小弟最近剛成家
說真的 結婚之後才確定要在新竹定下來
竹北看屋大概一個月
都利用假日看 所以看的物件並不多
其實大致上跟網友們的意見沒有差異太大
1.寶佳很會搶地 地段好 但是房屋建材會跟富宇/椰林有點差距
不過看了御美學跟W house 之後 感覺格局算中上 只是考量到建商的風評
還在考慮中
目前有鎖定御美學4房+雙車位 1000萬以內成交
2.椰林的科大系列看了實在頗喜歡 無奈對首購族來說開價太高
有看到一些拋售的case
如果坪數較小 開價1200萬以內 小弟我會願意
3. 富宇的只看了悠森學
坦白說也蠻喜歡的 買中間B棟的雙拼 如果配上雙車位
1100萬可以成交 也可以考慮 這個地點實在頗優
4. 高鐵區段的只看了豐邑的宏觀大器
視野很開闊 高鐵直達車的呼嘯聲 凌晨應該也不會出現 (高鐵沒有夜車)
車道設計/格局/視野都不錯 只是週邊的基本生活圈沒有形成
未來小baby唸書是否都要接送
也是在考慮中
5. 其他部分--中古屋
有看蔚藍海/大有可為/縣政13路 學府道
看某個建案的時候 偷偷詢問一下住戶
得到的結果就是 很多要賣 因為戶數多 比較吵
--------------------------------
心得與疑問:
看的物件沒有全部寫出來 其實還有看一些太睿一格 等等...
但是我的觀察就是 竹北的首購族 財力不錯 看的大多數都是新成屋
去看寶佳的人 27~32歲 (目測拉) 上下的比例相當高
反倒是四房的case 或是椰林大坪數的物件 房仲都說換屋族較多
網路上搜尋許多物件
自己臆測 賣屋的不外乎:
1. 換屋族 小三房真的不夠用 or 住宅品質想提升的朋友
2. 投資客 把40~50P (權狀坪數) 熱門坪數booking起來 再轉賣的
3. 高速公路旁 鐵路旁 嫌惡設施旁想換屋的
這是我跟好幾間房仲還有自己結合的看屋心得
朋友的說法:
從雜誌跟某些房地產專家中引述
論點A: 實價登錄的衝擊才剛開始 未來1~2年內 竹北房價還會往下滑 (這個我沒很懂 要時間反應?)
論點B: 買氣不如預期 (景氣因素)投資客要出清去桃園炒房 淪為跟建商互相廝殺價格
但是我自己覺得
1. 竹北的首購 大多數買新成屋 所以市場還在 賣不出去的是賣相差的中古屋
2. 1~2年前的賣價 跟目前差異或許沒有到 2W/P 加上有奢侈稅
投資客勢必要這個稅金轉嫁在消費者身上 沒理由降價
所以議價空間有 但是持續下滑 可能性?!
歡迎板上的朋友給我意見唷
新手看屋心得
----------------------------------------------------------------
2013/02/17 update
今天去看了
1.昌禾沐月:
坪數大就是不一樣 很像走進椰林建設的建案一樣
有中空樓板 Low e玻璃 等等
建材地等級我沒辦法判斷 但是就大小來說
B棟的格局多了主臥的自然更衣室 比較好規劃 C棟的話就自己多費心在裝潢了
雙拼的格局 較少的戶數 還有周邊的view都算是不錯的
每坪單價其實並不貴 我有談到一個蠻nice的價格 只是權狀坪數很大
加上車位 總價對年輕的首購不算好入手(我知道有高收入的 我謹以每年14個月的年薪夫妻為例)
但是地點和格局我都蠻喜歡的
若要真的說缺點...應該是那個陽臺吧 故意向外推出去
然後用上強化玻璃 外觀我自認不優 XD
2.
悠森學:
有看A1和A2
原則上A1坪數較小, 還有就是不愛入門就是陽台 加上風水的因素
我目光都集中在A2這間
是內實際大約30P, 浴室都有對外窗 主臥房有個小迴旋的地方當衣帽區(當更衣室可能太小?)
避開坪數不談
缺點是附近著住宅很密集 雖然不像御美學那邊是商業用地 樓高/密度亦高
但是前後有蘭亭序,旁邊有太睿吉祥
A2那間打開後陽台的門 還可以聽到高速公路車聲
晚上恐怕不太能開窗睡覺 (實在太怕吵了 小弟我)
3.
其它零零總總的我就不贅述了
因為目前都完銷 只剩下投資客拋出 開價都超高 幾乎都是 25萬/P起跳
不合理的價位 也懶得殺價 課奢侈稅就給投資客自己去玩吧
今日小結:
從900萬的中古屋看到1400萬的新成屋
越看越貴 但是超出預算越來越多 今天才跟家父家母還有女王大人回頭review預算
首購真的只能拿出1100萬, 這還是要跟爸媽借錢才有
實在很無奈 1100萬大概只能買到寶咖咖的房子哩
預算越抓越高就兩個原因:
1. 地點好 周邊機能好 又是學區 這種物件搶的快 釋出的慢
加上投資客攪局 不好下手
2. 希望能夠挑到好鄰居 這個是我自己很care的點
-------------------------------------------------------------------------------------
2013/03/03 更新
最近看屋的次數大幅度降低
原因很簡單 我將自己定位在首購 單價不能過高
我 老婆 爸媽 要的東西交集起來 可以選的物件就少多了
我要雙車位 老婆希望 主+附屬 31P以上 爸媽要建商避開寶X豐X
這種條件再加上首購的三房型態
我還是挑到我和父母親/老婆心目中的90分的物件了
所以最後更新其實是要跟大家分享
房仲的話 除了聽聽就好之外 還需要大家多做功課
實價登錄 + 跟同事打聽 + 網路上各個房仲網出售的日期跟成交率
1. 實價登錄
其實實價登錄我都看的揮煞煞 有些主+建 有些含車位 一一過濾實在很累人
但是看總價不會太離譜 用總價去過濾建商 大概就知道每坪單價
ex: 寶X的物件 四防雙車位 登錄11XX萬 有點偏離 就可以去比對旁邊可能有德X 寶X建設等等
2. 同事打聽
同年記的同事一定有在竹北買房的 就彼此稍微交換一下心得吧
有成交的記錄更好, 相信大家的人面都相當廣闊
3. 網路物件--成交率
舉例:A建設公司的 47P權狀 + B1大雙車位 開價 15XX萬
看屋3個月之後 還是丟在那邊 那您就可以打去問問 是有奢侈稅 還是屋主很硬
如果沒有奢侈稅 那就放在心裡記起來
鎖定自己喜歡的物件 一一紀錄 每個月都再看一下 看看有無成交
分析:
A.實價登錄的目的我想大家都非常了解了 要讓房價回歸有參考價值的合理範圍
如果真的地段好 區段同步起漲 那就沒辦法 只好自己多掏腰包的小朋友買了
B.跟同事打聽過 XX建設的成交價就是那邊 五年屋齡再打95折
大致上妳就有個底可以來出價 但是這個參考時效性可能會是每半年或是每季要更新
否則剛好在炒房的區段 漲價的速度快 半年前後買的價格可能會有差
C.參考房仲的成交紀錄(有些網路上沒更新 建議函電詢問)
如果您詢問的物件沒有奢侈稅 卻又價高未成交
那您估個比想買的價格在低個50萬~70萬去斡旋出價
看屋到現在 大概滿3個月
接觸過的房仲N位 我只問兩個問題:
1 .問說X物件 我出9XX萬是否有機會談看看 通常回答: 您這個太低了 真的很難
2. 通常依照您的經驗 開價跟成交大概有幾成議價空間 通常回答: 不一定耶 要看狀況
我聽完之後 整肚子火 想說房仲是專業 尊重專業談判者 希望给予正面的建議
結果這個不一定 那個差太多
最後我自己依照市場的價格評估 出了一個我覺得經濟可以負擔的價格
成交
請勿PM問我砍多少 或是買什麼物件 我不會透露
但可提供大家一個參考資料
自從投資客去年跑去桃園高鐵炒房之後
竹北的議價空間目前是10~15%(ref. 雜誌)
我認為這是個好買點 所以大膽出價 我並未期望我買的向原屋主這般低價
畢竟時間 空間都不同了
但是我認為我在經濟負擔許可內 買了一個我跟家人都認為是90分的物件
所以不見得看到賣價與內心價格差異太多就不出價 斡旋金拿出去
加上雜誌給的資料 您覺得呢?
另外還是回到整體價格
就我所知 我看著A建商 房子一期一期一值蓋下去 成交價只有不斷疊高
未來奢侈稅到期 是否多殺多我不確定
但是賠錢生意誰要做?? 最多讓你持平買到
但是價格跟兩年前比 還是貴了一些
另外國泰建設又跑去高鐵蓋房子 誰知道會不會又被炒上去
有任何指教在一起討論吧
下台一鞠躬
個人積分：0分
文章編號：41647281
1.建案真的源源不絕,試想供給幾乎無限大的情況下,房價當然和土地有限的關埔無法比.所以慢慢的投資客變少了,看到的是自住客居多囉.尤期是換屋族.現在自住者當然可以給他搏時間慢慢挑了.高鐵特區,縣三,還有科大特區I/II期,看來哪邊地蓋滿了,哪邊就能先增值吧.
2.目前來看應該還是科大II期蓋的比較快,該區有興隆國小/成功國中雙學區優勢,而司法園區一年後就可以落成啟用,全區幾乎沒有土地了,所以我認為該區的御美學還是1字頭的售價,最適合首購族.目前蓋到2樓的19層御美學第2期稍後也將推出,應該是該區最後的1字頭建案了.至於科大I期雖然蓋滿了建案,河案豪宅也最多,但是台科大到底什麼時候要蓋?建商都把地蓋滿了房子,大學卻沒有動土.如果一直都不蓋的話會怎麼樣?這點比較詭異.
3.另就幅員最大的高鐵特區而言,該區因空地還很多,所以遠永讓人覺得冷清.宏觀大器和明日軸靠近高鐵站,又有高鐵橋下道路的優勢,如果單價可以到1的話應該是首購第一選擇.至於新瓦屋附近的澄水硯翰林院等新建案,雖然近文興路機能熱鬧多了,但個人覺得少了些對未來的憧景.我認為高鐵特區的變因是最好那條橋下道路永遠懸在那理不要通車,這樣明日軸就永遠不會跌價了.又過兩年特力屋,甚至傳說中高鐵局號稱優先開發的商業區影城真的動工的話,這邊就很有看頭了.
4.縣三的案子最多,單價也最多選擇,是台元上班的最佳選擇.但是總是少了點什麼公共建設的遠景.台達電鄭先生都退休了,綠能園區的規劃是否還繼續呢?看來這邊真的只能取決於價格了.
5.這理的四房案子太多了,看來是建商有志一同主攻換屋族.換屋族的年紀有一點,考慮的多半與孩子學區有關.我認為四房的案子還是科大II期較有優勢.有辦法的人買中悅應該不錯.口袋不夠深的還有御美學可以挑.剩下的應該就只有一些投資客丟出來的零星戶了.這邊還有建案嗎?
版上這裡專家很多,希望能夠也看到其他先進的不同看法.嘉惠大家.
個人積分：0分
文章編號：41648073
其實板上不乏很多關於竹北房價是否合理,或是未來是否泡沫的論點,
其實各有各的論點,沒有對錯!(畢竟沒有人可以預測未來,會怎樣只能說時局決定大方向)
我也分享一下自己的看法(有錯誤還請直接指教)
竹北房地產:
一般來說,撇開雙北市以外縣市,就屬新竹縣市外來人口比例屬於台灣前幾名的縣市(是否第一我沒數據不敢亂講)
以我自己來說,退伍就開始在新竹工作到現在也差不多十年,從租房,看房,買中古屋到現在....想換屋!
基本上只要在新竹工作(不一定是園區,但工作超過五年以上)還在租房子的,大多數都會有想購屋的念頭!
會不會行動,買甚麼類型的房子這因人而異,但就以新竹租屋率還算偏高,其實新竹房價要崩盤,除非又遇到天災或疾病不然要回到5年前的單價,可能性已經幾乎是低於10%機率! 不過房價過熱修正可能性是有的(但幅度應該不大)
在新竹生活的外地人應該都有感覺,新竹物價不比雙北市低,但選擇性卻少很多(食物,或是休閒娛樂)
這也都拜外界人認為的新貴(園區)所賜.....(現在是新跪) Orz
回頭看看為什麼桃園青埔高鐵區會漲翻天,大家都知道現在雙北市房價不管任何地點,就連地段差的單價至少都要20w以上(我保守抓相對低值),然後通勤上班每天都要花上一兩小時!
所以一堆人開始以桃竹高鐵周邊當標地(剛開通時週邊要買1字頭很多選擇)用月票搭高鐵通車+轉車時間也差不多等於在台北地段差的地方居住!且在桃竹卻可以買總價跟雙北市老公寓或是小小房,但在桃竹區卻大三房大四房外加雙車位!!(身邊就有這樣的台北朋友做出這樣的選擇)
總結: 只要觀察當地縣市的租屋率高低,對於房市崩盤或泡沫與否會有相對性的關聯,最重要的是,如果自住客多,即便買貴了,但還是自己住,房價要崩盤的機會就相對小很多!!
新竹/竹北預售屋:
預售屋賣的是未來進行式的產品,所以行銷與包裝會決定產品賣得好壞最大的關鍵!~
一般來說,會買預售屋,主要客源還是集中在首購(因為築一個夢),換屋(小換大),投資客就變成是代銷眼中又愛又狠的角色!
以目前新竹縣市預售分成主要幾個區塊:關埔區/高鐵區/科大/華興重劃(竹北西區,開始有建商在關注)
我還是以工作區域性來看成交族群:
關埔區:通常園區(光復路竹東一帶)上班的,在首購上通常會注意關埔(也因為他們收入結構屬於高收入,也才能帶動關埔房價即將破3的現象!
高鐵區:園區或台元工作的為主要客群,以及慢慢增加的雙北市通勤族!
科大:新竹市或台元工作的為主要客群,以及部分來自園區換屋族群!
華興重劃:台元或湖口新豐工作為主要客群,以及開始發現上訴地區地段買不起,趕緊往週邊移動
(以上皆屬於個人分析,沒有一定,也歡迎補充)
如同樓主提到的,發現去看預售滿多都是30歲上下,就是出社會幾年,準備組家庭,或是換屋的家庭居多!
通常自住為主要客群,這也是為何建商拼命蓋,價格拼命漲的最大原因!因為看準了自住客還是目前主要族群!
但,還是要留意,不合理的單價,還是會讓未來高單價件案有修正的風險!
總結:各區域性地段各有優缺點,找出最適合你的地段與建案,你住的開心,房價高低,就真的不是最大考慮的原因了!(地段好,先不管增值性,未來要換屋,脫手也簡單,地段差,或許入手便宜,但想換屋,就不易脫手)
以上說了這麼多,不免俗還是要說一下自己對未來的新竹房市看法~
(再次強調,沒有對錯,個人看法,歡迎討論)
"大漲機會小,偏向緩漲或持平,但要大跌或崩盤機會低"
預祝各位蛇年都能找到自己喜歡的房子囉!
個人積分：18分
文章編號：41651827
自己需求:50 ~ 60坪, 車位: 1~2個, 預算1200左右(首購, 再高也付不起了
)看了一堆有的沒的, 現在大概有興趣就是德鑫V1 跟十詠八方了,
其實會買這兩個建案的, 我想應該大都在台元工作(上班方便)
1.十詠 N樓(中樓層,56坪面南)+B2雙大車位, 開價1280 (未談過)
優點:面南, 福興一路較安靜, 現在台科預定地改為燈會停車場, 也沒啥view 可看了
面北3房入住率蠻高的, 看起來蠻有人氣的
缺點:
1.寶咖咖, 怕以後要常找漏水師父
2.4房大坪數好像賣不太動, 晚上看面南, 現在好像只有63 坪高樓層一戶入住
3.隔局差一點, 要買的話, 要花一筆客變的錢
2.V1 N樓(中低樓,60坪面北)+ B2雙大車位, 開價1400 左右(談過的, 大概牌價減3.8)
優點:建材比十詠好一點, 牌價統一減價, 不用浪費時間跟Sales 回價, 也不用怕買貴很多 !!
缺點:
1.面北冬天很冷, 福興路車流量很大,很吵,
2.92戶用2個電梯,上班會來不及,雖然Sales 說是高速電梯,但高鐵如果每站都停,還是會很久阿
3.好像也賣不太動,看臉書成員只有30人左右,怕以後入住,戶數很少,沒啥人氣 !!
4.超出預算了
心得:
大坪數最近好像都賣的不是很好, V1 剛開賣好像牌價減3.2左右, 現在減3.8,
但不確定有沒有調漲牌價或漲車位, 來回補這價差 !
十詠兩三個月前, 在路上看到廣告,好像是1488 買4房, 雖然不知道坪數是多少
但看起來, 總價好像都有微降的趨勢
我現在也1跟2在猶豫, 還是有版友有更好的建議,還是要等6月奢侈稅後再看看!!
個人積分：28分
文章編號：41654459
個人積分：11分
文章編號：41657202
個人積分：0分
文章編號：41658184
個人積分：11分
文章編號：41658853
個人積分：105分
文章編號：41664459
個人積分：52分
文章編號：41665028
關閉廣告