居家房事消費經驗分享 - 如何買到合理價格的房子 - 居家

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如何買到合理價格的房子

上星期 去上了一堂有關買房子的課 上課的老師(不動產顧問)說了很多 我把我覺得的重點列表如下

1. 買房子最重要的就是要知道合理價格 但是如何知道真正合理價格呢?
a. 查附近(500公尺內) 相同物件 法拍屋的拍價... 一拍約為市價或更高 (之前錯誤已更正)
二拍約為一拍8折 (之前錯誤已更正)
三拍約為二拍8折 (之前錯誤已更正)
四拍(特拍)的價格不固定 (不易推算)

b. 房仲天書 : 台灣不動產交易中心的成交公報
(每半年一本 一本8000元) 會有那半年全臺灣所以真實成交的價格
(PS1 : 我同事當場查閱 果然看到他上半年買的房子的資料與成交價)
(PS2 : 請注意坪數是否有含車位的)

c. 值得信任的網站...
1. 吉家網 (好像是台灣不動產交易中心架設的) (資料最新)(可追蹤多年前的成交價)(付費:約10~20元吧)
(PS1 : 注意要單筆單筆看 不要一次選一個範圍 好像每個case 都算一筆的費用)
(PS2 : 全台灣好像只有一家房仲業者沒加入)
2. 司法院網站 (可查法拍屋)
3. 中華電信 地政服務網 (可查地號 建號)
4. 樂屋網, Mywoo 網站, Myfunwoo網站 (有何特色... 我忘了)
5. 內政部地政司 (有何作用... 我也忘了)

d. 不值得信任的網站 : (聽老師說 某些網站的成交資料不客觀)
(資料是真實的 但是取出的樣本都是該區高成交價的)
(非 常態分佈裡的常態取樣)

e. 銀行貸款額度
(一般而言 銀行估價房子的價值通常會比市價少一點 約95%~90% 然後再以此價格看貸款多少給你)


2. 找仲介最好找直營的 加盟的比較沒保障 (我也不知道為什麼...)
(好像是說直營的有底薪 所以成交壓力沒那麼大 不會一直逼你要成交)
(加盟的通常沒底薪 都是靠成交獎金)

3. 不管找不找仲介 代書與銀行一定都要自己找
(千萬不要讓仲介幫你找代書 再讓代書幫你找銀行)

4. 買房子 決定之前 一定要查看過房子的土地謄本 建物謄本 (查看產權是否有問題 原屋主是否有其他借貸)
(最好不要有私人借貸 會很麻煩 銀行也不太願意貸款給你)

5. 其他不算重點的資訊
a. 代銷的獎金一般為成交價的 4/1000 ~ 6/1000
b. 停車位要注意是哪一種 ?? (法定 / 增設 / 獎勵)
(好像跟年份也有關)
(好像是說哪一年以前的房子的停車位可以自由買賣??)

6. 與仲介打交道注意事項... (老師說了很多 但是看起來有一些是我們這種"盤子工程師" 一輩子也學不會的)
a. 仲介慣用手法 :
1. 看房子時 假裝熱銷 (可能是他們自己人)
(也可能是把所有客戶約同一天同一時間一起看 但是搞不好這個月只有這一天有人看房)
2. 辛苦度 博取同情 心軟
(老師舉的例子 : 下雨天看屋 幫你撐傘 只帶一把傘 而且一定只遮到你 他全身全濕)
(例子二 : 仲介前幾天發生小車禍 行動不便 還要陪老師爬上爬下的看屋)
b. 找仲介時 物件要明確 (大樓 or 公寓 or 透天)
c. 不知道行情時 千萬別隨便開價
(通常仲介一定要你開價 不知道行情就別開價 就直接跟他說 不知道行情 但是回去後會請懂行情的朋友幫我查)
(如果他一定要你開個價 或是 估個價 就告訴他 一坪一萬 或是 總價10萬之類的 通常他會罵你亂開價 不懂行情 但是你就跟他說 我就說過我不知道行情了 是你一直執意要我開口的啊)(PS : 別罵我 是老師說的)

d. 千萬別告訴仲介你的預算 跟他說合理就OK (這一點不容易做到)(我覺得我就學不會)
(看房子時 不告訴仲介預算 仲介如何幫你找房子???)
(老師舉的例子是 如果你跟他說500萬 他會找300萬的房子 開價600萬 讓你殺 然後一直盧你 煩你)

e. 看房子時 以及 談價錢時 不要一個人去 除非你身經百戰 (約3~5個人最好)
(太多人不好 仲介會覺得你們是否來亂的)
(太少人的話 沒人幫你留意一些該注意的地方)


老師說 他不去預測未來房價會漲會跌 因為那不是他要講的重點
他說 如果會漲 他就自己買就好了 幹麻告訴我們
不過 他有說現象 他說 最近新竹地區的法拍屋突然暴增 做何解讀 自己判斷


PS1 : 文筆不順之處 請見諒
PS2 : 本文無意攻勢或是批評任何人 若有冒犯或是得罪之處 請海涵
PS3 : 最後老師有再特別強調 買房子一定要做功課 知道這附近的行情






Guyo wrote:
上星期 去上了一堂有...(恕刪)


看完只有一個感覺

請先承認您就是您老師
整理的還不錯,看房子不想買貴、貸款貴就是要實際做功課
看個幾個月,多跟仲介、代銷、銀行(估價、貸款)打交道
行情、購屋流程、銀行、仲介代銷手法應該都有一定程度的認識
----
不過第一點法拍的部分與實際差異蠻大的
法拍鑑價和銀行貸款前鑑價正好相反,法拍會高估(起標要高一點),銀行會低估(因為跟貸款有關要保守估計)
法拍鑑價包含土地+建物,通常第一拍的拍賣價格高出市價不少
所謂8折是一拍流標後,二拍是打8折起標,再流標三拍再打8折(原拍價64折),最多再8折四拍=5.2折
舉個例子,之前竹北十興國小旁那一區4年多的大樓,有一間竹北1X1的大樓某戶被法拍(後來好像停拍)
印象大約室內2X坪+公設等等(好像不含車位坪數)
一般這樣的坪數那區不含車位行情約在500~600萬吧(仲介價)
法拍一拍起標價 880萬
主要是加入土地鑑價會貴不少
打8折也是貴,高出市價太多....法拍更是要做好功課

另外買賣房屋最好都要作履約保證,大約3000元手續費左右,通常買賣雙方負擔各半
大型仲介幾乎都會把這項納入交屋程序,沒有納入也一定跟對方要求
銀行貸款一定要自己來,多比較幾家利率、額外手續費用、條件限制、貸款成數
也是可以省下不少的(幾萬到十幾二十多萬以上)

電動車 wrote:
看完只有一個感覺
請先承認您就是您老師...(恕刪)

樓主寫的不錯.佛心來低
推一下..
【民主的可貴~就是能尊重別人不同的立場與聲音。真正的自由~以不影響他人的自由才叫做真自由】【投資一定有風險,申購前應詳閱公開說明書。】
樓主 整理得太棒了~ 鼓掌 這是要累積多年的經驗 才有的功力!

看來仲介界的教戰手冊 需要大革新了..

電動車 wrote:
請先承認您就是您老師


應該不是.
這些可是可以拿來上課收錢的, 樓主如果是老師, 他不用在這免費授課.
真正的老師看到 可能會哭, 因為這是他的心血結晶...
真的很需要像樓主這樣的人把資訊整理出來,並列為精華,雖然部分人是會跳腳或有不同意見,但至少提供真正
需要房子的小老百姓可以多注意一些關鍵
電動車 wrote:
看完只有一個感覺請先...(恕刪)



多謝稱讚 我也希望如果我有老師的房地產專業就好了
NEI0527 wrote:
整理的還不錯,看房子...(恕刪)


多謝大大的訂正 剛剛看了一下筆記 果然應該是如大大所言 一拍非為8折 (而是二拍才開始)

不過 上課時 老師的確是說 法院會請估價師去估房價 然後估價師是以附近相同物件的平均值當市價
或許 實際上 那並非所有的case... 感謝大大的資訊

履約保證一事 好像沒印象老師有提及 或許是因為時間不夠的關係吧
其實 那一天 我本來很想問老師有關 預售屋的事 因為新竹 竹北 很多都是預售屋 開始就賣了
不過 因為趕著載同事去搭火車 所以就沒時間問了.....

感謝分享~比較關心兩件事,

老師還有沒有課啊?地點在哪裡呢?
不值得信任的網站 有哪些?


Mywoo, Myfunwoo 都是拿來查法拍屋的, Myfunwoo 有案件的照片,Mywoo沒有。不過 Mywoo 可以查拍定價,雖然不是很跟的上現狀。

找仲介最好找直營的 加盟的比較沒保障
之前好像看到版上有篇文章這樣講,加盟店類似買牌來掛自負盈虧,有事好像只會到店長而已,不會到總店。
小弟以為賣牌的只有東X房屋,原來加盟店也是類似的方式?


最近台北的法拍屋都已經失去了便宜的特色了,一堆代標公司慫恿客戶以市價拍得,比方10/7的這個案件:
台北市內湖區康寧路一段156巷10弄7號4樓 底價 585 萬
結果拍定是 759.9 .....

2拍 2009/6/3 ,總底價 730萬 ,現在都用標破上一拍的方式在標,真是夭壽 ...

terry_tu wrote:
感謝分享~比較關心兩...(恕刪)


有關大大的問題 我也不知如何回答..
這堂課 是某設備外商特地開的業外課程 而小弟的公司正好有買他們的儀器 所以他們在新竹為我們特別開一堂課
而我是沾我同事的光 陪他一起去的 (聽說更早之前在台北也有開過課)
地點是在新竹某飯店 (新光三越旁)
時間是上星期四晚上


關於不值得信任的網站 老師並沒有直接點出是哪些網站 (怕被告??)
不過 我自己大概能瞭解是哪一些類型的網站
由於老師並沒有直接點名 所以我也無法回答大大的這個問題


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