大小的房子
每一間房子所持有的土地是4坪
經紀人告訴我先不管建設公司20％的獲利空間
房價是1950萬
公式為：(50+15)x30=1950
其中50萬是土地成本；15萬是建築成本
但我覺得明明土地只有持有4坪
為什麼是以持有30坪土地的方式來計算
所以總營建成本應該是1050萬
公式為：150x4+15x30=1050
我問經紀人以我認知的方式計算才合理吧
他也吱吱唔唔說不上來
說沒有人這樣算的
好可怕
這樣一戶的成本就差了850萬元
難怪這幾年建商賺的飽飽的
話說回來
請教各位先進
正確的估算應該如何進行比較合理
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容積率225%的意思是，每坪土地可以蓋2.25坪的房子。所以如果每坪土地以150萬購買的話，每建坪的土地成本應為：
150/2.25= 66.67萬
也就是說，分配到每賣出一坪房子的土地成本是66.67萬。
另外，一般住宅的建築成本15萬是太高了，內部在計算的話是以6~8萬為參考值。另外建商的管銷利潤等費用是抓30%
所以合計起來，這棟新成屋的房價計算應該是：
（每建坪土地成本+每建坪建築成本）x1.3
（66.67+7）x1.3= 95.77萬
其中建築成本我是以7萬來計算。這是建設公司在評估建案的時候的算法，所以他們只要賣超過這個價，就達到設定的利潤目標了。希望這樣能讓您對這個主題能更瞭解一點，謝謝。
話說回來，您的算法也是沒錯，只是跟業界習用的算法不同而已。
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建築成本約15萬 (OK)
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建商每一坪"住三土地"買150萬的話
改好後每一"建坪"分攤的土地成本約是30萬 (不是50萬)
( 30 + 15 ) x 30坪 = 1350萬
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30坪新房子蓋在住三的土地上
你持分的土地坪數會是約6坪 (不是4坪)
( 150 x 6 ) + ( 15 x 30 ) = 1350萬
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P.S. (30萬) 與 (6坪) 無法用三言兩語解釋，因為我懶，請多包涵。
P.S. 還有很多未顯的成本在裏頭，賣一千八九百萬很正常。
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可參考建商毛利
house-turtle wrote:
小弟常在mobile...(恕刪)
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建築營建成本初估為59,110 元。另外就一個基地算給你聽建商怎樣可以達到損益兩平點。
其次，很多人把成本跟費用的觀念混在一起。成本是這件商品構成分子的分子，加上利潤後就成了售價。營業費用是作成這筆生意的手法所投入的金錢：比如廣告、代銷、仲介、紅包等等。
舉個例子：我在台北有一票貨，客戶在高雄網拍購得。
我請貨運行托運是費用，我請專人租超跑幫我送貨也是費用，我拜訪別人坐高鐵轉捷運送貨也是費用。若這生意很有賺頭，我可以用超跑送貨。沒賺頭，那就是請郵局托運。
有人說一坪要15萬的成本營造成本，你可以想成他不是用郵局幫你網購的產品送到你手上，但還是你幫忙出這筆貨運費。至於為何會比你買到的商品的成本高出近2倍？在於你覺得它值得。
話說回來，這本想推薦給你的書名是：『不動產投資管理』，作者是林左裕教授
當初我是在誠品書局買到的。
