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新成屋驗屋記錄(初驗)

終於邁進人生的另一個階段-買屋-

第一次買屋很多細節不清楚

由於購買的是新成屋,在即將交屋前夕

就是驗屋大考驗了,本篇驗屋(初驗)供自己記錄也供大家參考

話不多說,直接進到本文

這次委託流程大概如下:

Step1.諮詢與報價,可直接在網路上找尋驗屋公司,相信有很多家可以選擇,因每家驗屋公司因地點、檢驗項目或坪數大小有不同金額,最好先確定清楚。
Step2.確認要找的驗屋公司之後,接著就是與驗屋公司約時間,這邊記得要與兩邊(建商與驗屋公司)時間要喬好,不然驗屋有其他接案或是建商公務這邊排滿都比較麻煩。
Step3.日期確認後,有些驗屋公司會要求先付訂金,有的不用,就好如何協議了。
Step4.相關文件提供,這邊可以先給驗屋公司看房屋合約、平面圖、客變設計圖等文件,驗屋公司會先行閱讀,確認建商所附的物品品牌、尺寸大小等
Step5.在驗屋前三天可在簡訊或Line聯繫,並詢問驗屋公司會來幾個人、工頭姓名、電話等,再提供驗屋地址與時間,時間最好提前半小時到。
Step6.驗屋當天,驗屋公司會攜帶檢驗文件、專業儀器、水管、梯具、標記缺失的電火布等,由建商帶至現場驗屋。
Step7.驗屋公司整個大體檢,體檢後會找屋主一一口頭報告缺失總結。(過程中驗屋公司都會拍照或錄影)
Step8.建商陪同屋主確認查核缺失與初驗缺失單填寫。
Step9.交付尾款給驗屋公司,並請開立收據或發票。
Step10.大約3~5天,驗屋公司會提供電子檔,一個星期內會將報告紙本與照片燒成光碟寄到家中。
Step11.基本上初驗的委託就告一段落,接著就看要不要進行第二次驗屋了(有的會算便宜一點)。


為避免打廣告,樓主找哪一家就不多說了,有興趣者可直接看照片或私訊給我吧!,以下就是驗屋記錄,圖多還請多多耐心等候,感謝!

▼ 當天有八位專業的大哥一同前來,陣勢就是不要輸給建商的工務人數,細問了一下他們本身還有工作,有的負責泥作、有的是排水、也有人是管路,更有人是甲級電匠,最扯的是他們都分屬在台灣各地,有台北、台中、高雄還有屏東的,樓主下午驗屋,有人還走出開車北上,真的很感謝,他們各司其職組合一個驗屋團隊,像極了漫畫海賊王的成員...(瞧他們指的樓主要驗屋的樓層,似乎在說我要成為驗屋王!?)




▼ 一進到屋內,首先看到最突兀的莫過於消防管路,由於消防法規的關係,所以會噴水頭會與樑柱等齊,之後等裝潢看看能否切短吧!這部分建商建議放到最後再驗,因為噴水後地會濕濕的反而不好走路。(不過最後還是太忙忘記驗了,複驗時將會請建商示範!)


▼ 一開使先進行房屋內部尺寸的量測,拿出了SNDWAY 雷射測距儀 SW-M40,這台除了可量測距離、高度之外,還可以直接量出體積,科技驗屋就是那麼精準、快速!量內部尺寸一方面是驗證建商有無偷空減料,尤其在寸土寸金的台北,每一小坪都是黃金,真的不可輕忽阿~另一方面量好的尺寸可作為房屋內部裝潢的參考。




▼ 接著看到地上怎有個金龜子?原來是測牆面有無垂直歪斜或是水平貼齊的雷射水平儀,俗稱打線器,最適合用於木工裝潢使用。在驗屋上以五軸綠色強光作為基準點用以檢驗磁磚水平。


▼ 牆角直角確認與樑柱的平整度都能量測得出來。


▼ 樓主找的驗屋公司在驗屋前有先與我溝通說他們是不細驗油漆的,因為人的眼睛不同,對於色差也會有影響,加上樓主之後要裝潢,自己應該會再擦一遍,所以樓主對於建商擦油漆布要太明顯就睜一隻眼閉一隻眼,當然太誇張的地方還是會貼上缺失貼紙。


▼ 因驗屋時很多房間都只會安裝小電燈泡,光源真的不夠,加上時間一晚很暗,很多地方不打光根本看不清楚,驗屋公司經驗夠,帶了強力手電筒一一檢視,讓瑕疵一一浮現。


▼ 有貼磁磚的地方要特別注意填縫不良的問題,尤其邊邊角角處最容易發現,填縫劑是最後補救的一道關卡。


▼ 填縫不良會造成有黒有白的狀態,而且這並非弄濕的狀態,整體外觀看起來真的很醜,建議請建商刮掉重填!


▼ 看似牆面油漆不平整有一個凹槽,但感覺是水泥沒鋪好缺了一小口,凡舉龜裂、汙損、脫落、顏色不勻也都要請建商來處理。


▼ 地坪檢驗,首先請先確定廠牌、型號以及尺寸是否符合契約,之後再進行敲打的動作,看看有否空心、空鼓、鬆動或是高低差的問題。


▼ 就以樓主家中來說,邊邊角角的確是比較會出現空心磚的現象,比較高的地方千萬也不要放過,拿梯子爬上去也要給它敲敲看。


▼ 磁磚要主要抹縫是否確實,填縫不良如孔洞、不平整、填縫處髒污都要立即貼上標籤紙或反映。


▼ 陽台插座與牆面填補不實,潑到水可就麻煩了,這一定要再加強,至於磁磚發現斑駁,若沒有空心現象,其實遠遠看是勉強能接受的。


▼ 在浴室也要注意高低差所造成的安全問題,不能夠有鬆動、凹陷,甚至踩踏沈陷的狀態。


▼ 廁所最容易忽略的地方就是高高的角落處,仔細看竟是填補不實,這完全是施工品質不良...


▼ 在門窗的部分,首先也是先確認品牌,再者是功能性的測試,包含開關門的順暢度、門鎖段數以及五金相關配件,一般房間門的話要有門框、門止,而廚房和大門都是要有防火功能證明,陽台門則可能有防水功能,這些驗屋公司都會一一測試。


▼ 房間門框上有鎖太緊造成的裂痕,廁所門則有些許刮痕,這些不奢求建商作整體更換,頂多只是做補漆的修繕吧!


▼ 樓主也是購買建商大量團購的系統廚具,包含了有三機(排油煙機、烘碗機、瓦斯爐等),還要注意檯面、洗滌槽、鏡面等外觀有無裂痕或鏽蝕。驗屋在此發現施工人員裝配不良,不但廚具櫥櫃沒有貼平外,就連抽屜拉抽都很難順暢,完全將櫻花的品牌降了一級...


▼ 而大家比較會忘記的是工作陽台的曬衣架,要親自上上下下才知道順不順,驗屋公司也會親自教學,避免自己使用時撞到頭...XDDD


▼ 接下來是水的部分,水的部分是住戶最擔心的項目,因為像屋內結構一般建商都會保固10年以上,但漏水通常就保固比較短,有的還沒有保固,這在買屋前一定要好好確認保固時程,如果保固時程短或沒有保固,那就得好好驗屋,會滲水就不能輕易交屋,圖為驗屋公司人員進行客廳冷氣排水孔的測試


▼ 建商先前有驗給我看,不過建商的驗法是多裝了一個L型轉接孔,再灌水進去;而驗屋公司並沒有安裝轉接裝置,而是最直接也是最真實的方式灌入,看來起還OK。


▼ 接著是前陽台的噴水測試,看看門窗是否會漏水,不只下方的縫要檢查,上方也要用手電筒一一查驗。


▼ 除了前陽台之外,還有後工作陽台以及靠陽台的房間窗戶亦要測試,經過測試沒有發生漏水現象。


▼ 由於前後陽台都有水龍頭可以接,所以方便測試,但若遇到房間沒有水龍頭該怎麼辦呢?那就得靠人力水桶來支援囉~


▼ 三人一組,一人負責抬水桶,一人負責將噴水裝置伸出窗外,剩下一人就是負責檢視了,其中這水桶可是有加壓馬達,特別的重,看來驗屋也要有好體力呢!


▼ 門窗噴水測試測完後,接著就是廁所的積水測試,首先先用塑膠袋將排水孔給堵住,將水放至低於門檻一點點,積個30分鐘看看有無滲水現象。(若時間夠,理應要積個三小時甚至一天才是)


▼ 不只主浴,就連客浴、浴缸也都要進行積水測試,積水過程中最後不要有人走進去,免得整間房間都弄得濕濕的,所以這驗屋的先後順序要很清楚才行。


▼ 積水測試除了看會不會滲水之外,也可順便看看磁磚的縫隙是否有填補好,如果可以當然最好到樓下看一下有無滲水狀況。


▼ 陽台我是沒有作積水測試,因為聽見商說陽台沒做防水...XDDD,只有用水龍頭直接放水一分鐘,發現排水孔周圍有洩水坡度不夠的問題。


▼ 再回到客浴查看天花板的檢修孔部分,這邊要檢查的是有無漏水之外,還要看有無產生白華,並觀察管線配管是否包覆完整,孔洞是否填補確實,免得發生發臭的現象。


▼ 控制閥可試切看看,並確認排氣管是否有接至室外,若沒接好,從浴室抽出的濕氣滯留,易造成維修孔內發霉、腐敗、孳生病媒蚊的情況。


▼ 這邊我很不滿意的是建商,竟然將電線裸露,這對於潮濕的環境來說真的很危險,而且天花板上還有不要的桶子沒清?真的有點誇張訥!


▼ 前面積水測試完成後,就可以再繼續看排水孔的狀態,首先是廚房流理臺的軟管排水,有發現壁管有雜物,偏心約有1/6。


▼ 工作陽台的地板排水(左),發現壁管並沒有用橘紅色管包覆?偏心狀況勉強可接受。


▼ 工作陽台的地板排水(右),這是直接接洗衣機用,並沒有安裝排水孔蓋。


▼ 客廳陽台地板排水就很誇張了,除了偏心有1/8外,間隙管內有雜物未清理乾淨。


▼ 客廳廁所的汙水地板排水,管內一樣有雜物,而且離心更嚴重,達1/3歪斜...是月偏食嗎?


▼ 客廳廁所的淋浴間排水孔,不想說了,有夠生氣...簡直是天狗吞月,你要水怎麼能順暢的流下去!!


▼ 主臥的汙水地板排水,偏心狀況好很多,但管內有雜物,似乎像是塑膠袋??


▼ 主臥的淋浴間地板排水,殘留不少汙泥物,偏心約有1/8。


▼ 水的部分看完之後,接著就是驗收電的部分,包含電燈開關,有的一路或者多路,都要相互開開看。


▼ 基本上都能通電,要注意的是每條迴路都有相對應的 NFB or ELCB,可以看看當初有無客變,我的就有被拉錯,這樣當初規劃的負載承重就大大失效,加上電線可能不好穿牆,若變成焊接出來,穩定性還有的瞧。


▼ 開關填縫不實也要注意,不然小動物跑進去造成短路可就麻煩了。


▼ 一般廚房與後陽台都會有專屬迴路,這部分也要一個一個 ELCB(NFB)開關作測試。


▼ 從專業儀器可以測得每個插座的電壓約在115V上下,算是在合理範圍內。


▼ 變電箱除了市電之外,下方還有弱電部分,弱電部分包含了網路訊號、第四台以及電話三種。


▼ 所配的網路線,合約上有寫到是CAT6,檢視一下果然沒有錯。


▼ 第四台或天線的同軸電纜,測試方法可以用台小電視觀看或是以儀器觀看訊號強度。


▼ 變電箱內拉線是否美觀、顏色是否配對、標示是否清楚最好都要確認,像樓主家的電箱接線壓接端子就缺絕緣保護套,真的要注意。


▼ 用電安全紅外線熱顯像儀用以分析變電箱未加上負載的溫度狀態,普遍在35度C以下,若超過50度C市還蠻危險的。


▼ 由美國FLIR C3熱影像儀所拍照出來的溫度可顯現﹣10℃~150℃ 解析度0.1° C,並包含MSX®即時圖像增強,量測區域最高及最低溫顯示。


▼ 以前的大門貓眼現在也變成了電子化,建商會基本教學,不過功能有點複雜,等入住再學都還來的及,主要驗屋看看是否功能正常。


▼ 主臥的暖風機也要試試,建商故意把遙控器收起來,還好驗屋公司有向他們要,不然又少驗了一項。


▼ 剛才陽台外有進行門窗的噴水測試,所以驗屋公司又拿出了法寶,有點類似熱像儀的功能,但功能更強,直接結合了相機功能,能將紅外線/可見光影像即時疊合。


▼ 型號偷看了一下是FLIR T620bx,4.3吋觸控式彩色液晶螢幕,採全新 UltraMax™ 影像處理技術,能將將640x480像素,提升至1280x960像素。


▼ 這邊是測試牆壁內部有沒有空心漏水的狀態,先以吹風機開至熱風吹牆壁,紅外線熱像儀結合可見光與紅外線光譜,呈現出物體輪廓,使影像更加立體且便於判斷,並找出並凸顯溫度升高的敏感或危險情況。


▼ 雷射顯示器依據實際物理目標精確定位紅外線圖像上的熱點。


▼ 看起來樑柱的狀況還行,沒有太誇張的情況出現。


▼ 接著是量測玻璃厚度,由於契約上沒有特別寫到,所以就簡單量看看是否有符合一般標準。


▼ 使用的儀器是MX-3超音波測厚計,可從單邊測量厚度,適合:牆壁、陶瓷、玻璃、塑膠、船舶、橋樑、建築、儲存槽、管路,各種厚度量測及安全檢查。


▼ 經過量測落地窗為8.3mm左右,屬於強化玻璃,而一般房間的窗戶厚度為5.1mm左右,算是蠻普遍的。


▼ 最後一項是游離輻射偵測,採用的儀器是 Radiation Survey Meter,可對低水平的α,β,γ和X射線具有出色的靈敏度。經驗出結果都在0.013-0.018豪西弗。


▼ 驗屋大約一個星期內就收到驗屋公司的紙本資料,全彩印刷蠻精緻的。


▼ 內容每一頁都有蓋上它們公司的章,表示負起全責。


▼ 建議事項表,供大家驗屋時作一個參考,別被建商給唬了!


  常有人問說新成屋要不要驗屋,其實樓主還沒找驗屋公司前,都覺得可以自己來,以為灌灌水、敲敲磚、插頭檢查、訊號檢測就夠了,那只是基本中的基本。買房是人生大事,錢都花下去了,其實找一間實在的驗屋公司,樓主覺得是蠻划得來的,因為再好的建商總是會有疏忽,若沒有請專業驗屋,你最好期待瑕疵不會發生在你家。這次驗屋前後花了將近費時約4小時,檢查相當仔細也會對住戶做詳細說明,樓主也大開眼界看到了平常很少見的儀器,科技驗屋就是那麼方便,讓我這個外行人也可以透過儀器知道哪邊有缺失,至少不會被建商牽鼻子著走。這次初驗比較大的問題是排水管內有異物和偏心的狀態,其餘空心磚和填補不實都可以再修繕。也因為驗屋公司來的人數眾多,所以氣勢強!工地主任也比較不敢亂敷衍了事,下次複驗就看有沒有確實改善了!如果有興趣驗屋者,可直接搜尋生光非破壞檢驗有限公司,由於樓主在北部,他們在北部是叫瑪成科技驗屋,臉書可以找到,如果想要優惠,直接和他們小編說是看這篇文章過來的,很好談的老闆相信也會回饋鄉民的。
最近關於驗屋的業配文真的好多喔!驗屋真的是賺錢行業,可以提供公司電話?想應徵,感謝!

tottifigo wrote:
樓上皆已回訊
請收訊


t大好已回訊
請收訊

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