最近有些人在討論房地產問題。
但是房地產最難就是殺價議價的方式。
有經驗的大大可以貢獻一下議價技巧。
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以成本來計算房價的合理範圍...
土地取得成本: 網路上找資料取得附近土地近幾年的取得成本, 雖然建商可能數年前就已買地, 放著養地, 但為求簡化, 此部分可不先列入計算.
[資料來源: 去找附近仲介探聽行情]
土地地目: 看看是住一、住二、住三甚至是工業用地, 依照地目不同會有不同容積率.
[參考: 台北市容積率]
http://www.udd.taipei.gov.tw/PLANWEB/FiRoger/Rule/4.htm
建蔽率: 該政府規定之建蔽率計算
[參考: 某公司不動產知識]
http://www.gf520.com.tw/immovable_name3_2.htm
建築成本: 依建材使用、工人素質、哩哩拉拉...這部分 range 很大, 知名建商都會說本公司建築成本很高, 鋼筋用料好, 紮數高... 這種東西在成屋階段也看不出來, 所以強灌在房價內...至於成本高低是否如建商所言, 必須有熟悉建材市場之專業人士判斷, 之前我購屋時(去年)以 1坪 8 萬計算(北台灣).
建商賺取成數: 我之前估 120% 給建商. 畢竟人家出來蓋房子也是要賺錢的...
約略算式:
建案大小x土地取得成本x容積x建蔽x建築成本x建商賺取成數/戶數 = 每戶約略合理價格
計算出約略成本後再進行殺價會比較有底一點. 不過如果是代銷公司(仲介)銷售的話, 還必須加上代銷公司(仲介)要抽的成數... 還有在台北市的話應該還要再乘上一個泡沫係數... 畢竟台北市房價無法反真實反應成本
當然這只是一個非常約略的算式, 其他還有建築公司的資金周轉成本, 或其他有的沒的, 這些東西就是看情況一一加入囉.
Ich bin...
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kitashi wrote:
建案大小x土地取得成...(恕刪)
其實提供公式只是藉以建立一個比較的基準, 不然, 對一般購屋門外漢來說, 能夠評斷房價的標準也只有該區域附近的行情來決定. 走進銷售中心, sales 跟你說房子一棟 1200 萬, 如果你不知道房屋計價方式, 能夠比較的也只有附近其他建案的 1000 萬, 或 1400 等等... 在殺價上自然少了一些參考.
當然建設公司經營要計算到人事/廣告/管銷... 但這部分的費用是應該要計入建商該賺取以上所提的 120% (120%是我喊的, 每家建商可以賺取的不一定, 廣告越多, 可能百分比越高, 例如廣播每天出現的紅酒/收藏廣告... ) 會有此公式計算只是提供給各位一個粗略的參考數字, 當然成交價格與估計出來的會有出入, 那也是各位去銷售中心喊價的空間了.
再三說明, 本來房地產買賣就不同於電腦組裝, 透明度不同... 電腦組裝不論 DIY 或工廠生產都可以明確列出"料、工、費" 來加以滾算出最終成品的成本. 房地產這種隨人喊價的商品, 成本的計算也只是提供殺價的參考.
Ich bin...
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