因應機場捷運線2015年通車以及產業專區同時間的營運.
桃園縣政府為了加速青埔高鐵特定區的開發以及因應之後觀光遊客和居住人口的成長,
根據都市計畫法第27條第1項第四款來進行青埔高鐵特定區的土地使用分區管制細節進行調整.
過去關於青埔高鐵特定區的都市計畫變更歷史演進先介紹如下：
01.1999年：擬定高速鐵路桃園車站特定區計畫
02.2002年：變更部份溝渠/公園/住宅/河川用地<-->道路用地
03.2004年：配合多功能棒球場體育園區進行都市計畫變更
04.2004年：配合區段徵收進行都市計畫變更
05.2004年：配合機場捷運建設計畫變更
06.2007年：調整商一商二與機關用地計畫變更
07.2009年：變更主要都市計畫
08.2010年：變更細部都市計畫
09.2011年：修訂細部都市計畫
10.2012年：配合推動國際醫療產專案進行細部計畫變更(所以才有後來的國泰OUTLETS)
11.2014年：因應2015年捷運通車和產專營運後帶來的觀光人潮與居住人口進行細部變更(現在進行式)
以上是大概的歷史流程,看完這幾個歷史演進之後,
就不要再疑惑當初青埔高鐵特定區是甚麼時候開始作區段徵收,
不過我看無腦的短線投資客大概也不會管這個,無所謂,
但是我相信土地投資客跟建商一定也很早就在關切土地要點變更.
我知道大多數青埔的居民或置產客也很少關注到這些細節,
另外也有感於青埔很多仲介跟銷售,
常常本身很多這些都市計劃內容會跟買方講錯,甚至自己本身也不清不楚的,
造成間接誤導了買方的判斷與認知,
因此有必要節錄摘要跟一些內容跟大家分享.
青埔高鐵特定區都市計畫當中,
原則上是設定西元2021年也就是民國110年,
計畫人口為60000人,換句話說.居住密度為約每公頃350人,
這是一個非常低的低密度都市計畫,
換句話說,
光公共設施用地(道路/公園/車站/機關/文中小/體育場/停車場/電力/環保/捷運)
就佔了總面積的42.41%,也就是207.83公頃
而大多數人關心的,
也就是可以合法蓋純住宅或游走法規蓋"商業住宅"的土地
不外乎就是
住宅區+住再區+商一+商二=189.5公頃=才42.38%(這還包括高鐵局跟縣政府緊握不放的土地在內)
因此我說過,要青埔變成海華/藝文/大有那種都會密集高樓叢林,是不可能的事情...
非得就是要住有海華/藝文特區那種群樓環境的人,
其實可以不用去看青埔了,
因為就算蓋滿也不會如您所願.
正也因為這樣,
從另一個角度來看,
青埔高鐵特定區某些稀有地段是有限量的,
若被自住客買走一戶就等於少了一戶,
某些稀有地段若被建商胡搞,不管建築外觀跟規劃都亂七八遭不用心,
施工跟建材都草草率率的話,不但浪費了精華限量地段,更是成為歷史千古罪人...
廢話不多說
首先先來看公共用地變更的提案的幾個變更重點：
公園用地部分：
1.公三(領航北路,機關對面)：得作共同管道監控中心與相關設施用
2.公十二(青塘園)：得作遊客中心使用=>這也是因應青塘園現在的景觀橋跟未來公共室內設施建設有關
3.公十三(瑞士社區西北側)：得作展示館使用，唯一破例建蔽率最高可達15%(其餘公園最高5%)的公園
4.原先公三/公七/公十三/公十五(和旺峰疆對面)這四個得作地下停車場使用之條文已被刪掉
兒童遊樂場部分：
原先條文有均得作地下停車場使用，這次拿掉
學校部分：
原先條文有學校用地得作地下停車場使用，這次拿掉
停車場部分：
一樣停五/停六/停七限作地下與平面停車場,
停二/停三/停四/停八/停九/停十得作立體停車場不變,
因此國際高鐵金融雙星商43,御景,宏普光年1等靠停車場那一面的,
恐怕低樓層待青埔發展到一定規模時,側邊視野可能無法為永久棟距
廣場部分：
一樣廣一/廣二除了地下道跟空橋以外,不能作任何立體建物設施
以上總結來看，
似乎有可能為了加速公共工程開發跟縮短工程時間，
所以地下停車場之規範很多都拿掉了，
這點要注意的就是，
不要看青埔特區現在空曠可以隨便亂停車不用買車位，
以後有些地段會一位難求，
因為除了不少公共用地的得作地下停車場條文拿掉以外，
現在不管住宅地或商業地也無法申請停車獎勵容積，
勢必建商車位因為沒有利潤，不會再額外開挖停車位。
我曾經有次在青埔遇到一個開跑車的痞子，逆向開車差點撞到人還對人比中指，
最後這傢伙當然也是違規停車，直接把車開上草皮上，
我一怒之下找了一些人，
直接全面拍照檢舉當天青埔總共兩百多輛違停的所有疑似投資客汽機車，
讓這些投資客一邊拿建商的紅單一邊回家也收到一些不得轉讓炒作交易的交通紅單，
心理應該不太滋味吧？
有遠見的人，看的是3~5年後的規模跟價格再合理用行情價買房的.
目光短淺的人，看的是當下的環境跟下跌價在買房的.
遇過一些少數號稱自住實則想短線投資的偽自住買家,
眼光之淺又想出比任何人先前在案場買的第一手價格還低來出價,
最後的結果就是一直沒買到,
01上就有人從1字頭->2字頭->3字頭->3字頭中段這樣還在看的.
最後失去理智痛罵建商無良投機客無良...
也不少人當初抱著低成本心態買個地下超低樓一個停車位,
結果等到自己認真開始要考慮自住進去的時候,
又開始哇哇叫怎麼另一台車馬路亂停被拖吊,檢舉客政府無良,
然後求買社區車位又不爽被賺,
最後淪落到跑去跟人租車位一邊租一邊悔恨當初為啥不多買一個車位...
車位產權都在當初眼光放遠的屋主手上,
別人不願意便宜賣也是別人的自由,
這是最後要付出的機會成本代價而不是要我們何德何能去說服屋主便宜賣
接下來大概是跟地主與建商有關的幾個提案重點：
住宅地：容積率200%，建蔽率50%
修訂計畫公告日後,
3年內取得建照或變更設計者,
1.開發時程：增加10%基準容積比例,
2.開發規模：
2-1.基地規模大於2000平方米,增加10%
2-2.基地規模大於5000平方米,增加15%
2-3.基地規模大於10000平方米,增加20%
3~5年內取得建照或變更設計者
1.開發時程：增加5%基準容積比例
2.開發規模：
2-1.基地規模大於2000平方米,增加5%
2-2.基地規模大於5000平方米,增加10%
2-3.基地規模大於10000平方米,增加20%
以上不受總容積率為該基地1.5倍法定容積上限之限制
這裡可以看出基地大於3025坪(10000平方米),可以拿下20%的大規模開發獎勵
更可以發現到,小基地的推案的獎勵比較有時限上的壓力,大規模基地比較可以慢慢來
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第一種商業地:容積率240%，建蔽率70%
修訂計畫公告日後,
3年內取得建照或變更設計者,
1.開發時程：增加10%基準容積比例,
2.開發規模：
2-1.基地規模大於6000平方米,增加10%
2-2.基地規模大於10000平方米,增加15%
2-3.基地規模大於20000平方米,增加20%
3~5年內取得建照或變更設計者
1.開發時程：增加5%基準容積比例
2.開發規模：
2-1.基地規模大於6000平方米,增加5%
2-2.基地規模大於10000平方米,增加10%
2-3.基地規模大於20000平方米,增加20%
以上不受總容積率為該基地1.5倍法定容積上限之限制
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第二種商業用地：容積率300%，建蔽率60%
修訂計畫公告日後,
3年內取得建照或變更設計者,
1.開發時程：增加10%基準容積比例,
2.開發規模：
2-1.基地規模大於6000平方米,增加10%
2-2.基地規模大於10000平方米,增加15%
2-3.基地規模大於20000平方米,增加20%
3~5年內取得建照或變更設計者
1.開發時程：增加5%基準容積比例
2.開發規模：
2-1.基地規模大於6000平方米,增加5%
2-2.基地規模大於10000平方米,增加10%
2-3.基地規模大於20000平方米,增加20%
以上不受總容積率為該基地1.5倍法定容積上限之限制
從這兩種商業地目來看,基地規模大於6060坪(20000平方米)以上的獎勵仍不變...
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產業專區部分：
容積率不得大於240%,各種使用建蔽率不得大於下列規定：
1.高科技/生技/醫療：50%
2.工商/展覽：40%
3.購物中心：大型購物中心40%，倉儲購物中心60%
4.文教休憩：40%
5.機場相關服務：40%
6.其他使用：40%
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加油站部分：
容積率不得大於80%，建蔽率不得大於40%
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宗教專區部分：
（包括青昇公跟廣天寺）除了因為保存維護需要做必要修繕以外，不得任意擴建，並不得作納骨塔使用
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電信事業專用區部分：
容積率不得大於250%，建蔽率不得大於50%
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綠建築獎勵：(使用執照兩年內必須拿到綠建築標章)
銀級：6%
黃金：8%
鑽石：10%
綠建築獎勵容積不受總容積率為該基地1.5倍法定容積上限之限制
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高鐵車站專用區部分：
交通設施：9.13公頃/建蔽率60%：
(車站/軌道/轉運站/停車場/廣場/道路)
附屬事業：8.55公頃/建蔽率60%：
旅館/會議工商展覽中心/餐飲/休閒娛樂/百貨零售/辦公室/金融/通訊/運輸/旅遊服務
站區廣場：2.00公頃/無建蔽率，永恆的開闊空間
除機電通風地下出入或地下停車場出入口以外不得有任何其餘設施。
為公眾活動空間與舒緩車站胃納吞吐量人潮之疏散用
