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在一次偶然的餐敘中，一位企業家夫人與我提起很多先進國家買房只買室內的坪數，為何台灣買房要買那麼多的公設？若只買室內坪數，房價會不會便宜一點呢？
閒聊中，我跟這位企業家夫人從兩個面向談起，第一個面向是台灣房地產的登記制度是沿續日據時代的制度，土地與房屋採分別登記且房屋是從實登記，簡單地說，就是有多少面積就登記多少，要登記到滴水線。
第二個面向是，為什麼現在大樓公設比會愈來愈高呢？
把時間回推到20幾年前，早期公寓梯間的寬度沒規定，兩戶人家一打開大門都快撞在一起了，為了有更舒適的居住空間，修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬；
第二，防災安全考量下，樓梯及電梯的排煙空間不能共用，需設置獨立的排煙室，而在一次火災中發現若唯一的逃生梯著火，會造成住戶逃生困難。因此，政府開始修訂法令明文規定，8樓以上強制要做兩支逃生梯；
第三，地下室防空避難設施兼做停車需求，停車需求大量的增加，地下室往往需挖到B4及B5才夠住戶使用，這些改變都使得公共設施的面積不斷增加。
公設比，是指所有建築物完整的登記，包括一樓梯廳、各樓層梯廳、逃生消防、地下室、水電供應空間、健身房及交誼廳等公共設施總和，除以每戶面積，這也是公設比為何從早期的20％至25％已提高到現今30％至33％。
企業家夫人提到房子100坪，售價1,000萬元，售價10萬元／坪，公設面積35坪，室內面積只有65坪，房屋售價應該是65坪X10萬元／坪=650萬元、而不是1,000萬元！其實，建築物價格是成本效益加上合理利潤，若用室內面積65坪計算，其售價約16萬元／坪才是合理。
===> 我的天...... 這位企業家夫人真的只能當夫人，不能當企業家
現今政府對房地產登記是有明文規定，內政部在買賣制式合約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積，甚至車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。所以，不管是以售坪還是室內坪數來計價，房屋總價仍是1,000萬元，用售坪算每坪單價10萬元，用室內坪算每坪單價16萬元。
當然，房地產應該如何登記沒有絕對的對錯，台灣既有住宅已有840萬戶並採用原來的登記模式，若貿然修改法令，本來房地買賣雙方對售價及計價恐有不同的認知，容易造成市場交易的混亂及社會的不安，銀行的估價也要認同，否則也是困擾。
未來，房地產登記制會變成什麼模式？我想，這是可以討論的，前提是政府、建商與民眾三方要有共識，如果都想往室內實際坪數登記，多餘的空間應如何登記載明，應作討論並找到合理的解決方法，社會有共識再來修也不遲。
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新成屋，簽約前要問資料要看現場，預售屋則資料更要要求，建商合約書審閱期要認真看，不懂就去要資料，一切都看白紙黑字寫的較保險。
以下是內政部實價登錄，分母自己選，什麼實坪虛坪都很清楚
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ripyu.tw wrote:
這是實價登錄
賣房網站都沒有
甚至連車位都加進去當分母 製造低單價假象
不想問資料，自己粗估一下：人家要是講 50 坪房型，公設比 35%，50*0.65=32.5 (室內坪)。想龜毛一點，就去要資料，最簡單的就是要一張合比例的室內平面圖，再問個挑高，差不多就可以算很準了。會算會看的人，根本不會太在意什麼實虛坪。
而不會算的人，我覺得法定要求建設公佈實坪在廣告文宣沒什麼問題，愛怎麼算單價就各自去算便是。不管單價怎麼算，那只是心裏一種比較衡量不同案子物件的方法「之一」，但總價就是那麼回事。
至於什麼叫合理的公設比，也許高小姐有她的看法，聽她說看看便是。她也不過中華民國的一位公民，我們大家都是中華民國的一位公民，大家都可以講。
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dancingra wrote:
不想問資料，自己粗估一下：人家要是講 50 坪房型，公設比 35%，50*0.65=32.5 (室內坪)。想龜毛一點，就去要資料，最簡單的就是要一張合比例的室內平面圖，再問個挑高，差不多就可以算很準了。會算會看的人，根本不會太在意什麼實虛坪。
而不會算的人，我覺得法定要求建設公佈實坪在廣告文宣沒什麼問題，愛怎麼算單價就各自去算便是。不管單價怎麼算，那只是心裏一種比較衡量不同案子物件的方法「之一」，但總價就是那麼回事。
至於什麼叫合理的公設比，也許高小姐有她的看法，聽她說看看便是。她也不過中華民國的一位公民，我們大家都是中華民國的一位公民，大家都可以講。
那麼麻煩幹嘛 只接規範用 可用坪數計價就好了啊
公設管你要多要少 90%也行
直接講明了我1坪就是 100W
買麵包也是一樣 誰會跟你分內部陷料比例
我一個麵包 就是賣你100 嫌貴買50的
買房我就是用來住的 買麵包我就是用來吃的
故意混淆為了什麼 心裡沒數嗎?
有種就像設備 授權計價阿
我不用健身房 不用游泳池 不搭電梯 這部分設施就 不要給我計算在房價內
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