聽朋友說青埔房價下跌1成了
不知道各位大大有何看法?
青埔是否適合自住? 如果真的下跌了現在可以買嗎?
個人積分：0分
文章編號：51308512
個人積分：107分
文章編號：51310286
個人積分：102分
文章編號：51311715
個人積分：855分
文章編號：51312019
個人積分：1340分
文章編號：51325748
個人積分：56分
文章編號：52441283
個人積分：5分
文章編號：52444574
個人積分：389分
文章編號：52447471
個人積分：5分
文章編號：52448873
個人積分：183分
文章編號：52451375
1.跟代銷買新案不用額外服務費,所以比較划算?
=>不太正確,因為跟代銷買新開案,最後成交總價當中大概有5%-7%是建商要最後給廣告公司的傭金,類似仲介服務費灌在賣價裡面的意思.羊毛出在羊身上,因此假設一坪38萬成交的房子,其實建商(屋主)真正拿到的實質營收可能約一坪35萬-36萬.說到廣告公司的傭金議題,因為廣告公司賣屋要幫建商大量廣告,蓋接待中心,蓋樣品屋,弄DM,弄模型弄影片,電子表版,POP,弄行銷文案,人力導引,還要穿制服請漂亮小姐接待客戶跟處理一堆簽約跟訂單手續事項.所以這是代銷跟廣告公司本身的開銷成本跟該賺的辛苦錢,只是賺錢之餘應該要好好給客戶該有的完善服務跟專業度,而不是賣了房子就換一張臉,這樣很要不得...
2.那我直接跟建商買屋就好幹嘛要透過代銷還被賺傭金,這樣還比較划算?
=>不見得正確,建商跟你非親非故,為啥一定要賣你便宜呢?除非你跟建商有熟,長期有往來,有親戚或好友關係,或者VIP長期客戶,甚至像朋友這樣互相交流互相幫忙,才有機會建商直接扣除掉庸金用實拿價賣你.但是大多數重點可能在於接待中心還沒公開銷售的時候,廣告公司還沒開始跟建商談的時候就可能得先切入了.請問沒有樣品屋,沒有DM,沒有接待小姐,只有一兩張隨時會變更設計圖的紙稿,你敢馬上掏錢直接下訂嗎?而且買了之後難免會有人情因素,也不太方便操作,更不太好意思一下要買一下又退.如果想走這一條路,那就要自己思考,自己花了多少時間經營這方面的人脈,如果都沒有,那對方怎可能直接便宜賣你...
3.仲介報的案件都比較便宜很多,所以比較划算?
=>不太正確,因為跟仲介最後下要約書假設一坪30萬,實際上買賣雙方最後除了一坪30萬以外還得額外付該給的仲介服務費.所以最後買方實際上付出的購買預算是高於一坪30萬.仲介本身需要開發賣方也需要找買方,又得在買賣雙方當中居中搓合協調價格,通常不用點話術以人性來講往往是不會成交的.買方永遠想買低於行情,賣方永遠希望賣高於行情.仲介也要討生活跟代銷一樣,所以我認為服務費也是仲介的辛苦錢,只是服務費如果卡油太多,服務又不好,專業度又不夠,那這樣的仲介就是個差勁的仲介,應該要淘汰...
4.那我直接跟屋主買屋跳過仲介,還能省服務費,這樣還比較划算?
=>不太正確,通常買方跟賣方直接面對面,往往破局的成分居多.賣方若被買方出遠低行情的試探價,往往賣方一旦惱羞可能這個買方已死,連賣都不願意賣.買方怕買貴,所以一定會出低檔價試探,為了議價一定會提出房屋各種缺陷,而賣方擁有房子有的會當作自己的兒子一樣,不容被人嫌.最後的結果就是破局.假設一個賣方想一賣一坪30,買賣雙方碰面,往往賣方頂多讓到29,要是買方直接出25,賣方惱羞成分居高,最後會破局,之後買方想加價要買也難,因為買方已死.如果透過仲介,會幫賣方開價31-32,買方出25,仲介會跑去先壓屋主的價格,也許壓到29,因為仲介面對的是屋主,等於有個中間人在當潤滑,可以降低買賣雙方對殺的不爽感.最後屋主可能被仲介壓到28,買方也加價到27,之間再努力一下,最後也許27.5-28成交.然後賣方不爽賣便宜,會怪在仲介頭上,買方不爽買貴,也會怪在仲介頭上.因此仲介背了買賣雙方對他不爽的黑鍋,但是賺了該有的服務費,也達成了買賣交易的成交.這時候回頭想想,假設賣方想要賣30,買方就算一開始一刀就直接出27.5-28要買,通常賣方直接回絕的機率非常高.這就是血淋淋的人性!!!
5.直接跟當初第一手屋主買,因為屋主成本取得低,所以可以買比較便宜,跟轉過幾手的投資客買會買貴,因為投資客成本高又想賺錢黑心的要死?
=>大錯特錯,通常根據統計以及我周遭的經驗來看,如果賣方是第一手屋主,除非急缺錢,否則90%都要賣高於行情價,而且是鐵板一塊.房屋在手上越久,以人性來講,往往感情會變深.就我認識的青埔某社區,如果屋主是當初預售很便宜1字頭就切入的,放到現在成屋幾年了,如果有要賣的,都想賣天價,例如想要賣29,30以上.因為對房子有感情了,而且放了這麼久代表根本不缺資金,若真的資金不足要賣早就短線賣掉不會放這麼久.所以自我感覺良好的程度非常嚴重,甚至還要賣比周遭新開案還要貴,因為"我家不一樣"!!!!!反而投資客跟過路客一樣,對房屋沒感情,短近短出,可能今天22跟人接手,行情26-27那他25-26就要丟,要是缺資金可能就24就拋,因為投資客要的是資金的周轉跟獲利.所以某種程度透過仲介跟投資客談價格,反而好談很多,有的甚至只要有些獲利就賣一賣.
6.市場好冷,我就慢慢等投資客斷頭慘賠然後便宜點求我買?
=>不太正確.假設投資客今天預售屋總價買1000萬,到了交屋前半年投資客資金不足,仲介通知買方有投資客要急賣,此時買方出800萬買得到嗎?答案是不可能,因為通常這種狀況仲介很愛卡滿趴的服務費在裡頭,假設買2%賣4%來講,等於賣方假設要平盤賣,買賣雙方至少也可能要額外付出共4%以上的服務費成本.另外賣方這時後直接跟建商解約,通常好好談,大概建商會罰個幾十萬-5%的違約金,所以通常要賣方徹底賠10%(中間含服務費成本)以上,那賣方直接把房子丟回給建商就好,因此預售屋1000萬,買方想要用800介入,這是幾乎不可能的.往往最常見的就是買方原價平盤買到急賣的轉手預售屋,但是還是得付出一些服務費,最後花的總成本還是比最當初第一手買的價格還略高或一樣.而這買方接手了,就行情穩在這邊了,籌碼又更加安定了.至於賣方違約把房子丟回給建商,建商會便宜急拋嗎?通常機率較低,大多數反而是建商收回來後加價賣,因為透過代銷廣告公司的主場優勢,建商重新包裝成第一手物件,會比賣方丟給仲介急賣的物件還要來的好賣.
7.為啥別人說多少可以買到我都沒遇到?
=>因為你懶,成交價格是談出來,不是別人主動報給你出來的.自己沒有努力,沒有大膽去談,怎會有便宜的物件自動奉上你手上?網路有人說某個案子25,所以真的25就能買到?每個屋主心態不同,每個仲介手法不同,同一個案子不同樓層價差也不同,面對的代銷也不同,網路的價格不管多高多低,都只能當參考,真正的價格是自己要去談出來的.同一個案子好樓層跟爛樓層有的價差甚至高達一坪十萬,請問有人說30就真的30?結果去案場要好樓層然後又不敢出價,最後小姐跟你開價四十幾萬,然後上網抱怨太貴?今天看玩又找爸媽來看,爸媽看玩又找師父來看,然後新聞說跌所以再等等再等等,結果自己看得這一戶不小心被賣掉了,最後又怪罪代銷或仲介?何必咧.這些都是無助於事.靠人不如靠己.價格是談出來了,而不是靠01或google甚至591再那邊鍵盤網路亂看屋,這樣永遠買不到自己要的房子.
============
如果一個賣方,
永遠都只想著要賺別人的錢,永遠不想付出給別人一毛錢,永遠都只想當第一手,永遠都不替買方著想,只想趕快撈一票,這種賣方最後一定自食惡果最後也只能賺這麼一兩次.因為這種人心胸狹小,注定沒有大格局
如果一個買方,
永遠都只想著要買到最便宜,永遠不想付出給別人一毛錢,永遠都只希望對方慘賠求他買,那這種買方永遠買不到便宜的房子,就算買到了哪天他要賣,會賣不掉,反而會遇到更狠的大刀買方補刀他好幾刀...而且這種人,往往買了房子之後,要賣都會賣天價,想把整個可能的利潤都吃乾抹淨,最後下場就是賣不掉...因為這種人也是心胸狹小,注定沒有大格局
有時候買賣交易是一種感覺,能達到雙方開心是最完美的代銷跟仲介....
真正賺大錢的投資客
反而是那種長期跟仲介合作,給仲介服務費不手軟的人,因為他懂得有錢大家一起賺,所以仲介有啥非常好的物件一定優先通知這種投資客,這種投資客通常下手也快,當他看漲,行情價甚至主動加價掏現金給對方賺他也無所謂,該給人賺就給對方賺,他賺後面他認知的未來漲幅,等哪天他要賣屋,仲介拼死也會幫他賣,因為他懂得讓利分利,當下一手買方也是投資客時,這種會賺大錢的投資客也懂得讓點利,假設行情25,可能24就賣給下一手,讓對方也有點現成的小利潤.從此以後這個投資客又多了一個投資客朋友,人脈網又更廣了.通常這類型性格的投資客,我看過都是賺最多的.因為人脈廣,懂得給人賺,也懂得讓利,更懂得分利.所以資金週轉速度極快.帥過頭某種程度就是這種性格的投資客,如果以青埔特區來講,國X高鐵的董事長也有類似這種性格...
真正賺大錢的自住客
反而是那種不會拼命計較價格,到處每個案子每個地區比價比老半天,然後一拖再拖,到處殺價然後又嫌貴嫌CP值太差,最後下不了手.我遇過賺最大的自住客,都是那種覺得該買房子,短時間內覺得預算OK就下手的人,通常這種傻傻買的人,買下去因為預算也符合自己負擔,過了幾年哪天突然想換屋,發現自己的房子漲到翻過去,最後賺到翻.這種傻傻行情買,不會整天計較新聞多空再那邊再等等再等等的人,往往都是價差獲利最高.整天斤斤計較買了會不會跌,東看西看拖了一兩年或者兩三年以上的買方,到處比價極心處濾想要買到比所有人還便宜,堅持一買到最低的這種人,因為過於算計,反而多次跟心目中的標的物錯失交臂...
我非代銷也非仲介...
只是遇到太多買方跟賣方常常出現的人性基本該出現的狀況...
純粹提出另類觀點給大家釐清跟深思...
太多太多買賣雙方跟仲介與代銷和建商等人性黑暗面...這些認真寫應該都可以出書了...
任何事情沒有絕對...就看要站在哪個角度去想...
結論就是
多替其他人著想,有時候反而可以有意想不到的收穫...
關閉廣告