小弟家裡有一間萬華老公寓，
前幾天建商來開說明會談"合建"，
建商是說因為都更難度太高，時間拖太長，
所以不採都更，改採合建方式，
就看願意合建的有多少，
願意的就來合建，不願意就直接替除，
也就是犧牲都更獎勵容積，換取改建的成功率。
所以想請教一下版上都更高手，
如果用合建不走都更，我們大約會損失多少％的都更獎勵容積？
在不考慮獎勵容積下，單純只看容積
房子條件：
商四，前面臨路12.7米，後面巷子4米，
800% x 50% x A = T%
請問A是多少？
假設最後算出來T%=600%，小於800%，
如果走都更的話，都更獎勵還有可能往上加嗎？
還是600%就是極限了？
建商說商四的地，就算走都更，
政府給的獎勵容積也很少，
請問商四的獎勵容積大概是多少％？
感謝高手賜教。
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文章編號：44337791
投入大筆資金與眾人力量，還得終止在一個反對意見下
這一個反對意見那麼偉大？可以打敗少數服從多數……
容積問題我從沒考慮過，能改建成才是重點，反正最後總價值有更好更高就行了
八字沒一撇時講容積都多餘的，你的樓上樓下有一戶不願時，你想的再美也沒用，連參加的機會都沒有
相反的，只要全體通過，要怎麼灌到最高點都不是問題
有住戶問我改建後相關容積與利益，我都說先簽的意願書才會有
連地基都沒有……口水蓋的大樓能當真？？？
我在公告上寫著，本大樓改建計畫無建商參與，所有利益屬所有住戶按比例分配
你的不同意也不會爭取到更好的利益，左鄰右舍不會有人願意把廁所送你
對於不同意的理由也請說明，未來在權利分配階段才好事先安排，尋求解決辦法
未來就讓同意的一派商量如何分配，不同意的那派自己去商量……反正不同意派內一定又會分派對立……
預估值常是改建阻力，一算就沒搞頭放棄，過程有人想強取豪奪，不如預期時又有人有理由反悔……看了討論區眾多進行中的網友態度可知道
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achitsai wrote:
建商學聰明了，何必去...(恕刪)</blockquote
樓上大大說得十分中肯
就算你知道容積獎勵值又怎樣?那都是估價師,規劃單位,建商概抓的,建商只會在那張容積獎勵表下面加註(一切容積獎勵依xxxxx核定為準)
所以知道又怎樣?你以為真的可以申請得到麼?
假如沒辦法達到都更的門檻(人數,面積.....),知道容積獎勵又如何?!這案子還不是不成
建商現在學乖了,以前笨笨的還先花錢請估價師來算合併前後分配,估價師也很可憐!整天配合建商改數字,改完給地主看,地主輕輕地說:為什麼我家土地權利價值比例比隔壁老王少? 我不想都更....
建商:.......你家土地短少我已經請估價師用建物使用權拆分後找補到差不多了,還想怎樣?
沒錯.....這案子就死了!!大家就慢慢等吧
你真的有興趣知道容積獎勵,可以去該地區的都更處詢問,我想都比在這邊東聽一個西聽一個有用!!
參考囉 ~
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THE666 wrote:
小弟家裡有一間萬華老公寓，
前幾天建商來開說明會談"合建"，
建商是說因為都更難度太高，時間拖太長，
所以不採都更，改採合建方式，
就看願意合建的有多少，
願意的就來合建，不願意就直接替除，
也就是犧牲都更獎勵容積，換取改建的成功率。
所以想請教一下版上都更高手，
如果用合建不走都更，我們大約會損失多少％的都更獎勵容積？
在不考慮獎勵容積下，單純只看容積
房子條件：
商四，前面臨路12.7米，後面巷子4米，
800% x 50% x A = T%
請問A是多少？
假設最後算出來T%=600%，小於800%，
如果走都更的話，都更獎勵還有可能往上加嗎？
還是600%就是極限了？
建商說商四的地，就算走都更，
政府給的獎勵容積也很少，
請問商四的獎勵容積大概是多少％？
800商四 面12米容積用會不完，會有高度現制(估計只能用600%)，基於道路陰影1:3.6斜率也還要退縮
最少是面16米計畫道路才夠
但因為800%，興建必高於15樓以上(超過50米會有落物曲線)，SRC
高樓層防災設備規劃，光營建成本就比一般高多了
我不知道你們建商的預定的基地範圍及大小是多少，你的土地坐落面臨12米道路
若建商的基地範有面到16米道路，整宗商四(建商+包含你的)基地興建，800%容積也是能用完
依你土地坪數
商四土地1坪可蓋13坪建坪 合建假如萬華區地主約分得60%
等於12.8~13.6坪，地主60%為(7.68~8.16坪)但前提是面16米已上計畫道路或與面16米的計畫道路的土地合建
若無的話，只能依照12米道路計算就是5.76~6.12坪
至於你說的容積獎勵是多少，那要看環境
走都更明年一月實施容積管制，都更上限不得超過50%(包含策略性地區如車站附近)
現在就算建築師初步抓好都更獎勵值也沒意義
也不會就如當初抓得值那樣，就算能達到的所有條件，送事業計畫審合也不可能讓你達50%....
一般都是抓1.2~1.3的值
都更時間長，建商除了需付出高樓層營造成本，興建後還得分給地主
就算都更能產生的坪數較多，但對建商來說利潤上也沒比合建好
除非是真的很好的地段，合建後坪數小於原舊建築坪數一些些，才會評估用都更的方式
如果建商在你們土地旁持有土地，畢竟商四就可以產生不少坪數了
縱使100坪，只要面16米道路以上，建商獨自興建推案，就算住戶不參與合建，也沒差
差別就在於規劃設計上，建商自己蓋
你及鄰地都是面12米的，那你的土地就只有600%容積的價值(土地條件變得更差)
都更獎勵值是無法解決你600%的問題
因為那是建築技術規則與台北市土管高度限制問題(因為你面12米)
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muji1005 wrote:
至於您說的A是說免計容積嗎?(1.6~1.7的值)
先感謝大家的回答...
800% X 50% X A = T%
A是指路寬(單位：公尺)
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剛剛查到，發現我的公式錯了，難怪大家看不懂
應該是50% x A(路寬)，不用再乘800%........
第25條：(臺北市土地使用分區管制自治條例)
商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三○○％者，以三○○％計。
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我也是那天開會才知道，路寬不只會限制建物高度，
還會直接影響容積的限制。
特別感謝muji1005大大，
小弟拜讀您的回應中。
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