[關鍵時刻] 認識"炒房"對台灣的危害

cazando

15分

101樓

cazando

個人積分：15分

文章編號：37991115

Sunnision wrote:
可以分享一下他各時期的總房價、自備款、頭期款、每月房貸的資訊嗎? 我們真的很想知道他怎麼樣自助兼投資的成功案例！...(恕刪)

這應該看了就能算得出來,假設七成貸款好了,六百萬的房子只要不到兩百萬的頭款,只不過是把本來該付給房東的房租給拿去繳房貸利息罷了,寬限期過了才會有本金償還的壓力,但是四百萬左右的貸款假設是20年的房貸,本利攤還應該每個月也還在可以接受的範圍之內
如果他的收入在這個期間有得到提升,他自己的房價也有上漲的話,那他考慮賣出換房就不是不可能的了,重點在最後一間的房貸是不是他的收入可以承擔的範圍,中間換房的那個過程是不難做到的
房價在1000萬以下的只要條件不差都算較容易脫手,這不是太大的問題;換到1500萬以上真的就要看你的眼光了,看走眼了你就可能要撐一陣子了

狂傲浪人

18分

102樓

狂傲浪人

個人積分：18分

文章編號：37994093

cazando wrote:
我們的人民還沒有那個素質可以讓我們的政府做那些事

民粹凌駕專業,政府怎麼做都錯,所以乾脆少做少錯,不做不錯,所以不用抱太大的期望

面對現實,才能讓自己的日子過得比較好,抱著過高的期望,你只會得到失望而已

我還第一次看到有人可以把政府施政爛怪到人民身上的
原來人民素質要很高政府才可以施政
千錯萬錯都是人民的錯。
加油！好嗎！

Sunnision

6分

103樓

Sunnision

個人積分：6分

文章編號：37998682

cazando wrote:
這應該看了就能算得出...(恕刪)

基本上這個案子真的是一般人投資兼自住成功案例嗎? 我們發揮一下柯南實驗精神，直接以實際參考數據估計換算，就能一目瞭然！

條件一，本案說明主人翁五年間在士林區內從社子→劍潭→士林→天母，一路從5xx萬公寓換到1800萬公寓
條件二，由於本案例最初並未說明坪數大小，為了方便計算，我用下面連結的士林區房價成交行情來換算實際的坪數當成舉例 [47.2(95), 52.5(96), 66.8(97), 61.5(98), 72.2(99)]
http://news.pchome.com.tw/magazine/print/li/myhouse/3965/129925440061878055005.htm
條件三，本案是從士林區內低價區換到高價區，所以每換一區，但因細部跨區漲幅難以計算，所以並未列入計算考量
條件四，房貸條件，第一期自備款假設都是2成，而每次換屋以賣屋後的獲利當成自備，房貸期間以20年計，房貸利率僅以1.8%計

<當初、最終、及各期換屋坪數計算>
1) 假設當初是599萬在民國95年購入第一間公寓，以當年房屋成交行情來看，是47.2萬/坪，換算後可得到房屋坪數為12.69坪
2) 而最終是以1800萬買了天母的最後一間公寓，以民國99年的成交行情來看，是72.2萬/坪，換算後可得到房屋坪數為24.93坪
3) 以本案例看起來，像是小房逐步換大房，若以最初與最終的坪數差距來估算時，每次從偏遠區換到較精華區的坪數會以"4.08坪/次"的方式增加(這只是粗估，要是當事人可以現身說法會比較能還原事實)
4) 依造上述算法，可得換到劍潭的房屋坪數為16.77坪，而換到士林的房屋會是20.85坪

<各期房屋總價估算>
1) 以計算方便，假設從社子換到劍潭的時間點為民國96年，而從劍潭換到士林時間點為民國97年，士林換到天母時間點為上述的民國99年
2) 以上述假設換算劍潭當期房屋總價，則總價為875.4萬 (52.5萬*16.77坪)
3) 換到士林當期的房屋總價則是1392.78萬 (66.8萬*20.85坪)
4) 而最初的社子的房屋總價是599萬，最終的天母房屋總價為1800萬

<各期頭期款與貸款之換算> (以樂屋網房貸試算表換算)
1) 第一間社子的房子已經假設是付2成自備，所以自備款為119.8萬，房貸金額為479.2萬，而每月房貸為23830元
2) 隔年在民國96年賣掉社子房子，可以得到666.3萬(52.5萬*12.69坪)，還完剩餘貸款還剩下211.06萬 (粗估一年之本金還款為23.96萬)
3) 並於同年以頭期款211.06萬買下劍潭總價875.4萬之房屋，房貸金額為664.34萬，此時每月房貸為32965元
4) 然後在於下一年的民國97年賣掉劍潭房子，可以得到1120.24萬(66.8萬*16.77坪)，還完剩餘貸款還剩下483.58萬 (粗估一年之本金還款為27.68萬)
5) 再於同年以頭期款483.58萬買下士林總價1392.78萬之房屋，房貸金額為909.2萬，此時每月房貸為45129元
6) 之後於下兩年的民國99年賣掉士林房子，可以得到1505.37萬(72.2萬*20.85坪)，還完剩餘貸款還剩下833.44萬 (粗估兩年之本金還款為75.76萬)
7) 最後於同年以頭期款833.44萬買下天母總價1800萬之房屋，房貸金額為966.56萬，此時每月房貸為48008元

<估算後的發現>
1) 頭期款越換越多，從119.8萬->211.06萬->483.58萬->833.44萬
2) 房子坪數越換越大，從12.69坪->16.77坪->20.85坪->24.93坪
3) 房屋總價及貸款總數越來越高，從599萬(貸479.2萬)->875.4萬(貸664.34萬)->1392.78萬(貸909.2萬)->1800萬(貸966.56萬)
4) 每月房貸相對的就越換越高，從23830元/月->32965元/月(為原本之138.33%)->45129元/月(為原本之189.37%)->48008元/月(為原本之201.46%)

<發現後面的疑問>
上述所有的動作看起來大致都是投資兼自住能換來更大的房子，更多的頭期款，但別忘了，這同時也帶來更高的房貸以及延長的房貸年限(每次換屋後房貸年限都要重算)，表面上看似風光，實際上暗藏許多疑點：
1) 疑點一：依最近報導，台灣民眾的平均薪資倒退13年，本案例的主人翁每月薪資在這五年增加的幅度需要到讓人覺得匪夷所思的程度才能夠負的起這樣跳躍式的每月房貸增長
2) 疑點二：若是沒有超乎常人的薪資增長，那就是有親友資助或是中大獎讓實質的頭期款增加，否則怎麼付得起這樣幅度成長的房貸金額?
3) 疑點三：每次轉換的中間是否都是買賣交易無縫銜接? 若不是，難道不會花費轉換成本?

從上述的疑點來看，這個所謂的成功案例，是否是一般人能達到的成功案例呢? 看官們自行評判吧！

cazando

15分

104樓

cazando

個人積分：15分

文章編號：37998989

Sunnision wrote:
基本上這個案子真的是...(恕刪)

這就是思考上所產生的謬誤了,光憑數據你是無法貼近消費者的心理狀態的,房地產的心理價值大於實際價值
不動產估價師會告訴你,房地產有很大的泡沫;但市場卻告訴你,泡沫還不會破,就是一個只看數據,一個卻是現在的市場心理
實際上現在股市的泡沫比房地產的泡沫更大,景氣這麼差還能有7500點?
多的我就不說了,你可以自己比較一下,資金對房地產的信心比較大還是股市的信心大

案例中的過程是不難做到,風險僅在屋主打算甚麼時候獲利了結出場而已,不過換到1800萬的物業如果屋主的本業收入沒有同比增長,屋主承擔的資金鏈的斷鏈風險相對就比較大,但如果屋主已經在換屋的過程中培養出自己的選屋眼光或是他有維持資金鏈的方法,那或許對他來說是沒甚麼風險

Sunnision

6分

105樓

Sunnision

個人積分：6分

文章編號：37999997

cazando wrote:
這就是思考上所產生的謬誤了,光憑數據你是無法貼近消費者的心理狀態的,房地產的心理價值大於實際價值
...(恕刪)

把實際的狀況點出來為何是思考上的謬誤? 還是您要針對我說的疑點來說明?
說真的，這個案例有哪邊可以證明是一般人的案例呢?
我怎麼看都只是為了哄騙人上車的話術，處處隱藏了不對稱資訊，我僅是把狀況列出來，大家可以討論！

認真過日子

25分

106樓

認真過日子

個人積分：25分

文章編號：38000985

Sunnision wrote:
基本上這個案子真的是...(恕刪)

真正的自住換屋是以小換大的情況下:
房價漲,買高賣高,房貸高
房價跌,原自住不賣或是低買低賣

若是自住換屋是以大換小的情況下
房價漲,賣高買低賺價差
房價跌,低賣低買賺價差

一般在房價上漲時,常聽說什麼愈換愈大,然後房貸快還光的那一種人,其實不是炒房就是炒股,不然就是中樂透得到遺產

mobile01cat1

8分

107樓

mobile01cat1

個人積分：8分

文章編號：38001793

原來咬牙買房子的人就是樓主所謂的「既得利益者」，
受教了，您就慢慢等房子回到您想要的「合理價格」吧！

20多年前林森北路附近四季芳庭建案推出時，
好像每坪是7萬多元，當時認為這種天價神經病才會買，
蓋好後沒幾年漲到20多萬一坪，當時也認為一定會泡沬化，
現在一坪要40多萬，事實證明越晚買越貴！
當初相信李辛長無殼蝸牛運動的可能性，
堅持不早買房，現在後悔死了！

台灣房屋自有率高達八成以上，
有這麼大比例的「既得利益者」存在，
要讓房價崩盤可能性實在不大。

Gullit168

677分

108樓

Gullit168

個人積分：677分

文章編號：38002135

炒房者跟一般大眾的差別在於
炒房者敢拚身家去拚輸贏
一般散戶只敢喊卻不敢下手，卻回頭喊炒房者無良
哈哈

人性本貪阿~~ 有膽的就大貪、沒膽的就當酸民而已~~~

自由平等跟齊頭式平等，是兩碼子事~~

cazando

15分

109樓

cazando

個人積分：15分

文章編號：38003396

Sunnision wrote:
把實際的狀況點出來為何是思考上的謬誤? 還是您要針對我說的疑點來說明?
說真的，這個案例有哪邊可以證明是一般人的案例呢?
我怎麼看都只是為了哄騙人上車的話術，處處隱藏了不對稱資訊，我僅是把狀況列出來，大家可以討論！...(恕刪)

你以為是甚麼東西騙了你?其實就是你引用的那些數據騙了你而已
因為房地產的心理價值大於實際價值,你明白這個道理嗎?你要體會的是一種感覺而不是看冷冰冰的數據
很簡單的一個問題問你,你會因為這個物業很便宜就想買,還是會因為這個物業的綜合條件你很滿意才會想買呢?
我都用股市信心來做對比了,再仔細想想你就能想通了,景氣連八藍指數還能上7500,你告訴我這是不是泡沫?
拜託!全世界的經濟榮景就是個大泡沫,你還以為房地產的泡沫最大?房地產泡沫還算是小咖的了,其他那些更虛的大泡沫會先爆炸,所以你不用擔心房地產的泡沫會先爆炸,明白了嗎?

還有那些理專和甚麼基金經理人難道都說老實話不用話術哄你進場?那也沒看到你聽他們的買股票或基金就發財了
自己多做點功課,誰又能騙得了你?房地產比那些金融產品來說算是資訊透明太多了

為什麼我敢這麼說?因為我為了瞭解房地產投資,地政士,經紀人,估價師的課我都去聽去上,那些房仲能騙得了我嗎?我沒事就到處多轉轉多看多交朋友問問行情,請問那些虛假的開價能唬得到我嗎?
成交價格永遠是談出來的,不敢談不去談你又怎麼會得到滿意的價格呢?何況買賣不成仁義在,就算談不成買賣我也多交個朋友又有甚麼損失?

你在這上面用了多少心?被騙是你自己活該不用功吧,不然怎麼會被那些不入流的騙術給騙了呢?
這些經驗不是在網上打打嘴砲就能學到的,你得從實戰中才學得到真本事ok?

casperlee

71分

110樓

casperlee

個人積分：71分

文章編號：38003808

有的人只想
安居樂業拿生命中賺的一部分買房
其他過別的生活
而不是因為不參與炒房就被打入酸民
就必須拿出絕大的部分賺的錢來買房
然後一輩子沒有其他生活

人不貪心不等於是酸民
什麼是真正的公平正義?
要不要你先去查字典看這兩個字的含意
貪就貪無須美化

Gullit168 wrote:
炒房者跟一般大眾的差...(恕刪)

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