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2 ~ 4 W 的還款計畫嘛 .....
我用站在銀行角度, 來詢問您幾個有關風險的問題 !
為何會是 2~
為何會是 ~4
若您的財力有低點, 銀行會評估為最低點 ! 而不看你的高點 !
他們會抓風險最低的的的點來評估
還有, 不能把未來蓋好屋後可能的出租收益給納入! (這點是我的親身經驗)
銀行要的是你"現有的" 固定的財源
猜想, 您的 2, 才是現有的 ; 4 是你未來的
月還款兩萬能貸多少? 夠不夠蓋屋成本?
土地已融資, 無法再以房貸來取得資金!
房貸這一詞, 是購屋才有, 前面提過的特別寬限的金融商品
您的, 只能叫房屋融資(質押貸款), 只能以修膳之類為申貸, 有上限!
而你已土地融資, 總得要夠蓋屋, 才能啟動計畫
既已可執行,何需再二度融資?
顯然你的計畫有資金缺口, 計畫若有漏洞, 銀行看得出來
再者, 銀行非常不喜歡標的物帶租約 !! (親身經驗)
您的房子蓋好後, 若設定為出租用, 銀行很難同意 !
但若不告知真實使用目的,以自用說明,以自用裝潢修膳為理由
或許可補足資金缺口...
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1. 跟建商/設計師談如何在不損及我們的要求下, 做個取捨.
2. 把工程款的期數明細列出來, 計算每月的需求及資金調度.
3. 跟農會辦理營建貸款. (4%, 營建成本的 5成 => 需在六個月內調出四五百萬元)
4. 當房子結構剛好可以去辦使用執照時, 立即辦理轉房貸. (總計八百至一千萬, 依當時景氣行情而定)
我的情況不知是否適用 第4.項(房子結構剛好可以去辦使用執照時, 立即辦理轉房貸)
感謝Edsion大大的解說
至於還款2-4的理由是 目前是我一人在工作 扣除家用多出的錢大約是2W 未來內人即將工作,因此有2-4的考量,我同意您說的,銀行會看你的最低還款能力
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第 4 點就是重點囉 !
第 3 點的成立與否, 也是要看 4
農會, 也是會看後續資金
你可以分兩個方向
一是向建商探詢,他們有實務經驗, 不一定要採合作分屋(資金協力),而可以只發包營造(自有資金),
一是向農會(或其它有承辦營建融資的) 問看看, 看是否願一條龍
若兩階段總資金共1000萬, 你月付款就一定過 5 萬 !
你要盤算好, 能搞定否? ( 不能想把未來出租收益算進去)
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方式, 拉出自備款, 把總貸款成數拉低, 這樣財務計畫才有可能過關
而自備款嘛, 就要找金主囉, 要嘛就得找合作 , 讓人家分賺
要嘛就是家族支援, 想法子找親友借, 親友支援部份會較好控制還款行程
且, 貸款時, 不要透露自有資金的來源是借的
還款, 就分兩部份思考
自有資金的借款, 因為不是銀行, 親友通常好談, 可以規劃由租金收益支應
金融機構融資, 就以你正常的財源支應
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不過你要估好哦, 儘可能低估, 把風險 (空屋率)算進去, 最好再算利息成本
並且, 保留週轉金至少一年
未來的收益不是不能算進去, 而是銀行認可問題
實務上, 房屋真正開始收益, 你仍可以把它算進去, 作為加速還款用
或許, 不用到 10 年, 你就可能完成此計劃
而後的收益, 就是養老本
(這時, 在貸款上就得注意是否可提前還款, 以讓利息成本遞減)
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買車嘛!
就像你自己說的, 是負債
若真有需要, 不要在這部份花太多 !
如果 60 萬的車能OK , 就不要花 100 萬去享樂
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我在這裡說的, 都是自身經驗,
建地蓋屋的事, 我家就作過兩次
也差不多是十年左右, 就還清債務,純收益
(含一些稅務問題, 如土地增值稅...等)
目前扣除自住,總收.....^^
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補充一下 :
前頭說的, 有些銀行不喜歡帶租約的標的物
是因為若要拍賣,不好搞 ! 屬高風險
但還是有銀行會接, 台銀就會(視狀況)
有些是一聽到出租用, 連鳥都不鳥
那麼, 如果申貸時, 是自用(鑑價現勤), 而後才有出租, 這部份銀行是管不著的
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mimi6008 wrote:
我想說...這樣好嗎??
還是想要自己做耶!....(恕刪)
在自身資源不足時, 就必須懂得取捨 !
合作, 感覺像是讓人賺一條
但, 若把它控制在不損及你原先設想的利益下,
有錢大家賺, 有何不可?...
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老爸本身是土木工程師, 也懂營造,工程估價
已知資金需求時程, 他也算過若完全自己來, 利益會比較好
但他仍決定給人合作, 因為算盤打得好是一回事, 實務又是一回事
蓋得出來, 但他沒把握把多的樓層的房子賣掉, 萬一週轉不及, 無法用來償還融資, 就....
第一次合作對象是自己人,親戚的建設公司
俗話說 :
賺攏賺熟識的, 提到錢的事, 在商言商...
第二次就, 嗯.....
另一朋友跟他們合作後, 也是....
父執輩的談好合作, 白臉作完了
交給下一輩執行, 就...
注意呀 !
1.若你要執行,就要取得家裡的完整授權, 以主導全局不受干擾
2.朋友 <-----> 在商言商
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