小弟省吃儉用終於在日前買了人生中的第一間房
由於即將完工交屋，所以最近又買合約書拿來檢視了一遍
當中關於驗屋交屋的部分有些疑慮
1. 銀行貸款核准後，委託人(買方)同意錢直接交由賣方或賣方指定帳戶，委託人不得藉故要求銀行拖延撥款，否則是同違約。
2. 辦理貸款的同時，需簽與交屋款金額相同之註明不可轉讓的本票給賣方。
3. 除嚴重瑕疵以致不可居住，買方不得藉故拖延交屋，否則是同違約。賣方通知交屋日期，若該日期七日內買方不履行交屋，視同已交屋。
雖然知道買賣合約都是操控在建商，一般民眾只有選擇買或不買的權力。但如果這些合約有不合理之處，建商在法律面站的住腳嗎?因為是第一次購屋，對法律也不是那麼的熟悉，想問看看大家的經驗與意見，相信應該很多購屋的人都有遇過這類不平等的合約
關於第一條，銀行一定是再交屋後才會核准付款嗎？若屋況有瑕疵，而買方要求建商修復瑕疵後才同意交屋，銀行有可能在買方未同意交屋前就先付款嗎？若銀行先行付款，根據這條合約買方只能默默接受嗎？
第二條關於要簽本票，我家之前買預售屋沒有遇到這狀況，但那是很久之前了。不知道大家購買預售屋有碰過這種要求嗎？這要求合理嗎？我知道建商是擔心買方貸款沒過因而拖延付款，但畢竟已經有買賣合約了，還有必要簽本票嗎？
而第三條爭議我覺得最大，怎樣才算嚴重瑕疵。根據我家以前買房的經驗，驗屋就曾發現地磚未貼好，以及施工時在牆面未修復妥善（雖然油漆好也磨好了，但可以看到前面有大概0.5公分的凹痕，明顯一到門的痕跡），雖然不致於無法住人，但施工也會影響交屋後買方入住吧。對於已發現的瑕疵，買方不能抵制這條合約，堅持賣方修繕後才同意交屋嗎？我對這條會有疑慮是因為我詢問建商交屋的流程，建商是要我先到建設公司辦好交屋手續，再到建案所在地交屋。這跟我所認知的交屋應該先驗屋，沒問題才辦交屋完全不同。如果房子沒問題當然沒關係，若有問題我都交屋了，雖然有保固期，但無奸不成商，所以當然我堅持必須先驗屋ok才交屋我才有保障，但如果建商以這條合約強迫我交屋，我站的住腳嗎？
因為合約現在不在我身邊，上面的條文是我憑印象寫的大致內容。可能有人會炮我說買之前就該注意這些，相信我~簽約前我已經把合約讀了七天。但很多條文如果沒遇到，一般民眾應該也不可能想的這麼多吧!
如同我上面說的，一定很多人也碰過這種狀況，有經驗的或熟悉法律的人可以說說你們的看法，除了給我也給有這問題的朋友一個參考
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文章編號：27767695
依照行政院消費者保護委員會之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
十三、驗收
賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。
雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。
十九、貸款撥付
買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。
二十三、賣方之瑕疵擔保責任
（一）賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日＿前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者，從其約定。
（二）有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。
您的問題可分為
(a)關於第一條，銀行一定是再交屋後才會核准付款嗎？若屋況有瑕疵，而買方要求建商修復瑕疵後才同意交屋，銀行有可能在買方未同意交屋前就先付款嗎？若銀行先行付款，根據這條合約買方只能默默接受嗎？
銀行會在過戶後同時核撥貸款(交屋不等於過戶,核准不等於核撥).銀行撥款需經過對保,如果您對保時已簽訂撥款同意書,銀行會在建商將房子過戶給您後後同時核撥貸款,與交屋,驗屋與修復瑕疵無關.
(b)第二條關於要簽本票，我家之前買預售屋沒有遇到這狀況，但那是很久之前了。不知道大家購買預售屋有碰過這種要求嗎？這要求合理嗎？我知道建商是擔心買方貸款沒過因而拖延付款，但畢竟已經有買賣合約了，還有必要簽本票嗎？
需要加註本票僅限申請某某建案某某戶之某某銀行貸款使用,貸款通過後本票無效
(C)而第三條爭議我覺得最大，怎樣才算嚴重瑕疵。根據我家以前買房的經驗，驗屋就曾發現地磚未貼好，以及施工時在牆面未修復妥善（雖然油漆好也磨好了，但可以看到前面有大概0.5公分的凹痕，明顯一到門的痕跡），雖然不致於無法住人，但施工也會影響交屋後買方入住吧。對於已發現的瑕疵，買方不能抵制這條合約，堅持賣方修繕後才同意交屋嗎？我對這條會有疑慮是因為我詢問建商交屋的流程，建商是要我先到建設公司辦好交屋手續，再到建案所在地交屋。這跟我所認知的交屋應該先驗屋，沒問題才辦交屋完全不同。如果房子沒問題當然沒關係，若有問題我都交屋了，雖然有保固期，但無奸不成商，所以當然我堅持必須先驗屋ok才交屋我才有保障，但如果建商以這條合約強迫我交屋，我站的住腳嗎？
依照預售屋買賣定型化契約第十三條,您可保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。此交屋保留款乃您法律上的權利,不回因為您原始合約無記載或低於此款而消失.
詳情請洽地方政府之消保官,都有免費法律諮詢電話.
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文章編號：27772619
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文章編號：27773395
於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
但自備款在交屋前就已經繳給建商了。如果是貸款，銀行也都全數撥款不是嗎？要如何去保留那百分之五呢？
這是定型化契約的規定沒錯，但實務上有人遇到什麼困難嗎？
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=> 就是降低銀貸或頭期的部位,如
原頭期:20%
原貸款:80%
調整為
頭期:15%
貸款:80%
尾款:5%
或
頭期:20%
貸款:75%
尾款:5%
尾款使用現金或信用貸款支付
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另外簽本票是目前一般的作法嗎？
=>比較常見的是銀行貸款不足處由建商出面貸款給買家
或
貸款不足買賣取消
本票對消費者不利,畢竟如過貸款不足,消費者手上應該也無其他現金(否則何需貸款),
建商使用本票可威脅消費者,一般都會由家族出面解決,
消費者等於被強迫買下他買不起的房子.
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文章編號：27777873
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文章編號：27780028
因為合約並未把"驗屋"及"撥款"的順序載明..
況且你已經簽一些貸款文件給代書了吧..
所以只要房屋"過戶"到你名下..你就等著撥款吧..
還有"重要瑕疵"是指輻射鋼筋水泥海砂屋等等..
不知道你跟銀行對保了沒..如果還沒..就請積極的驗屋吧..趕快請建商修護..然後準時撥款..
才不會有違約問題..
還有"通知交屋"的定義很難..
我們的建商..根本還沒修繕好..就通知交屋了..
所以撥款跟實際交屋有鄰居有2個月後也有鄰居4個月囉..這個要看建商啦..並不是每個建商都這麼差勁..
本票載明任何用途都是沒有用的(無因票據)..只有"禁背"還有"約定利率"才是最實在的..
如果沒有約定利率..萬一被執行時..是以6%計算利息..
基本上本票是要簽的沒有錯..只是記得"尾款"的金額不要簽給他..不然留尾款的意義就沒有了..
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文章編號：27796725
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文章編號：27797737
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文章編號：27799624
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文章編號：27823895
還刪除了其他幾項對賣方的罰則，列如
通知交屋期限中的
４、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
違約處罰中的
（一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
（二）賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。
等等，請問萬一日後有爭議發生，我是不是可以依
"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反者，消費者得主張無效。叧依同法施行細則第15條，中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。"
這項規定，主張建商違法，契約無效?
我有去問過建商為呵刪除這些規定，但建商有他自己的說法
也不會因為我一個人的要求而去更改合約內容，
我只是希望即使建商不願意修改，日後萬一有爭議時，仍能有法律規定保護自己權益
