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Devin1927 wrote:
我想一般來說住三225%能分到的房屋建物的坪數應該差不多是土地持分的五倍左右加一個車位吧～
當然能自己整合找建商合建，條件一定更好，但是風險與難度應該更高就是～
這個條件不太對吧
要五倍
可能單價要賣到破百萬了
要是單價40萬左右的
分到的可能連三倍都不到
小弟有兩間
有機會都更
新案單價50萬的
大概分到3.5倍(室內面積)
室內34.2坪
大致上也是談到可以分室內34坪+一個車位
新案單價45萬的
分到3倍不到
室內24坪只能分到20坪(室內面積)+一個車位
老實說
影響的因素實在太多
最重要的還是當地的單價
再來就是都更獎勵
土地持分
建商每坪建築成本
管銷%數
沒有所謂的一定要4:6或5:5
或是室內面積不變+一個車位
也沒有所謂的土地的幾倍
這些數字都會隨著每個建案的不同而變動
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du6gn8 wrote:
如果成立社區都更委員會跟他談要注意哪些權益.
每次看到談都更,每個人都注重在一坪分幾坪,但在你斤斤計較一坪換幾坪時,有些背後很少人會想到的問題!!都更眉角多如牛毛,每一個眉角影響都可能是數百萬的利益!!
1.有沒有想過都更建商營造商,建築師是誰?你覺得遠雄或是大陸工程所蓋出的房價會比阿貓阿狗的便宜?
一坪就算差個2-3萬,你知道你損失有多少?
2.有沒有想過建物結構?蓋SRC+制震,還是一般RC,你知道反應到以後新成屋賣價會差多少?
3.有沒有想過建商會不會來個容積移轉?結果合約已經寫死一坪換幾坪,再多你也沒份,但是你的土地卻被稀釋~~
4.有沒有想過獎勵容積增加?結果合約已經寫死一坪換幾坪,再多你也分不到....
5.有沒有想過地下室挖出多的車位,到底要算誰的?車位畢竟還是算有土地持份!!
6.有沒有想到過,都更後建商分一棟,舊地主通通趕到其他棟,你知道房價會差多少????
7.續上,有沒有想到過地下停車場地主分一層,建商獨立分一層?到時候又搞個獨立出口,你覺得會不會影響房價?
8.有沒有想到過,停車位有分大小???每一層停車位的樓層單價會一樣嗎???建商所聲稱一戶一車位,到底是大車位還是小車位(是停BENZ還是停march的size
)?是地下一層還是分到第四層?????一來一往差個30-40萬都有可能!還有很多..打累了
心一動念,便已千年
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一般與建商合作大都佔不到便宜～～除非信譽佳的建商,但畢竟少數
建商一定要賺錢~~除了基本蓋房子的成本外,一些私下溝通協調費用也是非常驚人
如上有許多非常有見解的說明了！
目前我家這邊也遇到幾個問題~提供分享
１. 不論是1坪換幾坪 建商蓋的房子不太會有剛好你需要的整數!!
例如一般公寓 : 土地擁有9坪 換3倍 =27坪
都更建案完成後建商會剛好有27坪?? 除非運氣很好~~否則建商若最小坪數50坪~
那坪數差額就要都更戶補囉!! 若補的金額是都更後賣價~~那是不小支出
2. 一般建商都會拿都更戶土地去抵押貸款蓋房(若建商資金雄厚無此問題)~~
此刻建商會說明因為彼此都不相信會請銀行信託代管~~感覺上由銀行代管是有保障的也合理
但若建商營運不佳而倒閉~~此時土地就有可能被銀行拿走囉!! 要把土地拿回那真的是困難重重
3. 還有許多許多麻煩 !!
目前附近有部分都更戶做法~~都是請建商直接買斷
因我家這房子歷史都比較久~無房屋所有權狀~鄰居都直接開價賣目前土地近期賣價
例 : 土地持有30坪 附近目前土地100萬 就賣3000萬
1. 避免日後許多爭議
2. 現在賣~可以選擇自己喜歡的居住環境
3. 一般都更除非戶數很少且建商體質很好~~不然時間會拖很久
時間久了~~變數就多了!!!
以上小小分享
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