各位版上的大大好
最近想跟一個建商買他的土地跟請他蓋房子(因為他旁邊有一批預售屋透天正在賣)~建商說七月以後會被課稅
所以要先把土地過給我,用我的名字去起造
我想請問一下,建商用地主的地蓋房子然後賣給我~我現在簽約買等於是買預售屋,這樣需要被課稅嗎?
我不太了解咧~建商到底要避那條稅呢?
他還說他那邊七月後才賣出的房子也都要被課稅~真的是這樣嗎??
很多預售屋本來賣房子就是土地跟房屋分開來簽契約阿~
假設土地持有人持有土地不到二年,那不是所有賣預售屋的建商都要被課稅??
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jasminelin118 wrote:
各位版上的大大好最近...(恕刪)
啥叫做合建分屋
他們只是在唬你 (催你趕快下決定)
把這篇消化一下
你就知道了, 不用急, 慢慢談, 越趕越多細節沒想到
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買他的土地跟請他蓋房子 ??
聽來, 是要你的資金!
還有, 若現在開始辦, 怎麼也沒法在七月前蓋完呀 !
起造人若是你名子,根本不用趕, 不管是建後售或預售, 你是登記人,不是移轉, 蓋完賣人, 才是移轉登記
課稅, 是指移轉後再移轉
所以, 他就是在崔你
若, 你現在辦了, 地在你名下了, 他們給你拖延建造咧? 你怎辦?
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1.買他的土地跟請他蓋房子 ??
2.建商用地主的地蓋房子然後賣給我 ??
到底是那一種模式呀, 樓主?
程序不同, 結果不同哦!
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jasminelin118 wrote:
是2.建商用地主的地蓋房子然後賣給我 (土地契約書的賣方是某人 房屋契約書是建商)...(恕刪)
先說咱們家這邊以前合建的模式的大概 (歷史有點久, 只能說出網要)
建商, 沒地
地主, 登記我家某人
起造人, 我及一干人等 (其實, 我們這些起造人都是掛名, 有些細節沒參與到)
建商沒地, 出資出材出力, 分得1/2 所蓋成房屋
起造人, 分得1/2房屋
地主, 最後是拿到地的錢(起造人&建商都要付他地錢) (這中間資金如何過, 關係到 "稅" 的問題)
大約啦, 我只知道一件事, 我跟地主有土地買賣程序, 但沒有房屋買賣
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總之, 你要確定你是起造人之一
還有, 建屋銷售(房屋是初始登記), 跟買入銷售(移轉登記)是不同
打房, 打的是後者, 移轉
前者雖然有土地買賣, 但不在此次特種稅之內,
不然, 所有的建案都不能有合建模式, 而土地也必需養兩年
哎, 有些用詞我不太會用
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如果只以蓋透天的兩戶為例
1. 地主提供空地, 此空地已經持有超過兩年(因為自用住宅拆除滿一年重新
蓋的不課), 建商提供資金和人力技術. 完工後, 一棟地主自住, 另一棟建商要銷售.
a. 兩棟的起造人及土地均登記為地主, 蓋完要賣會被課奢侈稅嗎?
b. 一棟起造人為建設公司, 另一棟地主要自住, 故為起造人. 但是土地
仍全登記給地主. 蓋完要賣會被課奢侈稅嗎?
2. 情況均同第一點, 但地主僅持有空地不到一年, 如果同第一點的 a or b
的情形, 蓋完要賣會被課奢侈稅嗎?
不知道有沒大大可以開示呀 ??
免責聲明：本文資料言論僅供參考，不構成任何建議，本人對使用本文所導致的結果概不承擔任何責任。
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如果採「合建分售」，則會被課稅。財政部表示，因為如果土地所有權人在2年內出售土地，本來就要課徵奢侈稅，所以在2年內與建商合建分售，如同賣土地，當然要課稅。
「合建分屋」是地主與建商合建，雙方按比例分配房屋，是建商與地主「交換」。依據財政部84年的解釋令，地主出售的是房子，已不是土地，所以地主要辦理營業登記，出售房子要課徵營業稅，並申報所得稅。
奢侈稅的部分，財政部表示，如果不是以自住房地與建商「合建分屋」，也要課稅。
財政部賦稅署表示，唯有地主是以「自有住宅」，非供營業、出租，且設籍1年以上，與建商「合建分屋」，地主才不必辦理營業登記，出售房屋免課營業稅，且免課奢侈稅。
「合建分售」是地主出售土地，建商出售房屋，依據財政部84年解釋令，地主免辦營業登記，免課營業稅、免課所得稅。但如果持有土地在2年內就出售，要課徵奢侈稅。
財政部官員表示，以前為了規避營業稅、所得稅，全國的地主都喜歡採「合建分售」，並不是只有中南部透天厝才會採合建分售，台北市也一樣
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哎, 若照上面這篇, 我前面有錯,養地問題 有點亂了,上面是工商時報扒來的 (GOOGLE 扒到的都是同一說詞)
另一篇, 就有點不一樣, 較像我的合建分屋 (之前記得有交所得稅)
揚智聯合會計師事務所部落格
Q1：
特種貨物及勞務稅條例第5條第10款地主與營業人合建分屋銷售者免課奢侈稅，
則地主合建分售土地是否要課奢侈稅？
A1：
經本所電詢財政部賦稅署三組承辦人，
財政部基於以下二原因於擬訂法條時已將合建分售排除在外，即應課奢侈稅：
原因之一：地主合建分售銷售土地與一般直接銷售素地並無二樣，直接銷售素地應課奢侈稅，
合建分售銷售土地不應與之不同。
原因之二：合建分屋之地主於銷售分得的房屋時，應課財產交易之所得稅，
但合建分售銷售土地無需繳納所得稅，已屬不公平，故奢侈稅之課徵不應再比照。
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第 五 條
有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：
十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。
特種貨物及勞務稅條例 (俗稱 奢侈稅 ) 條文全文
第 二 條
本條例規定之特種貨物，項目如下：
一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之。
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問題點 :
合建分屋銷售 ---> 房屋部份, 非特種
合建分售銷售土地--->土地, 特種
土地部份, 要養兩年
那個"一年"...的字眼並無出現在條文中
工商及其它文章, 說的是合建分屋 VS 合建分售,
這與我認知不同, 過去我只認知一種 : 合建分屋-->分土地 & 分房屋
(回家問人去)
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jasminelin118 wrote:
各位版上的大大好最近...(恕刪)
以購屋者之名義作為起造人避稅（營業稅、所得稅），在預售市場不算秘密
如果建商原本要蓋的地也是跟地主（投機客）合建分售，不滿兩年要賣才會有奢侈稅的問題
引述
http://old.npf.org.tw/PUBLICATION/SD/090/C/SD-C-090-001.htm
房屋預售在台灣盛行已久，其主要原因有三：一是財務的需要，預售可收取自備款，挹注龐大的工程經費，減輕業者的負擔。二是假性需求的存在，尤其在七十年代，房地產飆漲，房價數日一調，購屋者轉手就有厚利可圖，無不趨之若鶩，甚至有連夜排隊等待申購者。三是可減、避稅，業者以購屋者之名義作為起造人，可以規避若干稅賦。其後房屋市場泡沫化顯現，民眾購屋無利可圖，加上轉手變現困難，假性需求減退。但預售制度對業者及金融機構仍舊有利，所以仍然大行其道，而預售制度需作大量廣告、專業代銷公司承攬促銷，甚至工地秀等等，成為台灣不動產經營的特色。
