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文章編號：52502865
第一審：
臺灣新北地方法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 102,訴,2487
【裁判日期】 1021213
【裁判案由】 給付服務費
【裁判全文】
臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2487號
原 告 遠東世紀興業有限公司
法定代理人 莊碧霞
訴訟代理人 陳友炘律師
被 告 寰賀科技股份有限公司
法定代理人 王伶圭
訴訟代理人 黃繼儂律師
上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國102 年11月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告（原名「遠東世紀不動產仲介有限公司」）於民國
102 年3月15日與被告簽訂不動產出售委託契約書，約定
由原告為其仲介銷售其所有坐落門牌號碼新北市○○區○
○路000號15樓之7及15樓之8等二戶房屋，併同地下層平
面式編號1036、1037等二停車位，連同坐落之土地，委託
銷售之總價款為新臺幣（下同）5,160萬元，且上開房地
經由原告售出後，被告應支付原告以售出總價款3%計算之
服務費。而原告接受上開委託後，即依約為被告尋訪買主
，於102年3月18日即有第三人高錦雯向願以5,170萬元購
買上開房地，同時提出面額150萬元之支票為保證，簽立
買賣議價委託書為證，當日即由被告確認，並在前開買賣
議價委託書末尾蓋章證明。又被告於透過原告與第三人進
行議約後，原告於完成議約時，亦同意仲介服務之佣金為
總價2%。茲以第三人高錦雯所為出價，既已高於被告委託
銷售之金額，並已經被告蓋章確認，被告與第三人高錦雯
間就前揭房地之買賣關係即應屬成立，被告自應依約支付
售出總價款5,170萬元之2%計算之服務費，即為1,034,00
0 元。惟嗣後被告屢屢藉詞推託，始終不願依議定之買賣
契約進行簽約，並依約支付服務費，爰據雙方間委託買賣
仲介之法律關係，提起本件訴訟。
（二）查被告並不否認其與第三人高錦雯間所約定簽約日期展延
至102 年3 月28日下午3 時之情事，惟當日第三人高錦雯
因陸上交通因素，致未能於約定時間抵達，然再三要原告
請被告人員稍候，惟第三人高錦雯於同日4點45分抵達原
告處所，被告人員均已離去，當時第三人高錦雯隨即以郵
局存證信函知會被告，並通知於文到3日內簽訂買買契約
，此存證信函並於次日即102年3月29日送達被告，但迄今
被告均未有何受領第三人高錦雯所提出履行簽約義務之給
付。是以縱如被告主張其與第三人高錦雯間僅具有成立買
賣契約之預約關係存在，則此預約係以雙方互負簽訂買賣
契約為其等之給付義務，是第三人高錦雯未於約定之102
年3月28日下午3時抵達原告處所，亦僅有給付遲延之問題
而已，且並非全無補正之可能，況其亦即以存證信函表示
提出給付之意旨。就此而言，被告既未有任何正當理由表
明其不為受領之原因，則其與第三人高錦雯未能成立買賣
關係，自屬可歸責於被告之事由，依委託不動產出售委託
契約書第5條第1款及第6條第3款所訂，仍應視為亦已成交
，被告仍有依約支付服務費之義務。
（三）聲明：1.被告應給付原告1,034,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願
供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告與買方即第三人高錦雯就系爭房地僅止於議價階段
，後因非可歸責被告之原因而未簽訂買賣契約：
１、被告於102 年3 月18日同意以5,170 萬元出售系爭不動產
予第三人高錦雯，且簽署於議價書上，因知即將與第三人
高錦雯簽立買賣契約，被告旋委託代書著手撰擬細部買賣
契約，然因原告未告知被告有關第三人高錦雯聯絡方式，
議價書上亦看不出第三人高錦雯住居所地與電話，原告即
續擔任買賣雙方之商議橋樑，由原告負責向買賣雙方溝通
、協調買賣契約概項、簽約與付款時程等。然因原告表示
第三人高錦雯不及審閱契約，故需展延至102 年3 月28日
下午3 時簽訂買賣契約書，被告對此並無意見，進修正載
明議價書第5 條第6 項內容。申言之，自原告與第三人高
錦雯接洽，並於102 年3 月18日簽立議價書後，至原告居
中協調簽約付款時程，且通知被告延展簽約期之期間，被
告俱未見過第三人高錦雯，皆由原告居中處理，代為聯絡
第三人高錦雯。
２、詎被告依約定時間前往原告公司，卻未見第三人高錦雯出
現，甚者，原告更當場告知被告，表示第三人高錦雯轉為
看上其他標的物，因而不願購買系爭不動產，被告突聞此
情至感詫異，然因被告不知第三人高錦雯之聯繫方式，只
得請原告當場電詢並口頭催告第三人高錦雯確認是否買受
，原告電詢結束後，旋當場向被告明確表示第三人高錦雯
確定不為買受系爭不動產等語，從而，該日買賣雙方無法
完成簽約，被告便於當日下午近5時離開，則該買賣契約
之所以未能簽立，並非可歸責予被告甚明。
（二）按參照最高法院61年台上字第964 號判例、80年度台上字
第1883號判決意旨，買賣契約當事人就標的物及其價金互
相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明
文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約
標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付
、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內甚明。經
查，原告與第三人高錦雯所簽訂併經被告簽署之議價書，
其上僅有買賣價金、議價期間、稅費及規費、付款條件、
議價條件、服務費等約定，又該議價書為原告提供之定型
化契約，所印製之稅費與規費、付款條件等重要交易內容
，並無法劃一約制各該個案買賣雙方，又其他諸點交責任
、如瑕疵擔保、違約責任等，均非議價書所規範亦未經買
賣雙方約定，是核議價書性質應屬預約，固可作為本約之
張本，然不能據此認定買賣契約成立，準此，被告與第三
人高錦雯未依議價書之約定於102 年3 月28日簽署買賣契
約書，雙方未就買賣達成合意，買賣關係顯然不成立，已
屬明確。甚者，本件乃因買方違約不買，不動產出售委託
書第3 條復規定：「委託標的物經由乙方售出後」為原告
請求給付服務費之前提條件，則系爭不動產未經售出，原
告顯然無請求給付服務費之權利，灼然至明。
（三）查原告雖稱被告託辭不與高錦雯簽約，乃提出之102年5月
3日存證信函及102年5月10日存證信函為證，進就被告名
下財產聲請假扣押，然該等證物誠與原告本案服務費請求
顯然無關。而被告雖確實收訖上開假扣押聲請狀所附存證
信函，惟102年5月3日存證信函竟包含不相關之訴外人「
吳進雄」簽署之買賣議價委託書及支票佐為附件，又102
年5月10日存證信函亦含括訴外人「吳進雄」簽署之買賣
議價委託書佐為附件，核上開兩函與原告提出假扣押聲請
狀之102年5月3日存證信函、102年5月10日存證信函，兩
相參照可見原告故意不提該二封存證信函之附件，甚者，
進一步查明該附件之買賣議價委託書，亦洵非本來之買方
第三人高錦雯，而係另一不相關之訴外人吳進雄，顯見原
告故意將訴外人吳進雄混為第三人高錦雯名義，佯裝第三
人高錦雯確實於102年3月28日即表訂簽約日後有簽訂買賣
契約之意，藉此誤導鈞院致假扣押裁定有重大違誤。甚者
，原告竟可於102年5月2日後另與吳進雄接洽，再擅自簽
立議價委託書，益證原告明知被告未與第三人高錦雯就系
爭不動產成立買賣契約，竟執此要求服務費，要無可採。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利
判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於102年3月15日與被告簽訂不動產出售委託契約書
，約定由原告為其仲介銷售其所有系爭2戶房屋，併同地下
層平面式2停車位，連同坐落之土地，委託銷售之總價款為
5,160萬元，且上開房地經由原告售出後，被告應支付原告
以售出總價款3%計算之服務費等語，業據提出不動產出售委
託書影本1份為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之
主張為真實。再原告復主張係被告拒不履行簽約之義務，依
委託不動產出售委託契約書第5條第1款及第6條第3款所訂，
仍應視為亦已成交，被告仍有依約支付服務費之義務乙節，
則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者，
為原告仲介之系爭不動產買賣契約未簽訂是否係因被告違約
所致？原告請求被告依約支付服務費，有無理由？茲敘述如
下。
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及
過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主
要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字
面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
18年上字第17 27號、17年上字第1118號判例意旨，98年
度臺上字第1925號裁判意旨參照）。
（二）查依兩造所訂定委託不動產出售委託契約書第5條第1款「
委託銷售期間內，甲方（即被告）如拒絕以本委託條件與
乙方（即原告）所介紹對象成交者」及第6條第3款「若可
歸責於甲方之事由，致出售不能完成…，甲方仍應支付予
乙方服務費用」之內容，應認原告於不動產未能出售而仍
須支付服務費用之情形，係指被告拒絕以該委託條件與原
告所介紹對象成交，及可歸責於被告之事由致出售不能完
成，原告始仍得依約請求服務報酬。而查，原告主張接受
上開委託後，即依約為被告尋訪買主，於102年3月18日即
有第三人高錦雯向願以5,170萬元購買上開房地，同時提
出面額150萬元之支票為保證，兩造並簽立買賣議價委託
書等語，固據提出買賣議價委託書影本1份為證，被告就
此亦不爭執，然該買賣議價委託書第五條第6項係明定「
若議價成功，應於民國102年3月28日簽定買賣契約書」等
語，則查，被告辯稱其已依約定時間前往原告公司，卻未
見第三人高錦雯出現，從而該日買賣雙方無法完成簽約，
被告便於當日下午近5時離開等語，並據提出停車場收據
影本1件為憑（見本院卷第49頁），是原告既亦主張於102
年3月28日當日第三人高錦雯因陸上交通因素，致未能於
約定時間抵達，然再三要原告請被告人員稍候，惟第三人
高錦雯於同日4點45分抵達原告處所，被告人員均已離去
等語，應認被告前開辯稱其已依約定時間前往原告公司，
卻未見第三人高錦雯出現，從而該日買賣雙方無法完成簽
約等語，即非不可採信。綜上，被告既已於102年3月28日
當日依約到達原告處所等待訂約，惟因第三人高錦雯遲到
致無法完成訂約，縱其後原告或第三人高錦雯另通知被告
履約，然無法訂約之原因，係因第三人高錦雯未依時到場
所致，則原告主張此為可歸責於被告之事由致出售不能完
成等語，尚屬無據。又原告雖另主張第三人高錦雯未於約
定之102年3月28日下午3時抵達原告處所，亦僅有給付遲
延之問題而已，且並非全無補正之可能等語，然此給付遲
延之情形縱可補正，惟買賣契約終無法成立之原因，確因
第三人高錦雯未於約定時間所致，故被告辯稱買賣契約之
所以未能簽立，並非可歸責予被告等語，自屬有據。
（三）再原告固主張第三人高錦雯隨即另以郵局存證信函知會被
告，並通知於文到3日內簽訂買買契約，此存證信函並於
次日即102年3月29日送達被告等語，然此顯係於系爭買賣
議價委託書第五條第6項所明定「若議價成功，應於民國
102 年3月28日簽定買賣契約書」其後之時，益證被告所
辯屬實，被告並無不依約履行簽約義務之情事。此外，原
告並未提出其他證據證明被告有何拒不履行簽約義務之情
事，是原告主張依委託不動產出售委託契約書第5條第1款
及第6條第3款之約定，請求被告給付服務費等語，即屬無
據。至原告於102年5月2日後，固另有與訴外人吳進雄接
洽，復簽立議價委託書，然原告就此並未另與被告簽立議
價委託書，且就買賣價金、稅費、規費、付款條件、議價
條件、服務費等約定，亦未經買賣雙方意思表示合致，有
買賣議價委託書影本1份在卷可參（見本院卷第58頁），
原告自不得據此對被告為本件之請求，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張依委託不動產出售委託契約書第5條第1
款及第6條第3款之約定，請求被告給付1,034,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，
為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假行之聲請
亦失所附麗，不應准許，併予駁回。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證
據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影
響，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 張傑琦
第二審：
臺灣高等法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 103,上易,96
【裁判日期】 1030617
【裁判案由】 給付服務費
【裁判全文】
臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第96號
上 訴 人 遠東世紀興業有限公司
法定代理人 莊碧霞
訴訟代理人 蘇弘志律師
陳友炘律師
被 上訴人 寰賀科技股份有限公司
法定代理人 王伶圭
訴訟代理人 黃繼儂律師
上列當事人間給付服務費事件，上訴人對於民國102年12月13日
臺灣新北地方法院第一審判決（102年度訴字第2487號）提起上
訴，本院於103年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國102年3月15日與被上訴人簽訂不動產
出售委託契約書（下稱系爭委託書，兩造間之契約關係下稱
系爭委託契約），約定由伊為被上訴人仲介銷售門牌號碼新
北市○○區○○路000號15樓之7及15樓之8等二戶房屋，併
同地下層平面式編號1036、1037等二停車位，連同坐落之土
地應有部分（下合稱系爭不動產），委託銷售之總價款為新
臺幣（下同）5160萬元，系爭不動產經伊售出後，被上訴人
應支付出售總價3％計算之服務費予伊。伊於102年3月18日
尋得訴外人高錦雯願以5170萬元購買系爭不動產，同時提出
面額150萬元之支票（下稱系爭支票）為保證，簽立買賣議
價委託書（下稱系爭議價書）為證，當日即由被上訴人確認
，並於系爭議價書末尾蓋章證明。伊於完成議約時，同意仲
介服務之佣金為總價2％。茲高錦雯之出價既高於被上訴人
委託銷售之金額，並經被上訴人蓋章確認，被上訴人與高錦
雯間就系爭不動產買賣關係（下稱系爭買賣契約）即屬成立
，被上訴人應依約支付售出總價5170萬元2％計算之服務費
103萬4000元（下稱系爭服務費）予伊。惟被上訴人屢藉詞
推託，始終不願依議定之系爭買賣契約進行簽約，亦拒付系
爭服務費，爰依系爭委託書第五條第1項、第六條第3項後段
，請擇一為有利之判決等情。
二、被上訴人則以：伊固於102年3月18日同意以5170萬元出售系
爭不動產予高錦雯，且簽署系爭議價書。然因上訴人表示高
錦雯不及審閱契約，需展延至同月28日下午3時簽訂系爭買
賣契約書，伊未見過高錦雯，皆由上訴人居中處理、代為聯
絡。詎伊依約定時間前往上訴人處，未見高錦雯出現，上訴
人更當場告知伊，高錦雯看上其他標的物，不願購買系爭不
動產，伊因不知高錦雯之聯繫方式，只得請上訴人當場電詢
並口頭催告高錦雯確認是否買受，上訴人電詢結束後，旋當
場向伊明確表示高錦雯確定不買系爭不動產。是伊與高錦雯
就系爭不動產僅止於議價階段，係因不可歸責於伊之事由而
未簽訂系爭買賣契約。況系爭議價書係屬預約性質，固可作
為本約之張本，不能據此認定系爭買賣契約成立。伊與高錦
雯未依系爭議價書約定於102年3月28日簽署系爭買賣契約書
，顯見系爭買賣契約未成立。依系爭委託書約定，伊於系爭
不動產售出後始應給付系爭服務費，然系爭不動產並未售出
，上訴人自不得請求給付系爭服務費等語置辯。
三、上訴人於原審之起訴聲明為：(一)被上訴人應給付上訴人103
萬4000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。被上
訴人於原審之答辯聲明則為：(一)上訴人於原審之訴駁回；(二)
如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。經原審判決
：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原審判決
，提起上訴，上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給
付上訴人103萬4000元，及自起訴狀送達翌日起按週年利率
百分之五計算之利息。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第102頁至第103頁、第126頁
，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內
容）：
（一）兩造於102年3月15日簽訂系爭委託書，約定由上訴人為被
上訴人仲介銷售系爭不動產，委託銷售之總價為5160萬元
。系爭不動產經由上訴人售出後，被上訴人應給付上訴人
以售出總價款3％計算之服務費，兩造間成立系爭委託契
約（影本見原審卷第8頁至第10頁）。
（二）被上訴人於102年3月18日同意以5170萬元出售系爭不動產
予高錦雯，且簽署系爭議價書（影本見原審卷第11頁），
並約定於同月28日下午3時簽訂系爭買賣契約書。斯時，
上訴人曾出示系爭支票予被上訴人。
（三）高錦雯未於102年3月28日下午3時到達約定簽訂系爭買賣
契約之處所，被上訴人未與高錦雯簽訂系爭買賣契約書。
（四）被上訴人與高錦雯間皆由上訴人居中聯絡，被上訴人與高
錦雯未曾碰面。
（五）兩造不爭執之往來關聯事件時序經過（詳見本院卷第102
頁背面至第103頁、第126頁，於茲不贅）。
五、經本院於103年3月31日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見
本院卷第103頁）：
（一）上訴人依系爭委託書第五條第1項約定，請求被上訴人給
付系爭服務費，有無理由？
１、系爭委託書第五條第1項約定，是否因違反消費者保護法
（下稱消保法）第12條第2項第1款至第3款規定而無效？
２、系爭委託書第五條第1項約定，是否因違反民法第247條之
1第1款至第4款規定而無效？
３、系爭買賣契約是否成立？
４、是否因可歸責於被上訴人之事由，致未簽訂書面之系爭買
賣契約？
５、被上訴人有無拒絕以系爭委託書之委託條件，與上訴人所
介紹對象成交之情形？
（二）上訴人依系爭委託書第六條第3項後段約定，請求被上訴
人給付系爭服務費，有無理由？
１、系爭委託契約書第六條第3項後段約定之適用，是否以系
爭買賣契約成立為前提？
２、系爭買賣契約是否成立？
３、是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產
之出售？
六、茲就爭點分別論述如下：
（一）上訴人依系爭委託書第五條第1項約定，請求被上訴人給
付系爭服務費，為無理由。
１、系爭委託書第五條第1項約定，因違反消保法第12條第1項
、第2項第2款、第3款規定而無效。
消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服
務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、
經銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者
與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型
化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀諸消保
法第2條第1款、第2款、第3款、第7款等規定即明。查兩
造因成立系爭委託契約而簽訂系爭委託書，約定由上訴人
為被上訴人仲介銷售系爭不動產，倘系爭不動產經上訴人
售出後，被上訴人應給付上訴人服務費等情，為兩造所不
爭執（見上四之（一）所載）。職是，兩造間之系爭委託
契約係屬消費關係，系爭委託書第五條第1項約定，係屬
消保法第2條第7款之定型化契約條款，堪予確定。上訴人
陳稱：系爭委託契約非屬消費關係、系爭委託書第五條第
1項約定，非屬定型化契約條款云云（見本院卷第140頁）
，要非可取。
定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其
顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不
予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要
權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者
。消保法第12條定有明文。又系爭委託書第五條第1項約
定：「五有下列情形之一者，甲方（即被上訴人）仍應支
付服務費予乙方（即上訴人）：1.委託銷售期間內，甲方
如拒絕以本委託條件與乙方所介紹對象成交者。」（見原
審卷第9頁），至為明灼。
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條
、第568條第1項分別定有明文。審諸系爭委託契約書載明
「委託乙方銷售」、「服務費」、「委託條件」、「乙方
所介紹對象」等約定文字觀之，顯見系爭委託契約確有居
間契約性質（見本院卷第126頁背面闡明，並參本院卷第
117頁背面至第118頁、第154頁至第155頁；第140頁之兩
造意見），堪予確定。
細繹系爭契約書第五條第1項內容可知，倘上訴人與介紹
對象協議以系爭委託書之委託條件成立買賣契約，被上訴
人不得拒絕，否則即應給付系爭服務費，顯然壓縮被上訴
人是否與上訴人報告之訂約對象締約之自由。易言之，上
訴人若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被上訴人有
無成立契約之意思，已剝奪被上訴人優於委託條件或選擇
交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被上訴人
利益之立法意旨。基此，系爭委託書第五條第1項約定排
除民法568條第1項規定（成立始得請求報酬），然與居間
契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定
，至為明顯。
參以被上訴人簽訂系爭委託書之目的，乃透過上訴人報告
訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出
售系爭不動產。倘上訴人可不論磋商結果是否為符合被上
訴人之較佳利益，即得以委託條件強令被上訴人選擇接受
或給付服務費，致被上訴人無取捨權利，上訴人亦無盡善
良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約目的
，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖，至為明悉。
觀諸系爭議價書下方所載：「賣方同意出售確認：賣方同
意依上開內容出售無誤。賣方簽收日期：」、「買方取回
議價金確認：買方取回議價金確認，本議價因□期滿未經
賣方確認□賣方簽認前買方撤回議價，故保證金返還買方
。買方簽收」等詞（見原審卷第11頁）以考，可見系爭委
託契約之實際履約過程乃為：上訴人於取得系爭議價書後
，仍須與被上訴人議價，由被上訴人確認是否同意出售，
如未經被上訴人確認，或被上訴人確認前，買方撤回議價
，買方可取回保證金，系爭議價書效力即解除。基此，於
被上訴人確認系爭議價書前，有不賣之權利，而買方在被
上訴人確認前，亦有不買之權利，應合於系爭委託契約真
意。從而，於議價確認前階段，上訴人不能取得請求服務
費之權利，始符系爭委託契約之實際狀況。因此，依系爭
委託書第五條第1項約定，被上訴人如拒絕與上訴人介紹
之對象成交，即需給付系爭服務費，顯與系爭議價書所載
賣方有不賣之權利，顯有抵觸，而違誠信原則，甚為明灼
。
承上 、 所述，系爭委託書第五條第1項違反消保法第
12條第2項第2款、第3款規定，即應推定其顯失公平。又
如上 所載，系爭委託書第五條第1項約定與系爭委託書
實際運作情形，亦屬有間，顯屬違反誠信原則之定型化契
約條款。據此，系爭委託書第五條第1項約定，因違反消
保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效，洵堪
認定。
２、系爭委託書第五條第1項約定既因違反消保法第12條第1項
、第2項第2款、第3款規定而無效，則上訴人依系爭委託
書第五條第1項約定，請求被上訴人給付系爭服務費（包
括高錦雯、吳進雄，參本院卷第103頁背面），即為無理
由，實可確定。至原列「系爭委託書第五條第1項約定，
是否因違反民法第247條之1第1款至第4款規定而無效？」
「系爭買賣契約是否成立？」「是否因可歸責於被上訴人
之事由，致未簽訂書面之系爭買賣契約？」「被上訴人有
無拒絕以系爭委託書之委託條件，與上訴人所介紹對象成
交之情形？」等爭點，不論結果如何，皆不影響上開認定
，要無贅予論列之必要，併此指明。
（二）上訴人依系爭委託書第六條第3項後段約定，請求被上訴
人給付系爭服務費，亦為無理由。
１、系爭委託契約書第六條第3項後段約定之適用，應以系爭
買賣契約成立為前提。
細繹系爭委託書第六條第3項約定：「若因可歸責於甲方
之事由，致出售不能完成，則應由甲方負責加倍賠償買方
所付定金金額。且該案視同已由乙方介紹售出成交，甲方
仍應支付乙方服務費用。」等詞以考，應指系爭買賣契約
成立後，因可歸責於被上訴人之事由，致未能完成系爭不
動產之出售時，上訴人始得向被上訴人請求系爭服務費，
至為明灼。
２、系爭買賣契約尚未成立。
解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過
去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗
法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要
目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律
效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面
或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
審諸系爭委託書第六條第1項、第3項分別約定：「乙方所
收受買方之斡旋金，於甲方同意出售時，即轉為定金…」
「若可歸責於甲方之事由，致出售不能完成，則應由甲方
負責加倍賠償買方所付定金金額，且該案視同已由乙方介
紹售出成交，甲方仍應支付予乙方服務費用」等詞（見原
審卷第9頁）以察，堪認因可歸責於被上訴人之事由致出
售不能完成時，雖系爭不動產未出售，上訴人仍得請求系
爭服務費，至為明顯。
被上訴人於102年3月18日同意以5170萬元出售系爭不動產
予高錦雯，且簽署系爭議價書，並約定於同月28日下午3
時簽訂系爭買賣契約書；斯時，上訴人曾出示系爭本票予
被上訴人等情，固為兩造所不爭執（見上四之（二）所載
），自堪信為真正。惟細繹系爭議價書第二條約定議價期
間；第五條第2項至第5項分別約定議價不成功、成功各種
狀況之權利義務關係；第6項載明：「若議價成功，應於
民國102年3月28日簽定買賣契約書」等情以考，足徵系爭
議價書雖分別經被上訴人、高錦雯簽署，然系爭買賣契約
尚未成立，至為明灼。
觀諸系爭議價書內容，為高錦雯委託上訴人代為議價，並
無上訴人得代理高錦雯與被上訴人進行系爭買賣契約訂約
之權限約定（參系爭議價書前言第1列至第4列）。蓋系爭
議價書明示若議價成功，應於102年3月28日前簽訂系爭買
賣契約。從而，不論上訴人何種方式之居中磋商，均應待
高錦雯與被上訴人會面交涉，以確定簽訂系爭買賣契約條
款，而不得認兩造職員之電郵往來，即認系爭買賣契約成
立。況上訴人既立於居間角色協助被上訴人與高錦雯訂約
，焉有代理高錦雯與被上訴人訂立系爭買賣契約之理。職
是，上訴人主張：伊分別代理被上訴人、高錦雯成立系爭
買賣契約云云，自非可採。
代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得為本人與
自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人
與第三人之法律行為。民法第103條第1項、民法第106條
本文規定甚明。考諸系爭委託書、系爭議價書內容，上訴
人並無代理被上訴人成立系爭買賣契約書之權限，亦無代
理高錦雯成立系爭買賣契約書之權限，更無經被上訴人、
高錦雯許諾得為雙方代理之依憑。準此，上訴人主張：系
爭買賣契約業因上訴人分別代理被上訴人、高錦雯而成立
，不以書面或要式行為為必要云云，亦非可取。至上訴人
提出之上證1、上證2、上證3（影本見本院卷第33頁至第
60頁），乃於系爭買賣契約簽訂前，上訴人先行居間磋商
契約條款，便利被上訴人、高錦雯間成立系爭買賣契約之
行為，不能以此推認系爭買賣契約之成立，併此指明。
上訴人主張：被上訴人職員於102年3月28日到場時未出示
經授權處分系爭不動產文件，高錦雯雖未到場，但系爭買
賣契約簽署仍可補正云云。惟系爭議價書既明示：「若議
價成功，應於102年3月28日前簽訂買賣契約書」，別無補
正約定之約定或合意，則上訴人所稱補正之依據為何？況
依約到場者係被上訴人，未到場者係高錦雯，焉能謂到場
者之被上訴人未有授權，未到場之高錦雯仍可以補正簽署
系爭買賣契約？如何證明未到場之高錦雯有簽訂系爭買賣
契約之真意？由是足證，上訴人之上開主張，亦非可採。
核諸被上訴人於103年3月29日存證信函附件一（影本見本
院卷第92頁，下稱系爭附件）載及：「…一○二年三月二
十八日賣方獲『買賣雙方委託人』通知，簽約人可能換人
，賣方於簽約時間仍準時到場，與會時買方未到，『買賣
雙方委託人』隨即表示，買方看上其他標的，不簽約了，
並出示買方退回持有之買賣議價委託書正本。『買賣雙方
委託人』表示另有第三者願簽約購買。」、「經查依法不
得一屋兩賣，賣方與買方應先解決解除買賣議價委託書相
關買賣契約條款，故賣方緣依買賣議價委託書條款，特發
文通知買方與『買賣雙方委託人』如下：1.緣依買賣議價
委託書第五條6項，買方已違約，雖議價成功，然超出最
後簽定買賣契約書期限，買方於期限內未表明任何合約細
部條文問題或要求，責非在賣方。」等詞以考，可知系爭
附件真意在解除因系爭議價書所生之法律關係，避免可能
衍生一屋二賣之困擾與爭議。據此，上訴人以系爭附件推
論被上訴人亦認系爭買賣契約成立，亦不足採，附此指明
。
綜觀被上訴人於102年4月19日電子郵件（下稱系爭電郵）
所謂：「緣因原房仲疑似偏向買方，然我們與該房仲委賣
合約並未到期，若原房仲有誠意，故依法仍應接受委賣，
該房仲仲介新買方可為任何人，為保護我方，原我方合約
應加註如下原則…PS…C.該房仲若仲介買方仍為高小姐（
原買方），我方立場已於歷次存證信函中表明，為表賣方
誠意，除加入前1-3條款外，保證金沒入可計算於總價金
中，即總價金為5170萬元＝（房價+沒入保證金），原買
方高小姐若確定對更新之合約無意見，可相約逕行簽約，
希望該房仲善意回應，否則該房仲目前一切跟Judy你說的
話，只是希望約見，以商議合約不成為由，又一次企圖技
術性幫買方規避沒入保證金手段而已。…」等詞（見本院
卷第82頁）以考，顯見被上訴人於系爭電郵所表示者，乃
基於高錦雯違約不買之前提，若日後上訴人繼續委賣，被
上訴人建議於「不動產出售合約」中應加註之條款，以維
合法權益，最後於「PS」附註中，方提及若高錦雯仍欲買
受，其條件內容為何，非承認系爭買賣契約業已成立。乃
上訴人片斷擷取系爭電郵文字，即謂被上訴人承認系爭買
賣契約業已成立，自不足取。職此，系爭買賣契約尚未成
立，洵堪認定。
３、非可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出
售。
被上訴人辯稱：伊於102年3月28日依約定時間前往上訴人
處，未見高錦雯出現，而無法完成系爭買賣契約之簽訂，
至當日下午近5時始離開等情，業提出停車場收據影本為
憑（見原審卷第49頁）。職是，上訴人既主張：高錦雯因
交通因素未能於約定時間抵達，然再三要伊請被上訴人之
人員稍候，惟高錦雯於同日下午4點45分抵達伊處所時，
被上訴人人員均已離去等語，堪認被上訴人辯稱：其依約
定時間前往上訴人處，未見高錦雯出現，致未簽訂系爭買
賣契約等情，應可採信。基此，被上訴人既於約定時間到
達，惟因高錦雯遲到致無法完成訂約，其後縱上訴人或高
錦雯另通知被上訴人履約，但系爭買賣契約未於系爭議價
書所訂時間完成訂約之原因，係因高錦雯未準時到場所致
，至為明確。從而，上訴人主張：為可歸責於被上訴人之
事由，致不能完成系爭不動產之出售云云，尚非可取。
上訴人主張：高錦雯雖未於約定之下午3時抵達，僅屬給
付遲延，非無補正可能云云。然此給付遲延情形縱可補正
，惟系爭買賣契約終無法成立之原因，係因高錦雯未於約
定時間所致，故被上訴人辯稱：系爭買賣契約未能簽立，
非可歸責於伊等情，應屬可信。
上訴人另主張：高錦雯隨即以郵局存證信函（影本見原審
卷第71頁，下稱系爭存證信函）知會被上訴人，並通知於
文到3日內簽訂系爭買賣契約云云。然系爭存證信函係於
系爭議價書第五條第6項明定簽約之日後，始送達被上訴
人（見原審卷第72頁，並參本院卷第126頁時序８所示）
，不得依系爭議價書拘束被上訴人，至為明顯。其後，上
訴人復未依系爭委託書約定，要求被上訴人履行簽約義務
，亦未證明被上訴人有拒不履行簽約義務之情形，難認係
因可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出
售，實可確定。
系爭委託書第六條第3項後段約定之適用，應以系爭買賣
契約成立為前提，惟系爭買賣契約尚未成立，且因非可歸
責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售等情
，業經認定如上，則上訴人依系爭委託書第六條第3項後
段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，亦屬無據，至屬
明灼。
七、綜上所述，上訴人之主張，為不足採。被上訴人之抗辯，尚
屬可信。是則，上訴人主張本於系爭委託契約第五條第1項
、第六條第3項後段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，
均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回
其假執行之聲請，部分理由雖有未盡，但結論尚屬二致，仍
應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無
理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或
防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以
影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第
78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 張松鈞
法 官 鍾任賜
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
書記官 吳金來
PS.本件第二審已判決確定，不會有第三審。
提供各位參考討論。
個人積分：45分
文章編號：52503026
個人積分：1638分
文章編號：52503058
個人積分：6分
文章編號：52503078
個人積分：1638分
文章編號：52503108
