happywork01 wrote:
買房子的參考指南[...(恕刪)
謝謝您提供的經驗及寶貴資訊，對我們這種首購族真的幫助很大。
因為您也住過板橋地區，想請教一下在捷運新埔站出口附近(步行5分鐘內)的20年中古大樓，若社區過去三年間平均成交價一坪53萬(實價登錄最低48萬最高57萬)，您覺得以多少購入是可以考慮的呢？
p.s.我們看上的是社區中最大坪數約60坪左右，過去兩年未有同坪數的交易紀錄，而該物件聽說已賣超過二年了。
先謝謝您了。
個人積分：4分
文章編號：73774790
個人積分：39分
文章編號：73777590
最近也在替家人尋找房屋;有幾個問題想請教快樂大大;還請不吝指教
1.所看物件(屋齡4年)查最近實價登錄;於今年3月及4月成交價分別為 1480萬及1550萬(兩間皆4樓);而目前仲介有物件於10樓(10/12)標價為1960萬;請問第一次我應出價多少??我想出1450是否ok??
2.另大作中所提到@ 出價之前先找兩家銀行幫忙鑑價。銀行鑑價其實沒很準但關係到貸款還是很重要。------請問一般要如何找銀行鑑價?要提供銀行甚麼資料(我現只有住址)?另要費用嗎??
3. 另大作中所提到@ 由仲介處或自行去申請謄本，可以看出貸款情形。如果有二胎以上，或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢，那就放棄。--------申請謄本手續要如何辦?任何人皆可申請嗎?需屋主同意嗎??
不好意思!無購屋經驗;還請大大不吝指教;謝謝!
個人積分：7356分
文章編號：73784219
個人積分：9167分
文章編號：73784247
kakafu wrote:
1.所看物件(屋齡4年)查最近實價登錄;於今年3月及4月成交價分別為 1480萬及1550萬(兩間皆4樓);而目前仲介有物件於10樓(10/12)標價為1960萬;請問第一次我應出價多少??我想出1450是否ok??
2.另大作中所提到@ 出價之前先找兩家銀行幫忙鑑價。銀行鑑價其實沒很準但關係到貸款還是很重要。------請問一般要如何找銀行鑑價?要提供銀行甚麼資料(我現只有住址)?另要費用嗎??
3. 另大作中所提到@ 由仲介處或自行去申請謄本，可以看出貸款情形。如果有二胎以上，或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢，那就放棄。--------申請謄本手續要如何辦?任何人皆可申請嗎?需屋主同意嗎??...(恕刪)
1.只有總價，沒有地點和其他因素可參考。
我實在沒辦法幫您評估，房地產價值不是這樣簡單可以算出來的。
2.找銀行鑑價有簽合約之前的初估和簽完合約之後的正式估價。
如果真對這間房子有意的話，就向銀行探聽一下。但八字還沒一撇的，就不要亂問。
就要找當地銀行或是平常有往來的銀行問問。聯邦很積極想做房貸部份，通常都還蠻配合的。
怎麼問？ 銀行會理我嗎？
如果之前就認識放貸部的經理，那當然沒問題。如果不認識，那就去服務台探聽一下放貸部負責人的貴姓尊稱和電話。
然後，撥電話進去，就不熟裝熟，反正他們客戶那麼多，也不可能全記得。
告訴他你有房子要買(或賣)，已經談到很重要關鍵了(這一句要說，也可提問他們有否做履保)，請他幫忙估價一下。一陣子之後他就會給您回電。
如果，一切還OK。那得進一步和銀行協商能借出的金額。
這也是初估，只能參考。行員說可以借1000，有時候會多，也有時候會少。
通常1000以內變卦的機會比較少，超過1000的需要呈報總公司，所以變卦的機會比較多。
知道初步貸款額度，必須自己多加上一些風險彈性。譬如答應1000，但其實只能假定850。
最後如果有買成，簽了買賣合約之後。銀行會正式請估價員去現場勘查(他們會直接找仲介帶路)。
如果是在這家銀行貸款，通常估價的費用是免的。
3.申請謄本是去房屋座落地的地政事務所。
任何人憑身分證都可以辦。目前這些資訊非機密，不須屋主同意。
我都是自己親自去辦。如果是仲介或代書，他們可以聲請電子謄本，不需要親自過去。
個人積分：7356分
文章編號：73784256
happywork01 wrote:
1.只有總價，沒有...(恕刪)
happywork01 wrote:
1.只有總價，沒有地點和其他因素可參考。
我實在沒辦法幫您評估，房地產價值不是這樣簡單可以算出來的。
2.找銀行鑑價有簽合約之前的初估和簽完合約之後的正式估價。
如果真對這間房子有意的話，就向銀行探聽一下。但八字還沒一撇的，就不要亂問。
就要找當地銀行或是平常有往來的銀行問問。聯邦很積極想做房貸部份，通常都還蠻配合的。
怎麼問？ 銀行會理我嗎？
如果之前就認識放貸部的經理，那當然沒問題。如果不認識，那就去服務台探聽一下放貸部負責人的貴姓尊稱和電話。
然後，撥電話進去，就不熟裝熟，反正他們客戶那麼多，也不可能全記得。
告訴他你有房子要買(或賣)，已經談到很重要關鍵了(這一句要說，也可提問他們有否做履保)，請他幫忙估價一下。一陣子之後他就會給您回電。
如果，一切還OK。那得進一步和銀行協商能借出的金額。
這也是初估，只能參考。行員說可以借1000，有時候會多，也有時候會少。
通常1000以內變卦的機會比較少，超過1000的需要呈報總公司，所以變卦的機會比較多。
知道初步貸款額度，必須自己多加上一些風險彈性。譬如答應1000，但其實只能假定850。
最後如果有買成，簽了買賣合約之後。銀行會正式請估價員去現場勘查(他們會直接找仲介帶路)。
如果是在這家銀行貸款，通常估價的費用是免的。
3.申請謄本是去房屋座落地的地政事務所。
任何人憑身分證都可以辦。目前這些資訊非機密，不須屋主同意。
我都是自己親自去辦。如果是仲介或代書，他們可以聲請電子謄本，不需要親自過去。
很熱心地回答，
送你五分。
請多多點擊 Mobile01 網站內的贊助商廣告，有贊助商的支持才有穩定的Server和快速頻寬。
個人積分：39分
文章編號：73786315
個人積分：95分
文章編號：73787248
1.我不太懂銀行鑑價的部分，是給銀行地址，他們會去做估價？ 還是說銀行只是對房子做貸款層數給我？ 另外有不錯的銀行推薦嗎？
2.另外開價的部分，現在的屋主都極為誇張，實登價格落在10~12，屋主就會開16~18，搞得好像人都不會做功課，仲介也會一直說，這邊跟其他地方不一樣，睜眼說瞎話的內容（明明同條街，屋齡近乎一樣），從實登去開，對方會覺得你開芭樂價不談，請問這一類的案子，有甚麼技巧推薦嗎？
3.如果我打從一開始，就是要"全部翻新"，是不是屋況的部分就不這麼重要了，另外海砂屋，能不能再交易合約上註記，如果鑑定是海砂屋，合約就不成立，之類的？ 感覺還沒談成，就找人去看屋況，有點怪。
4.好像有人說大大是MARK? 希望你在YOUTUBE能多放一些房地產的影片，你的內容很中肯！
個人積分：9167分
文章編號：73790631
Ray0924 wrote:
謝謝您提供的經驗及寶貴資訊，對我們這種首購族真的幫助很大。
因為您也住過板橋地區，想請教一下在捷運新埔站出口附近(步行1分鐘內)的20年中古大樓，若社區過去三年間平均成交價一坪53萬(實價登錄最低48萬最高57萬)，您覺得以多少購入是可以考慮的呢？
p.s.我們看上的是社區中最大坪數約60坪左右，過去兩年未有同坪數的交易紀錄，而該物件聽說已賣超過二年了。...(恕刪)
您好！
通常坪數越大，單價越便宜。
所以如果50坪的單價是48萬，那60坪的可能就剩46萬。
那個地點以板橋來說是很不錯的點。
是商業繁忙區，旁邊又有高架。對同一棟大樓的住家來說，吵不吵？有沒景觀？通風、陽光、格局都可能讓房價相差接近20%。
合理價到底要多少？ 光這樣很難說。
每坪差個一兩萬倒也不是問題，重要的是，目前買房子資金槓桿不要太高。尤其是買在板橋幾乎最高價的區域。
他的開發已經很成熟，價值也都已經反應在售價上。
個人覺得，那個點當住家，交通很方便。但是太過熱鬧的地區，對純住家是不利的。譬如台北火車站，附近的住家只能是中位數，漲幅也不會大，少有高檔的純住宅社區出現。
如果能只動用一半的資金。保留一半，未來有換更佳居住環境的能力，那會更好。
個人積分：4分
文章編號：73790806
個人積分：9167分
文章編號：73791390
942招財豬 wrote:
請問大大，小弟最近有購屋需求，也在看中古屋(雖然非剛性)，因為沒經驗想問一些問題
1.我不太懂銀行鑑價的部分，是給銀行地址，他們會去做估價？ 還是說銀行只是對房子做貸款層數給我？ 另外有不錯的銀行推薦嗎？
2.另外開價的部分，現在的屋主都極為誇張，實登價格落在10~12，屋主就會開16~18，搞得好像人都不會做功課，仲介也會一直說，這邊跟其他地方不一樣，睜眼說瞎話的內容（明明同條街，屋齡近乎一樣），從實登去開，對方會覺得你開芭樂價不談，請問這一類的案子，有甚麼技巧推薦嗎？
3.如果我打從一開始，就是要"全部翻新"，是不是屋況的部分就不這麼重要了，另外海砂屋，能不能再交易合約上註記，如果鑑定是海砂屋，合約就不成立，之類的？ 感覺還沒談成，就找人去看屋況，有點怪。
4.好像有人說大大是MARK? 希望你在YOUTUBE能多放一些房地產的影片，你的內容很中肯！
您好！
1.銀行鑑價，是銀行依實價登錄和過去他們放貸的紀錄作推算。
鑑價並沒有考慮個人償還貸款的能力。假設鑑價是2000萬。
如果您進一步想找他們貸款，那就要提供薪資所得證明，或銀行存款，或其他經常性收入，或保人。
如果您的薪資所得證明有年收入100萬，又任職於500大企業。那通常乘10倍。就是最高貸款額為1000萬。
除非還有其他經常性收入(譬如房租，專利收入..)，以及不錯的存款(有存款還要借嗎？)，
要嘛就是有一位強力的保人。不然，這2000千萬的房子，年收100萬的很難買得下。
有推薦的銀行嗎？ 利率好像百貨公司的特價活動，不會永遠是這家最低，大家為了生存，除了有地區性之外，利率高低還會隨季節變動。所以到時候多打聽。
譬如，世華最喜歡做大安區。大安區的房子找世華通常比較好談。可是如果是汐止或基隆的房子找上世華，你會發覺他根本不太情願做。
基本上，當地的銀行或是新成立的銀行都會比較好談。如果有保險的話也可以問問壽險業。
老代書或老仲介在貸款方面都蠻透亮的，請教他們也OK。
2.好像談判技巧我之前有說了一些。
3.是否想要全面翻新，就可以找屋況差，價錢便宜的下手？
就算要全面翻新，也是有可能花500或花1000的分別。"基礎屋況"還是很重要。
舉個例子。
同一條街，比我早半年買的94坪的房子，花了1500萬整修。為什麼多花了700萬？
因為，他買之前就有朋友警告他房屋略有傾斜，他以為全面翻新，所以沒差。沒想到後來發覺房屋的地基有很多流失。
所以才比我們多花了700萬扶正屋架和修補地基。
想要全面翻新，對房子還是要有些內行。
至於我的入手價還比那間便宜了75萬。因為我用"一切漏水、壁癌皆由買方承受，與賣方無關"為條件又多砍了65萬。
"海砂屋"、"非自然死亡"都不需要刻意寫上條約。政府保障如果賣方沒事前聲明的話，那在完全過戶前都可以解約。
如果已經過戶，買方可以提告，通常不會判除買賣無效，但是可以獲得1/4~1/3的賠償。
所以一簽完約，就應該作氯籬子檢測和街坊鄰居探聽一下。(這方面我在本樓也有提到)。
感覺您對我本樓寫得還沒讀熟，建議多了解一下。謝謝。
